退地方案難消投資者擔憂 中信信託“嘉和125號恆大信託計劃”處置還有哪些未了局

中信信託“嘉和125號恆大廣東股權收益權集合資金信託計劃”（以下簡稱“嘉和125號恆大信託計劃”）項目有望迎來處置方案。據媒體報道，恆大地產集團有限公司（以下簡稱“恆大”）的金融債權人中信信託日前收到廣州市城市建設投資集團有限公司（以下簡稱“廣州城投”）來函，將通過項目退地方式化解部分恆大的風險項目。3月22日北京商報記者從投資者處獲悉，上述中信信託所涉及的恆大風險項目為“嘉和125號恆大信託計劃”，目前投資者已經收到了中信信託轉達的處置方案，尚處於表決階段，但由於該方案需要先交還抵押物再分批兑付，因此有投資者對本金能否按時順利兑付表示擔憂。

擬通過退地方案化解信託項目風險

據《財經》報道，中信信託日前收到廣州城投來函，將通過項目退地方式化解部分恆大的風險項目，方案大致思路為恆大先啓動項目退地，廣州市政府引入廣州城投作為保證人，保全信託計劃全額本金分期支付，最終使得信託本金安全退出。

北京商報記者3月22日從投資者方面獲悉，上述中信信託所涉及的恆大風險項目為“嘉和125號恆大信託計劃”，該計劃涉及的本金金額為32.5億元。根據投資者提供的處置方案商議函，廣州城投作為保證人提議採取僅擔保主債權本金並按兩年分批兑付的處置方案。兑付時間節點為土地出讓金退庫款已發放至廣州城投監控賬户後10個工作日內但不晚於6月30日支付5%本金，在起始日後的一年末、一年半末、兩年末分別支付10%、10%、75%的本金。

目前，這一方案尚處於表決階段。不過，對於退地保本金的方案，有投資者表達了擔憂。投資者王力（化名）告訴北京商報記者，該方案需要收回信託計劃抵押物才能兑付，且在6月30日只能兑付5%的本金，但在抵押物收回的情況下，中信信託並未提供任何保障，後續資金能否兑付亦無法保證。另一名投資者陳麗佳（化名）也提到，土地退讓期間，該方案未提供任何增信措施，兩年後能否收回本金也未可知。

北京商報記者就上述信託處置計劃的相關內容以及具體兑付細節諮詢中信信託，相關負責人回應稱，就“嘉和125號恆大信託計劃”項目有關問題，公司正與投資人進行溝通，相關信息以官方信息披露為準。

金樂函數分析師廖鶴凱認為，該方案需要投資者提交抵押物後才能逐步兑付，投資者擔心提交後沒有保障，其實只要這一過程未達條件是可逆的，投資者就不用擔心，且參與方履約能力都在可控範圍內，做好相關手續中信信託還是可以正常完成交割過程的。

某信託人士也表示，該方案有利於投資者能夠提前收回部分投資本金，降低時間成本，但是對於全部本金的保障性以及投資收益難有保障。如果能夠有廣州城投的擔保，其實釋放抵押物也未嘗不可。

投資者質疑中信信託管理失職

據瞭解，中信信託於2020年6月發行了“嘉和125號恆大信託計劃”。根據該信託計劃説明書，項目保證人為恆大，項目融資主體為恆大地產集團粵東有限公司，募集資金用於開發建設恆大御景半島項目和恆大金碧外灘灣項目，主要收益來源為恆大廣州番禺公寓項目的銷售收入，項目將於每年6月21日、12月21日及到期日對應日後10個工作日內分配收益。

“嘉和125號恆大信託計劃”資料截圖

不過，隨着恆大的債務危機暴發，“嘉和125號恆大信託計劃”在2021年9月出現逾期。王力表示，他曾在2020年12月和2021年6月收到過項目收益，之後便再無任何收益。

此外，根據投資者反映，之所以不滿意退地保本金處置方案，其一是因為沒有合理的兑付保障，其二則是因為在收益分配“爽約”後，中信信託並未盡到合理的義務。王力告訴北京商報記者，信託計劃收益分配出現逾期後，他曾要求中信信託採取必要行動處置抵押物、凍結抵押物、禁止抵押土地施工、追責擔保方，但中信信託並未及時採取措施，導致抵押物處置失責，損害了投資者的合法權益。陳麗佳也表示，自恆大出現債務風險後，中信信託一直未採取行動為投資者規避風險。

不過，據中信信託相關人士此前回應《財經》記者表示，自該項目出現流動性風險後，該公司成立了專項工作小組，與恆大及項目有關方面密切溝通，深入對接大型房地產企業、大型國有企業、資產管理公司、大型代建機構等10餘家，為風險化解尋求多種途徑。

房地產項目風險該如何化解

自2021年起，房企信用風險事件頻發，多個信託計劃項目也由此受到牽連。而為化解風險，除中信信託擬退地保本金的方案外，此前恆大還向光大信託和五礦信託出售4個房地產公司項目股權，由信託機構接管運營，並向項目公司投入資金以保障項目後續開發建設及保交樓。

廖鶴凱表示，房地產信託項目風險化解的方式一般是延期等待項目回款退出、再貸款、提供流動性或者合作方參與保障項目正常退出，同時信託公司可以接手也可以轉讓項目公司股權，或者與外部資產管理公司共同管理或處置相關資產。退地保本金的方案是一種新模式，不過按照這種模式需要地方政府配合第三方接收，可操作難度也較高。相比之下接盤項目公司股權的模式普遍適用性較高、操作難度較低，但弊端在於如果涉及這類項目過多規模過大，信託公司也力不從心。

“接盤項目的方式對投資者來説同樣存在風險。一方面房地產市場現階段偏冷；另一方面信託公司在房地產項目運營方面經驗不足，多依賴於代建企業。”一家信託公司內部人士分析坦言，無論是退地保本金的方案，還是信託公司接盤項目的方式都是迫不得已的辦法。

對於涉及房地產信託項目風險化解的投資者，前述信託人士建議：“違約項目的處置需要一定時間，投資者還是需要根據項目情況以及受託人給予的建議，來決定化解方式。”

北京商報記者 孟凡霞 李海顏