導語：
該公司預計2022年EPS超1元，對應PE僅2.5倍，同類地產股對比處於較低水平。當前股價較RNAV折價30%以上。
編輯 | 賀超、王世佳
土地溢價率作為簡單又有效的指標，歷史看，對於地產股估值變化有較強的預見能力；從規律看，當溢價率上升時，地產股指數表現較差；但當溢價率由高位持續下降時，地產股指數將顯著修復。
當前溢價率已開始持續下降，10月底全國300城溢價率已下行至11%，較前期高點17%（6月底時）顯著下行；伴隨土地市場高熱度的消退，市場對房企融資進一步收緊的隱憂將有所緩解，地產股修復也將有望得到支撐。
地產行業較其他行業最為典型的差異，就是在需求高景氣時，政策收緊預期反而上升，此時反而會對地產股估值造成打壓；從規律看，適合地產股估值修復的階段，是銷售端由高景氣步入至平穩期。
根據地產需求預判指標—居民增量儲蓄利息保障倍數可以看出，居民端融資變化對於地產需求變化最為敏感，伴隨9月以來，居民按揭貸款及抵押貸款的收緊，地產銷售端將從高熱度階段步入平穩階段。今天就介紹一隻低估值高成長地產股，讓我們看看投資亮點。
◆該公司是具有較好潛力的房企，較好的抓機會和加槓桿的優勢。
◆公司擴充儲備的房地價差為43.89%，整體靜態利潤率依然可以達到25.05%水平，儲備整體具備較好盈利空間。
◆預計2022年EPS超1元，對應PE僅2.5倍，同類地產股對比處於較低水平。當前股價較RNAV折價30%以上。
當下階段具備成長潛力的房企
當下階段，房企成長潛力的影響因素髮生了較大的變化：單靠土地儲備漲價不可持續、獨特拿地模式減少、加槓桿約束更多、運營專業性已普遍提升；而該房企具備較好的抓機會能力，以及加槓桿的相對優勢，是當下擁有較好成長潛力的房企。
具備較好的抓機會能力
在最新一輪小週期（2017 年至今）中，行業增速普遍降速的環境下，該房企實現較高速的成長；在這微觀層面分化顯著的時代，該房企的成長依賴其較好的選項目眼光。
並且，在該房企加速成長的過程中，淨負債率及淨借貸比都控制在合理的水平，相關負債率滿足“三條紅線”要求，為公司未來發展提供相對的加槓桿優勢。
項目儲備較好持續快週轉的支柱
項目儲備的“靜態視角”：盈利空間充足。從該房企在手儲備的“靜態”維度看，2019 年以來，公司擴充儲備的房地價差為 43.89%，拿地成本得到較好的控制；結合利息成本及建安成本，整體靜態利潤率依然可以達到25.05%的水平；儲備整體具備較好盈利空間，將會是公司持續高週轉的支柱。
項目儲備的動態視角：供需環境優異去化速度可保障
該房企區域佈局，聚焦於浙江為主的核心城市，合計權益可售貨值約為500 億元，未結算權益貨值約為 800 億元；根據測算，榮安所佈局的區域，其庫存水平並未顯著上升，依然處於下降通道中。
銷售端有望持續發力2021年權益銷售額有望衝擊400億
從公司儲備的微觀層面看，項目普遍具有較好教育與交通配套，結合其產品力，可在競爭中保障較好的去化；2020年可推項目權益貨值預計400億元，預計2020 年權益銷售額300億元；預計2021年公司權益銷售額為400億元，同比增速33.3%。
財務預測：
在行業降速的背景下，該房企將有望實現顯著的逆勢成長；較好的儲備質量帶來增長的確定性，良好的財務狀況帶來相對的加槓桿優勢。
當前股價較RNAV折價30%以上。雖然地產股傳統的研究框架中，RNAV（每股重估淨資產）是經常被使用的估值方法，但其僅能反映歷史存量資產的重估水平，不適合持續週轉型的成長房企，RNAV無法反映公司快週轉帶來的持續價值創造能力。
從PE估值來看，對公司未來盈利預測的要點：
1、公司聚焦於招拍掛週轉型項目，預計拿地至開盤時間為8~10個月（參考公司過去的重點銷售項目，拿地至開盤為6~8個月）。
2、公司項目銷售至結算的預計週期為2年，基於此，由銷售量向後遞推結算量。
3、結合前文中對公司項目盈利能力的測算，以及公司相對較少的財務負債壓力，預測未來公司整體盈利能力維持穩定。
4、公司未結算儲備整體權益比例約為64%。綜上，預計公司2020~2022年歸母淨利潤為22.80、27.96、34.27億元，同比增速分別為20.7%、22.6%、22.6%。
橫向比較看，該房企預計擁有相對較快的成長增速，而可比類型地產股2021年市盈率估值區間為3.2~5.3倍，該房企估值處於較低水平。
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