新城控股毛利率連續下滑 高額擔保背後隱憂浮現

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來源：房掌櫃北京

近日，新城控股（SH601155）發佈2020年年報，公司實現營業收入1454.75億元，相較於2019年，增長69.46%。實現歸屬於上市公司股東淨利潤152.56億元，較上年度增長20.56%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤130.56億元，同比增長30.80%。

然而營收利潤一片大好的情況下，新城控股的毛利率卻出現了大幅下滑，2020年新城控股整體毛利率為23.5%，同比2019年下降9.14%。與此同時，新城控股的排名也出現嚴重下滑，據克而瑞數據顯示，2020年新城控股以1992.1億操盤金額位居房企第17位，排名相比2019年已跌出前十。

此外，上漲的負債水平和高額“擔保”水平也成為新城控股的“隱憂”。據Wind股票數據顯示，新城控股Z值為0.722，説明財務狀況堪憂，企業有破產的風險。

毛利率連續三年下滑

在高地價和新房限價的雙重擠壓下，房企的利潤空間被逐步壓縮，新城控股出現毛利率連續下滑現象，尤其在2020年表現的更加明顯。

財報顯示，新城控股2018年毛利率為36.69%，2019年下滑至32.64%，下降4.05個百分點。到了2020年，公司的毛利率更是出現了嚴重下滑，其整體毛利率為23.5%，同比2019年下降9.14%。

事實上，新城控股毛利率連續下降與其激進擴張脱不了干係。截至2020年底，新城控股累計土儲共計1.43億平方米。其中一、二線城市佔比39%，三四線佔比超過60%。

由於新城控股過多進入三四線城市，其銷售均價出現了連續下降。2018年新城控股銷售均價為12201元每平方米，2019年降至11349元每平方米，2020年繼續下降至10684元每平方米。

面對佈局戰略失誤所帶來的後果，新城控股董事長王曉松也無奈説道：“由於整個面鋪得廣，人才不足，團隊能力沒那麼強，因而產生了這樣的結果。” 

對於新城控股連續下滑的毛利率，業內人士建議，應從提升投拓能力方面去有效控制拿地成本和選對地塊，從產品角度而言，提升企業的產品力以提升企業的行業競爭力，從運營角度而言，有效控制費用、提升工作效能來追求管理紅利，提升企業的內生增長力。

高額擔保背後的隱憂

除了毛利率出現下滑，新城控股還面臨高額的擔保及上漲的負債。

據新城控股年報顯示，新城控股對外擔保（不包括對子公司的擔保）為88.7億元，報告期內對子公司的擔保發生額為434.31億元，報告期內擔保總額為733.1億元，擔保總額佔公司淨資產的比例為89%。

其中，直接或間接為資產負債率超70%的被擔保對象提供的債務擔保金額為629.7億元，擔保總額超過淨資產50%部分的金額為323.2億元，擔保金額合計952.89億元。

有觀點認為，房企對外擔保率是有息負債率的映射。實際上，房企的擔保對象絕大部分是對項目子公司融資提供的擔保，而高擔保率正是由高負債率帶來的。從信用風險上來看，房企擔保總體代償風險有限，但要注意擔保比率與有息負債率差距較大的房企，以及對聯營及合營企業提供擔保帶來的潛在代償風險。

高額擔保背後，則是新城控股總負債攀升。年報顯示，截止2020年末，公司的資產負債率，雖然較上年同期降低了2.77個百分點，但是高達84.73%，相較於2019年總負債4001.75億元，2020年新城控股總負債規模增至4556.14億元，賬上貨幣資金624.24億元，速動比率僅為0.29，顯示公司現金流方面的抗風險能力整體較弱。

基於此，Wind股票給予新城控股財務風險堪憂預警，據Wind股票數據顯示，新城控股Z值為0.722，説明財務狀況堪憂，企業有破產的風險。

相關數據顯示，當Z值大於2.675時，則表明企業的財務狀況良好，發生破產的可能性就小；當Z值小於1.81時，則表明企業潛伏着破產危機；當Z值介於1.81和2.675之間時被稱之為“灰色地帶”，説明企業的財務狀況極為不穩定。

與此同時，依照“三道紅線”融資新規，新城控股剔除預收款後的資產負債率為74.12%，超出70%的標準；淨負債率為43.65%；現金短債比為1.68。貝殼研究院認為，新城控股業績表現低於同梯隊房企，“三道紅線”指標改善但未能實現降檔，繼續保持“黃檔”行列，新城控股已經進入低增速發展時代。

對於新城控股的未來發展又將何去何從，房掌櫃將持續關注。

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責任編輯：張書瑗