SOHO中國私有化疑雲重生,潘石屹開啓離場倒計時?

來源： 新京報

黑石私有化告吹之後，時隔不到半年，潘石屹給SOHO中國找了一位買家，有媒體報道，這次可能是高瓴資本。不過，隨後又有消息稱，高瓴資本沒有同SOHO中國進行談判，消息不實。

截至新京報記者發稿時，SOHO中國並未就此事作出回應。問題在於，SOHO中國為何要私有化？潘石屹為何要賣掉SOHO中國？

傳賣身高瓴資本，股價“過山車”

11月13日，有消息稱，高瓴資本與SOHO中國進行了初步談判，擬將SOHO中國私有化。按今年香港私有化交易的平均溢價計算，高瓴資本和SOHO中國這筆交易的估值可能超20億美元。不過，隨後，又有消息稱，高瓴資本無意將SOHO中國私有化。

受該消息影響，SOHO中國午後股價一度漲超40%至每股3.22港元，股價創7月份以來新高，市值一度達167億港元。不過，今日下午3時左右，SOHO中國股價又開始大幅跳水。截至收盤，漲幅收窄至6.99%，報每股2.45港元，總市值127.4億港元。

值得一提的是，這並非SOHO中國第一次被傳私有化。新京報記者注意到，今年3月10日，有消息稱，黑石集團正與SOHO中國就後者私有化進行談判，交易價值40億美元。3月11日晚間，SOHO中國發布公告稱，公司在與海外金融投資者洽談，以探討進行戰略合作的可能性，其可能導致公司全部已發行股份作出全面要約。

不過，經過5個月的時間，SOHO中國私有化一事最終以“交易終止”這一結果塵埃落定。8月13日，SOHO中國發布公告稱，因交易雙方並未就潛在交易條件達成共識，早前要約私有化事項於當日終止。“這已經透露出公司萌生退意的想法。”同策研究院資深分析師肖雲祥稱。

問題在於，SOHO中國為何要私有化？對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對於SOHO中國私有化的動作，客觀上説明上市的地位意義不大，對於SOHO中國來説，沒有起到太多融資功能，也沒有對股價形成太多刺激，或者説上市的成本反而比較大。而通過公司私有化，有助於其後續業務的操作。

“類似私有化後，某種程度上就使SOHO中國和相關地產基金有更好的結合，反而可以聚焦業務發展，為後續寫字樓和創客等產品的發展帶來更好的發展環境。”嚴躍進説。

上半年淨利潤降六成，出租率下滑

“預計只是初步談判，可能性還不高。SOHO中國可能資金壓力大，到處找合適資金幫其脱困。”優淘城總裁薛建雄分析稱，接下來，預計SOHO中國會繼續尋找合適的資金，幫助公司解資金壓力之困。

在嚴躍進看來，對於類似房源的打折出租，優惠力度較大，這也説明其出租的意願非常強，對於資金方面的需求比較大。

潘石屹為何要離場，這或與辦公樓租賃回報率低、賺不到錢有關。薛建雄指出，這幾年全國商辦供應量較大，越來越難出租，租金下滑和空置率下降，導致大量商辦的實際市場價值下滑，“這會讓SOHO中國資不抵債，所以SOHO中國一直在努力融資私有化。”薛建雄稱。

公開資料顯示，SOHO中國主要業務為投資房地產開發、物業租賃及物業管理。財報顯示，2020年上半年，SOHO中國實現營業收入14.53億元，同比增長約63%，其中租金收入約7.82億元，同比下降約12%；淨利潤約2.05億元，同比下降63.8%。

受到疫情影響，截至2020年6月30日，SOHO中國運營穩定的投資物業平均出租率約78%，而2019年12月31日，該數值約為90%。

根據戴德梁行市場報告，截至6月30日，北京甲級辦公樓空置率達16.2%，上海達20.9%，京滬兩地平均租金水平同比和環比均出現下降。在此背景下，財報顯示，截至6月30日，北京銀河/朝陽門SOHO出租率由2019年末的94%下降至76%；上海外灘SOHO出租率由2019年末的78%降至68%；SOHO復興廣場出租率由2019年末的95%下降至82%。

時至今年第三季度，世邦魏理仕報告顯示，該季度北京全市淨吸納量結束了前兩個季度的負值，轉正取得53800平方米，但空置率受新增供應集中放量的影響，環比攀升2.1個百分點至17.7%，北京平均租金報價，則下行至每月每平方米416.1元。

除了疫情影響以外，辦公樓整體租金回報率本就不高。潘石屹在麗澤SOHO舉行的首批客户簽約儀式上就曾坦言：“租金回報率我都不好意思説。”彼時，潘石屹指出，美國辦公樓租金回報率接近4%，紐約這類城市甚至可達5%-6%，而我國辦公樓的租金回報率偏低。其策略只能是“先用較低的租金把企業吸引進來，等以後慢慢再漲起來“。

開啓“購入資產-運營-出售”模式

“從商業模式來看，SOHO中國這些年的做法更符合‘購入資產-運營-出售’的商業模式，與一些大的資產管理公司的商業模式類似，如凱德、黑石等。”肖雲祥稱。

實際上，SOHO中國從2012年起開始從“銷售”向“自持”物業轉型。不過，2年後的2014年，SOHO中國便開啓了“賣賣賣”模式。

按照SOHO中國公開披露的大宗交易情況，過去5年時間，SOHO中國已經累計出售逾250億元的物業資產。與此同時，SOHO中國並未在境內再購入新項目。

2019年，SOHO中國加快“賣賣賣”節奏。2019年6月28日，SOHO中國董事長潘石屹宣佈，SOHO中國將分批銷售部分持有物業，預估總價值78億元。9月30日，SOHO中國在公告中披露，作價7.61億元出售旗下部分商業項目共計2583個地下停車位。10月22日，有消息稱，SOHO中國旗下共享辦公業務SOHO3Q中，有11個項目打包賣給築夢之星。

與此同時，從2013年開始，潘石屹就專注各種愛好：賣過蘋果、出過書、開過攝影展、做過木匠、學過編程、還當過廚師……不過，在所有的愛好裏，唯獨繞開了房地產以及相關產業。

“至於是否發起新的項目運作週期，主要看公司掌門人的意願。時間週期放長了看，私有化也只是一個結果，但私有化也意味着失去現有的平台。”肖雲祥如是説。