世茂服務敲鐘上市 物業股競爭更酣

隨着世茂集團董事局副主席、總裁許世壇敲響鐘聲，10月30日，世茂服務正式登陸港交所，總市值位列上市物業股的第三位。這也是許氏家族繼世茂集團、世茂股份後迎來的第三個上市平台。

市值第三的物業股來了

上市前就獲得騰訊、紅杉資本青睞的世茂服務，獲得的市場關注度不遜色於碧桂園服務等“老前輩”。

招股書顯示，截至2020年6月30日，世茂服務在管面積為8570萬平方米，合約建築面積破達1.25億平方米，覆蓋中國26個省份、共108個城市。就營收而言，2017年到2019年三年期間，公司收入由10.42億元增加至24.89億元，複合年增長率為54.5%。近三年利潤分別為1.08億元、1.46億元、3.84億元，複合年增長率約88%。

世茂服務2019年在管面積、收入和利潤猛增，跟其大規模併購有一定關係。截至2020年7月，世茂服務收購了廣州粵泰的全部股權，收購福晟生活服務的51%股權，收購成都信誼67%股權，收購北京冠城的全部股權，收購浙大新宇的51%股權。

按克而瑞數據，世茂服務總市值達372億港元，位列所有物業上市公司第三位，僅次於碧桂園服務和雅生活。

“三道紅線”助推物業上市

早從今年年中開始，不少股民就有疑問，為何房企今年格外鍾愛物業股？從恆大、融創到世茂、金融街，越來越多的房企正試圖通過分拆物業敲鐘上市。

分析人士總結，物業管理行業在2020年受到資本追捧，一是因為其本身屬於典型的輕資產模式，前期無需大量資金投入，物業費收入又能提供穩定的現金流。第二就是龐大的增量和存量市場保證了日後的可持續增長，而且增值服務的可能性也為其提供了想象空間。

如今，監管部門給房企提出的資金“三道紅線”的要求，就像達摩克里斯之劍懸在頭頂，進一步推高了各家分拆物業的熱情。

“2019年之前，物業管理公司的分拆上市在意圖上主要是期待輕資產板塊迅速發展。但2020年以來，物業管理行業的高估值成為企業分拆的關鍵誘因，而‘三道紅線’為標誌的金融監管政策，更令部分房地產企業將物業管理分拆視為一種‘去槓桿’、加權益的手段。”

中信證券就在專題研究報告中指出，“三道紅線”之下，無論企業的物業管理板塊是否已經運營成熟，部分企業都急於推動物業管理公司分拆上市。通過股權融資的方式補充權益，將會顯著改善企業槓桿水平，尤其是資產負債率和淨負債率。

“今年以來，已經有7家物業管理公司合計IPO融資88.8億元，預計第四季度物業管理公司IPO融資規模，將遠遠超過前三季度的總和。”

物管行業並非“躺着賺錢”

當然，板塊高估值也不是浮沙建塔。中信證券也認為，這種IPO高潮並不會一直持續下去，2021年一季度起物業管理公司的發行規模就大概率會低於2020年四季度。

可以作為例證的是，第一服務10月22日上市即遭遇破發，當日收盤報1.76港元，較發行價跌去26.67%。10月19日上市的卓越商企服務亦表現平平，五個交易日盤中一度破發。而就在卓越商企認購時，場面仍十分火爆，總鎖定資金3103億元。

今天，世茂服務開盤也遭遇破發，截至午市收盤報價較發行價小跌3.61%。

“物業管理行業並非躺着賺錢。”中信證券指出，企業取得物業管理權並不是終點，只不過是起點。物業管理板塊的投資，是投資成長性，不是投資穩定性。物業股的估值最終還是會趨於合理，市場也會做出更理性的選擇。