公募REITs的優勢在於收益的穩定性，且收益將好於傳統純債基金。首批公募REITs承擔新產品的探索任務，可以為基礎設施建設募集長期資金，也為資本市場提供更豐富的投資品種。
首批基礎設施公募REITs產品問世在即！
5月27日，滬深交易所首批9只公募REITs全部詢價完成，備受市場追捧，均實現超額認購。根據相關公告，首批9只公募REITs將於5月31日正式開售，預計募集資金總額合計超過300億元(不含認購利息和認購費)。
在“競相追捧”公募REITs的同時，投資者還需保持理性。我國基礎設施REITs目前尚在試點階段，整個市場的監管體系、產品規模、投資人培育均處於發展初期，可能由此導致交易不活躍，面臨交易流動性不足的風險。
均獲超額認購
公告顯示，首批公募REITs均實現超額認購。博時基金旗下蛇口產業園REIT網下認購倍數高達15.31倍。中航首鋼生物質REIT和華安張江光大園REIT的網下認購倍數均超過10倍，分別為11.13倍和10.07倍。而富國首創水務REIT和紅土創新鹽田港倉儲物流REIT網下有效報價認購倍數均超過9倍。
募資規模最大的是平安廣交投廣河高速REIT，募集份額為7億份，每份定價為13.02元，上市募集金有望達到91.14億元。中金普洛斯倉儲物流和浙商證券滬杭甬杭徽高速兩隻公募REITs上市募資規模分別有望達到58.35億元和43.6億元。
從有效報價產品和投資者數量上來看，博時招商蛇口產園REIT最受投資者青睞，51家機構共116只產品給出了有效報價。其次是中金普洛斯倉儲物流REIT，33家機構共66只產品給出了有效報價。
從詢價結果來看，有兩隻公募REITs產品的認購價格超過13元/份。其中，中航首鋼生物質REIT的認購價格最高，為13.38元/份。平安廣交投廣河高速REIT的認購價格位列第二，為13.02元/份。浙商證券滬杭甬杭徽高速REIT以8.72元/份的認購價格位列第三。
東吳蘇州工業園區產業園、富國首創水務、中金普洛斯倉儲物流、華安張江光大園、紅土創新鹽田港倉儲物流和博時招商蛇口產業園六隻公募REITs的認購價格在2.3元/份-3.89元/份之間。
從基金份額髮售公告中看，券商、私募基金、保險公司等機構均積極參與了此次首批公募REITs的詢價。其中不乏國泰君安證券、廣發證券、銀河證券、中信證券等頭部券商自營部門的追捧。
“公募REITs的優勢在於收益的穩定性，且收益將好於傳統純債基金。首批公募REITs承擔新產品的探索任務，可以為基礎設施建設募集長期資金，也為資本市場提供更豐富的投資品種。投資者應立足長線投資，避免短期波動帶來的風險。”平安證券研究所基金研究團隊執行總經理賈志對《國際金融報》記者表示。
警惕流動性風險
在“競相追捧”公募REITs的同時，投資者還需保持理性，不能忽略REITs中存在的風險。
由於公募REITs基金採取封閉式運作，且封閉式時間較長，從首批公募REITs的封閉期限來看，均在20年以上，其中最長的達到99年。該批基金在存續期內不開通申購贖回，只能在二級市場交易。
我國基礎設施REITs目前尚在試點階段，整個市場的監管體系、產品規模、投資人培育均處於發展初期，可能由此導致交易不活躍，面臨交易流動性不足的風險和基金份額持有人需折價交易實現變現的風險。
“與傳統債務工具相比，基礎設施公募REITs封閉期限較長、流動性較弱，更適合偏好長期工具的投資者。收益與風險是一個硬幣的兩面。公募REITs投資包含以下風險，包括疲軟的租賃市場、利率上升、不動產市場價格下滑、不利的資本募集環境、高負債水平、管理人相關風險等。”格上旗下金樟投資研究員嶽坤中對《國際金融報》記者表示。
那麼，如何解決基金上市的流動性問題？
平安基金REITs有關負責人表示，為降低封閉式REITs的流動性風險，交易所在其業務辦法中均提出基礎設施基金交易可引入流動性服務機制，如交易所規定“基礎設施基金上市期間，基金管理人原則上應當選定不少於1家流動性服務商為基礎設施基金提供雙邊報價等服務”。流動性服務機制相當於做市商，通過引入流動性服務機制來提高REITs在二級市場上交易的流動性和活躍性。
“基於公募REITs產品的特性，其流動性遠不如股票，這是因為公募REITs投資人本來就是以持有為目的，而不是以交易為目的。在這種情況之下，其實流動性弱並不是一個問題，而是產品的一種特徵。隨着時間的推移，真正願意長期持有這些基礎資產的機構投資人基本不會再進行賣出，因此導致二級市場換手率較低，這屬於REITs的產品特徵。理論上來説，在市場有效的情況下，REITs流動性的特徵其實都已經體現在一級發行和二級交易的價格裏面。”博時基金基礎設施投資管理部基金經理胡海濱表示。
胡海濱指出，一方面REITs與股票相比還有做市商的機制，可以提供一定的流動性；另一方面，投資者類型也比較分散，從散户到不同類型的金融機構，不同投資人之間的風險偏好不一樣，相對來説具備一定活躍度的交易。
（文章來源：國際金融報）