物業賽道的資本鏖戰
截至2021年1月21日，港股及A股市場上共有44只物業股。
本報記者陳婷趙毅深圳報道
近期，住建部、發改委、銀保監會等十部門發佈文件，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，這被外界視為物業股的重大利好。
Wind數據顯示，截至上述文件發佈次日收盤，在A股及港股上市的42家物業企業中，共有41家出現股價上漲，總市值達7181.6億元，較前一交易日增加842.8億元。
事實上，回顧2020年，物業股經歷了從狂歡到冷靜的“過山車”體驗。2020年年初至年中，物業股股價一路單邊上揚，但自2020年8月起，整個板塊開始逐漸下行，股價破發屢現。
值得注意的是，2020年被業內稱為物業管理行業的“開局之年”。在資本助力下，截至2020年12月31日，資本市場已有42家上市物業公司。
而近日，在2020年兩度遞表的星盛商業管理股份有限公司（以下簡稱“星盛商業”）正在進行全球招股，並預計於2021年1月26日正式掛牌。針對公司為何選擇在此時間節點赴港上市等相關問題，《中國經營報》記者致函星盛商業方面，其表示“以對外公告為準，暫不方便做其他回覆”。
2021年，上市熱潮仍在延續，而在2020年成功上市的物企已拉開收併購時代的大幕。2021年1月18日，合景悠活集團控股有限公司（3913.HK，以下簡稱“合景悠活”）宣佈收購雪松智聯科技集團（以下簡稱“雪松智聯”）80%股權。合景悠活方面對記者表示：“上市之後，公司一直在積極進行收併購的洽談。對雪松智聯的收購將大幅提升公司在市政、公建類業務的服務能力。未來，‘商業+城市運營’是公司發展的重點。”
華潤萬象生活有限公司（1209.HK，以下簡稱“華潤萬象生活”）方面則對記者透露，目前公司正在積極接觸市場潛在併購標的，部分項目已取得一定進展。
從“狂歡”到“冷靜”
Choice數據顯示，從2020年7月2日至8月31日，共有12家公司股價區間出現跌幅。克而瑞數據統計，2020年9～12月，30家樣本物企中有28家股價收跌，佔比超9成。
2019年及2020年，中物研協持續在其刊發的《物業服務企業綜合實力研究報告》中提出判斷，中國物業管理行業正處於黃金髮展週期中。
截至2021年1月21日，港股及A股市場上共有44只物業股，而僅在2020年內，資本市場新增了17家物企，遠超2019年的12家。中國物業管理協會副秘書長楊熙表示，預計2021年將不會低於20家物企上市，大概率在三年後會有近100家上市物企。
2020年，房企分拆物業板塊上市的步伐加速。年初雅生活服務（3319.HK）、碧桂園服務（6098.HK）、佳兆業美好（2168.HK）和永升生活服務（1995.HK）赴港上市，掀起了一波物企上市小高潮。
克而瑞物管統計數據顯示，2020年上半年，物業股整體水平上漲達47.29%，以絕對優勢領先於恆生指數的-13.07%。加之國家對房地產的持續調控，更多資金流入股市，物業股成為各類投資者的關注重點。
上海中原地產市場分析師盧文曦曾對記者表示，物業股股價保持強勁勢頭的原因之一是2020年上半年受整體資本市場出現反彈表現所帶動，其次是疫情期間對物管企業的關注度較高，一定程度上加大了對這一板塊的炒作。
資本市場的青睞以及在疫情期間的突出表現，使得物業賽道的價值開始凸顯，並得到廣泛關注。紅杉資本投資合夥人蘇凱認為，物業服務企業作為房地產資產重要運營商，將有機會逐步取代開發商在市場的主導地位。
只不過，自2020年8月起，受房地產調控政策“三道紅線”政策波及影響，物業股出現回落的情況正在增加。Choice數據顯示，從2020年7月2日至8月31日，共有12家公司股價區間出現跌幅。克而瑞數據統計，2020年9月～12月，30家樣本物企中有28家股價收跌，佔比超9成。
隨着物業賽道的日漸擁擠，資本市場的標準似乎也變得更加嚴苛。2021年1月15日，年度第一隻上市物業股——榮萬家（2146.HK）收報12.36港元/股，跌幅為8.17%；1月18日，宋都服務（9608.HK）上市首日跌36%。
楊熙認為，當前資本市場上機構投資者的主流理念是堅持長期價值投資、佈局核心資產，找出具備核心競爭力的優質公司，加大配置力度，分享優質企業的成長紅利，“選擇行業頭部物業企業實質也是在選擇高成長，只有長得更高、塊頭更大的企業才更容易享受雨露的滋潤。”
收併購大幕拉開
根據億翰智庫研究報告，2020年，上市物企披露的收併購事件達79起，有效收購事件為76起，為2019年有效併購數的2.81倍，共花費金額約107億元。
已在2020年成功上市的物業企業或許深諳資金、管理規模、科技實力等因素的重要性。克而瑞報告顯示，目前已上市企業均將IPO募資淨額中的六到八成左右用於戰略擴張。
規模優勢是絕大多數行業的特性，而當前物業公司做大規模的主要路徑是通過地產板塊的增量移交，以及通過戰略合作、併購、公開市場招投標等方式進行市場化外拓。
華潤萬象生活方面亦對記者表示，上市後，公司目前的工作重心在於按照物業管理、商業運營服務兩大主營業務，對外持續拓展管理規模，對內提升經營管理效率和效益。“擴大管理規模是華潤萬象生活的重要戰略，除母公司華潤置地每年穩健和確定的增量交付外，我們將持續加大市場化拓展力度，戰略合作、公開市場招投標、收併購都是我們會採取的拓展方式。”華潤萬象生活方面透露。
根據億翰智庫研究報告，2020年，上市物企披露的收併購事件達79起，有效收購事件為76起，為2019年有效併購數的2.81倍，共花費金額約107億元。該報告指出，“2020年物業板塊迎來上市大潮，手握充裕資金的物企出於提高市場佔有率、以規模效益降低成本等角度考量，自然會選擇進行市場化收併購操作。”
記者注意到，如在2020年10月底上市的合景悠活，截至目前已公告了兩起收購。
2020年12月，合景悠活發佈公告稱，收購廣州市潤通物業管理有限公司80%股權，現金代價為2.144億元，該目標公司致力於公共服務領域亦擁有較為專業的技術系統。合景悠活方面表示，收購事項有助公司業務進一步拓展至公共服務領域，使得業務持續多元化。
2021年1月18日，合景悠活宣佈併購雪松智聯。收購公告顯示，截至2020年12月31日，雪松智聯的在管面積合計超過8600萬平方米，在管項目合計超過1000個；同期，克而瑞物管發佈的數據顯示，合景悠活在管面積合計約4180萬平方米。“交割後，預計本集團整體在管面積將突破1.2億平方米。”合景悠活在公告中如此表示。
根據招股書，合景悠活IPO募資淨額為24.1億元，其中的60%也就是14.46億元用來收併購，而對雪松智聯的併購將花去91%的併購款。這是否意味着公司再開展大單併購的可能性不大?
對此，合景悠活方面向記者表示：“上述收購的資金分四個階段進行支付，並不是一次性付款，因此在資金安排上會有一個節奏。其次，雪松智聯的併入會提升合景悠活整體的經營活動現金流，而這部分現金也可以用於後續持續的收併購。”
此外，合景悠活對雪松智聯的這一場併購，被外界看來是“蛇吞象”，真正考驗的是合景悠活的“消化”能力。
合景悠活方面告訴記者，公司將通過派駐財務人員，從財務體系上對雪松智聯進行監督和融合，並由投後管理部門，對項目的運營風險進行整體把控。同時，雙方管理層的交流，參與彼此的經營會議，建立通暢的溝通機制；另外，對基層員工開展線上與線下培養，使其順利融合到合景悠活的體系中來。
值得注意的是，合景悠活藉由對雪松智聯的收購，公司的業務結構將實現轉型升級，成為全產業鏈全國性“智慧城市”運營服務企業。
而克而瑞研究報告指出，未來衡量物企估值潛力，將進入第三階段，即在規模基礎之下，城市深耕度、城市綜合服務等特色業務或將推升企業優勢標籤乃至估值。關於特色標籤，目前頭部物企不約而同將視角轉向新公共物業服務，即在通常公共業態的基礎物管服務之上更進一步，着重新基建、大運營。