樂居財經鄧鑫妮 發自上海
“穩泛平波”新城悦服務（01755.HK）這樣總結其上半年的業績表現。專題丨2021中報風雲：物業》》
8月23日一早，首席執行官戚小明、首席運營官杲新利、首席財務官左衞和首席戰略官尤建峯出席了新城悦服務的半年報發佈會。
“圍繞‘一核兩增’的戰略目標，取得了令人滿意的成績。”戚小明簡單的一句話，給上半年的業績增長定了調。
總的來看，新城悦服務的業績穩中有進。2021年中期，新城悦服務實現收入約18.77億元，同比增長53.6%，毛利約5.75億元，同比增長57.8%，毛利率為30.6%，同比上升了0.8百分點。
同時，其上半年新拓合約面積為4866萬方，完成了年度的新拓合約面積目標近七成。在管面積1.22億方，合管比為2.05%，儲備面積充裕。
業績增長的喜悦氛圍延續到發佈會之外。同一時間，摩根大通發表報告指出，新城悦服務上半年的核心業績和規模都取得不錯的進展，給予“增持”評級。
良好的業績，為股市提供了支撐。截至8月23日收盤，當天股價上漲了9.55%，報收17.2港元/股。
7成規模目標進賬
“在管面積目標將達到1.5億平米，合約面積目標將達到2.7億平米。”業績介紹進入尾聲，尤建峯公佈了下半年的規模提升目標。
上半年的規模增長，為新城悦服務鋪墊了基礎。目前，其在管面積已經突破了1.22億方，合約面積達到了2.5億方。
財報就相當於一份答卷，每個時間點的業績考核，新城悦服務都為自己劃了一條清晰的“過關”標準。例如去年底的在管面積破億，又如今年底的合約面積增長7000萬方。
上半年，新城悦服務的新拓的合約面積為4866萬方，約為今年7000萬方增長要求的69.5%。半年的時間，相當於完成了整年近七成的目標。
其中，第三方承擔了近半數的規模增拓。上半年，其第三方市場拓展合約面積為2339萬方，佔整體拓展面積的比例為48%，比去年同期第三方外拓合約面積1250萬方增加了87%，其中項目直拓面積為1305萬方，在第三方市場面積拓展的比例達到了56%。
不僅是合約面積，第三方新拓的管理面積也比新城系要多。
目前，新城系和第三方分別為新城悦服務提供7000萬方、5237萬方的在管面積，分別較去年底增長了16.4%、26.9%。
第三方增速快於新城系輸送，規模佔比向第三方傾斜。去年底，新城系和第三方的面積佔比分別為59.3%、40.7%，如今已經變成57.2%和42.8%，第三方的面積佔比增長了2.1個百分點。
發力“一核兩增”
業績會的開端，戚小明就肯定了“一核兩增”的戰略，他在接下來的問答環節也表示，“下半年工作的總體還是圍繞我們原先既定的“一核兩增”的發展戰略。”
一核，即基礎物業服務；兩增則是社區增值服務和增量業務。目前，基礎的物業管理服務仍是新城悦服務體量最大、增長最快的業務。
截至2021年6月30日，新城悦服務的營收約為18.77億元，其四項主營業務，物業管理服務、社區增值服務、智慧園區服務和開發商增值服務的收入分別約9.2億元、2.93億元、2.74億元、3.9億元，佔比49%、15.6%、14.6%、20.8%。
四條分支業務中，物管服務和社區增值服務的收入增長率靠前，均超過了50%。其中，物管服務增長73.6%，社區增值服務增長了58.2%，智慧園區和開發商增值則分別增長31.3%、31%。
上半年，新城悦服務持續為“一核兩增”賦能。物業管理方面，進行服務迭代，與國際先進管家學院合作，打造自身高端品牌，同時通過科技降低人工成本，實現有效增長。
左衞在分享時表示：“未來幾年，新城悦的基礎物業服務毛利率會保持相對穩定，應該説保持在30%左右問題不大的。”
社區增值服務方面，新城悦服務上半年也接通了不少業務，如社區快遞、社區團購等。以快遞業務為例，今年3月份開始營收，截至6月份已經收入3000萬元，年化收入將超過1億元。今年8月，新城悦服務又補充了充電樁業務和團餐業務。
三筆併購押寶“非住”
“我們的併購佈局還是以非居業態為主。”業態佈局，新城悦服務有意向非住業態發力。
新城悦服務此前的項目多以住宅為主，如今想要往非住業態傾斜，收併購是最快捷的方式之一。
上半年，其分別收購了梁士物業、湘誠物業和山東麗都，不僅獲得了1034萬方的合約面積，並且打破了醫療、高等院校等業態壁壘。通過收購梁士物業，新城悦服務首次進入到醫院物業管理領域。另一家入賬的山東麗都，則以公建業態見長。
同時，新城悦服務自身的電梯、物業管理、團餐等業務，也能與辦公樓、產業園區、醫院等業態形成聯動，持續挖掘利潤空間。
除去規模和業態上的幫助，豐富城市佈局也是併購帶來的收益。
盤據長三角的新城悦服務，逐步將服務觸角伸向更廣的地方。眼下，其位於長三角的江蘇和浙江兩省的在管面積仍達到了51.4%，不過該地區的項目濃度正在降低。
截至上半年，其在江蘇省的面積佔比降低5.7%。空出來的規模增長空間，被浙江、山東和其他區域給瓜分了。
新城悦服務將服務劃分為6個區域，分別是江蘇省、浙江省、山東省、四川省、遼寧省和其他區域。截至上半年，6大區域的在管面積佔比為39.8%、11.6%、10.2%、6.1%、5.1%和27.2%。
半年時間，浙江省、山東省和其他區域的面積佔比分別提升了0.5個、5個和1.4個百分點。其中，上半年收購的三家企業，其中兩家來自浙江和山東，又從側面鞏固其在這兩個區域的市場份額。
文章來源:樂居財經