樂居財經訊 李禮 4月19日，華安證券發佈金地集團研報。
事件
公司發佈 2020 年年度報告：2020 年實現營業收入 839.8 億元，同比增加 32.4%；實現歸母淨利潤 104.0 億元，同比增加 3.2%；實現每股收益 2.30 元。
業績短期波動難掩長期穩中向好，費用管控能力進一步提升業績端：公司營收大幅增長主要源於結算規模的提升，2020 年公司房地產項目結算面積 463.91 萬方，同比+21.8%；結算收入 751.78 億元，同比+31.0%。歸母淨利潤增速低於營收的原因在於：（1）、公司整體毛利率水平降至 32.9%（前值 40.5%，變動-7.6pct）。其中，房地產開發結算毛利率為 33.56%，較前值減少 7.7pct；（2）、報告期內確認的聯合營公司收益減少致投資收益為 38.2 億元，同比下降 36%。截至 2020年末，公司預收賬款及合同負債合計約 946.8 億元，同比增長 12.8%，覆蓋 2020 年房地產結算收入約 1.26 倍。公司的費用管控能力進一步提升，報告期內銷售管理費用率（銷售金額口徑）降至 2.64%（前值 2.88%，下降 24BP）。
疫情影響下全年銷售依然實現正增長，城市深耕已現成效銷售端：報告期內，公司實現銷售面積 1194.8 萬方，同比增長 10.7%，實現銷售金額 2426.8 億元，同比增長 15.2%，銷售均價達 20311 元/平，同比增長 4.1%。在疫情得到控制後，公司通過制定合理的銷售策略，及時調度供貨，實現全年銷售穩增長。公司在華東區域表現亮眼，其中上海、南京的單城市銷售規模均突破 200 億元。公司在上海、杭州、天津、南京、東莞、瀋陽、呼和浩特、温州、金華、嘉興等十幾個城市的市場排名均位列前十，深耕效果進一步凸顯。
新增土儲收穫頗豐，佈局合理土儲端：報告期內，公司通過多元化方式獲取土地 116 宗，總投資額約1350 億元（同比+12.5%），相當於同期銷售金額的 55.6%；新增土地儲備 1657 萬平方米（同比-1.8%），佔比同期銷售面積約 139%。從區域分佈來看，新增土儲主要分佈於東北、華南、華東和東南區域，分別佔比 27.5%、19.5%、18.9%和 15.9%。從城市能級來看，一二線佔比約 66%，三四線城市佔比約 34%。截止報告期末，公司已進入了全國70 個城市（新進入 9 個），總土地儲備約 6036 萬平方米，權益比約 53%，一二線城市佔比 71.2%。
財務穩健，調整兼具主動與靈活財務端：公司目前依舊滿足“三條紅線”的要求，但部分指標有所增長，恰印證在融資新規的約束下，公司可調整的空間更加充分且更加靈活。具體來看，截至 2020 末，公司債務融資餘額約 1130 億元。公司淨負債率約 62.53%（較前值+2.29pct）；剔除預收賬款的資產負債率約68.51%（較前值+1.35pct）；公司貨幣資金約 542 億元（同比增長 20%），剔除受限資金後對一年內到期的有息負債的覆蓋倍數約 1.21 倍。融資方面，報告期內，公司成功發行合計 40 億元的超短期融資券、合計 80億元的中期票據以及 30 億的公司債券。其中，以 8 月發行的 20 億元 3年期中期票據為例，發行利率 3.83%；10 月發行的 30 億元規模的 5 年期公司債，發行利率 3.95%。截至報告期末，債務融資加權平均成本為4.74%，資融資優勢凸顯，槓桿水平依然具備調整空間。
投資建議
公司 2016 年後，在重點佈局城市復甦的基礎上，拿地態度轉向積極、銷售重回快車道；土地儲備充裕且佈局合理，助力未來銷售規模穩步提升。在行業融資端趨緊的背景下，公司有望憑藉通暢且多元化的融資渠道、較低的借貸成本、較優的槓桿水平，在未來發展過程中具備更多的主動性。預計公司 2021-2023 年 EPS 分別為 2.64、2.97、3.30 元/股，對應當前股價 PE 分別為 4.5、4.0、3.6 倍。維持“增持”評級。
風險提示
重點佈局城市調控政策趨嚴，銷售不達預期，新增土儲權益比下行等。