備受市場關注的公募REITs再迎關鍵進展。近期，有業內人士透露，此前參與答辯的近30個公募REITs項目中，約有5個項目由發改委推薦給證監會，以基建類項目為主。
與此同時，多家基金公司繼續全力備戰公募REITs，已經答辯的基金公司除了繼續補充材料，等待發改委審核之外，優質基礎設施項目的挖掘和儲備仍是目前的重點工作。
公募REITs再迎新進展
經過前期的答辯，公募REITs又傳來新消息。一位業內人士透露，證監會和交易所已經在對項目進行審核，目前進度較快的項目約有5個。
公募REITs距離正式推出還需要經過哪些步驟也尤為受到業界關注。業內人士預計，證監會和交易所審批會比較嚴格，大概率會有反饋和修訂環節。此外，投資者的認可非常重要，投資人接受與否將最終決定REITs發行的成功。因此，還需要經過項目路演、網下機構投資者詢價、定價程序、網上和網下投資者的認購與配售等環節，才能上市交易。
一家基金公司相關人士反饋，若國家發改委將符合條件的項目推薦至證監會，此後，還需要等待交易所、中基協、中證協等正式出具相關配套規則及指引，後續證監會、交易所將同步履行註冊、審查程序。經證監會註冊後，基金公司才能根據相關法規設立公募REITs基金，發售基金份額募集基金。
創金合信基金表示，旗下公募REITs項目處於發改委審核階段，若審核通過，後續還需要經過證監會和交易所的聯合審查，然後才能上市。
基金公司持續尋找優質項目
公募REITs的制度建設及優質項目尋找也在繼續“緊鑼密鼓”推進之中。近期，深圳證券交易所副總經理李輝公開表示，作為基礎設施公募REITs試點業務規則體系框架的重要部分，深交所配套規則“一個辦法+兩個指引”已於今年9月4日至15日完成公開徵求意見，近期將在履行相關程序後正式發佈。
在國投瑞銀不動產投資中心劉先鳴看來，交易所配套規則覆蓋了REITs生命週期中“募、投、管、退”全鏈條，對市場非常關心的審核標準、定價機制、認購方法、上市流程、擴募與併購條件等重要問題進行了規定，將成為各市場主體開展業務的依據。
“就目前階段而言，業內最關注的還是盡調標準、定價方法、配售要求等跟發行直接相關的內容，一些條款將直接影響到項目申報工作的執行，如重要現金流提供方的界定標準與核查要求，有些條款將直接影響REITs發行價格，如詢價程序、報價方法、最終價格鎖定機制等。”劉先鳴説。
一家基金公司的公募REITs負責人認為，公募REITs發售的流程、投資者准入、存續期的運營管理和信息披露是業內關注的重點。“例如，關於基礎設施基金的收購及份額權益變動，在徵求意見稿中，投資者及其一致行動人持有基礎設施基金份額達5%後，每增加或減少5%需要進行通知和公告；持有基金份額達30%後，繼續增持則需要採取要約方式收購；上述比例的調整對原始權益人有效避免資產被同業惡意收購將有較大影響。”
靜待相關配套規則出台的同時，業內也在積極挖掘和儲備優質基礎設施項目。
“當下的一項重點工作是繼續挖掘和儲備優質底層資產。首先，項目必須滿足發行REITs的合規性要求；其次，項目現金流的來源及穩定性是重點，因為REITs是注重現金分紅的產品。此外，發起人的相關管理經驗也是關注點，發改委要求回收資金主要用於新的基礎設施項目建設，所以，發起人持有或運營較多同類資產、有較多項目儲備將是一個優勢。目前我們已儲備了一些園區、高速公路等項目。”華南一位基金公司人士稱。
還有基金公司在等候材料的上報通知。“日前國家發改委就REITs試點相關工作下發了新文件，要求各家機構按照新的格式重新整理上報材料，具體上報時間尚未通知。當前的工作重點是按照要求完善已經上報的項目，等待相關審批。”創金合信基金透露。
平衡參與主體利益助力公募REITs長遠發展
從長遠看，做好公募REITs工作，需要平衡好原始權益人、基金管理人、基礎設施運營管理機構以及公眾投資者的利益訴求，業內人士對此也紛紛獻計獻策。
中金基金表示，公募REITs的治理和管理機制是REITs產品具有持續生命力的關鍵。目前來看，大多數公募REITs項目在發行以後，基金管理人將聘請原始權益人或其關聯方作為外部運營管理機構，負責制定及落實基礎設施項目的運營策略。基金管理人居於公眾投資人和原始權益人之間，要將保護公眾投資人的利益放在首位，維持公眾投資人和原始權益人的平衡。基金管理人要做好項目章、證、照的管理，保護資產安全，做好現金流閉環管理、信息披露、項目預算和管理監督工作。
中金基金認為，在防範經營風險的基礎上，建立合理激勵機制，將管理機構的取費與資產經營和可分配現金流掛鈎，激勵基金管理人和外部運營管理機構投入人力、物力和系統建設，以持續提高基礎設施的運營管理水平，為投資人創造更好的收益，從而實現雙贏。“我國基礎設施存量規模巨大，需要切實保護好公眾投資人的利益，調動投資人的參與熱情，才能使公募REITs作為一個全新的產品獲得市場認可，注入持續經營的活力。”
“羅馬不是一天建成的，時間是REITs的好朋友。”劉先鳴説，“對原始權益人而言，要加深對REITs的理解，REITs究竟是一次融資、一次出售，還是建立一個資產運營平台？對業主方來説，其價值截然不同。對基金管理人而言，需要足夠長的時間和耐心培養資產篩選能力和資產運營管理能力，在現有的股、債、衍生品投資之外，開拓不動產投資的新版圖。對於公眾投資者而言，接受REITs註定是一個長期的過程。只有經過長期觀察，證明REITs擁有穩定可靠的回報，公眾投資者才會接受這種新的投資工具。基礎設施運營管理機構本身就是從無到有建立的，從運營能力上看原始權益人更有優勢，從責任承擔上看它應當向基金管理人彙報，兩者肯定需要時間進行磨合。”
劉先鳴認為，為了平衡各方利益，更容易的方法是尋找一塊可分配的新蛋糕，確保各方受益。在他看來，與REITs發展較為成熟的市場相比，我國REITs試點的缺憾是暫時沒有税收優惠政策，這將影響REITs的分紅，削弱各方的利益協調空間。
“我國龐大的基礎設施屬於沉睡的資產，並不是活躍的税源。事實上，REITs業務能激活該領域的交易，創造新的GDP來源，擴大税基。預計在這一輪REITs試點推出後，國家相關部委會進一步研究REITs税務配套政策。在税務優惠政策的支持下，REITs的市場空間會更為廣闊。”劉先鳴説。
據上述基金公司公募REITs負責人觀察，通常市政類項目投資規模大，收益較低，往往不及商業化運作產品的收益率，但此類項目與民生息息相關，無法通過抬高單價來提升項目收益率。此次基礎設施公募REITs的相關規則將新基建納入範圍，同時允許將多類型資產打包一起操作，因此，他認為，可以通過多類型資產打包的方式平衡幾大參與方的利益訴求。
（文章來源：中國基金報）