高盛：如果通脹起來，房地產是對沖手段
在過去的一個月中，由於民主黨獲勝的概率上升，市場對通脹風險的關注迅速提高。
根據高盛的研究，民主黨一旦獲得白宮和國會的控制權，很有可能會實施擴張性的財政政策，這就導致實際通貨膨脹率上升。同時結合近期美聯儲宣佈的貨幣政策框架改革，平均通脹水平的表述意味着美聯儲將能夠承受更高的通脹水平。
高盛的投資策略團隊注意到，通脹預期的上升可能導致引領股市上漲的板塊將由成長型企業，切換到價值型企業。
在這種情況下，高盛研究團隊回顧了歷史上房地產資產對沖通脹的能力，發現過去五十年中，美國私人商業房地產的回報與實際通貨膨脹率呈正相關。
房地產作為通脹對沖的表現
如下圖所示，在美國，1978年至2020年期間的美國私人商業房地產的回報與實際通貨膨脹率呈正相關。同期股市收益率和政府債券與通脹水平分別呈現零相關和負相關性。這表示REITs至少存在對沖通脹的能力。
如果通貨膨脹率上升會推高房地產資本化的比率，那麼房地產回報率和通脹率之間的相關性可能會變為負值。在當前的美國，商業房地產資本化率已經接近歷史低位，其中部分原因就是現行利率較低，因此高盛認為當下有通脹上升的潛在風險。
如下圖所示，英國在1970年代的高通脹水平就轉移給了房屋租金，而在當時，大多數發達國家的房屋租金市場都可以看到類似的現象。G7經濟體在1970-2020年期間的通脹率與租金增長之間的β就接近於1.0。
高通脹水平會通過幾種不同的渠道來促進房屋租金的增長，其中包括：
通過促進工資增長；
推高物業公司成本，從而限制可出租房屋數量；
增加自有住房的抵押貸款成本，從而提高出租房的需求。
儘管通脹壓力通脹可以傳遞給房屋租金，但不一定在任何時期都成立。例如在1990年代初期，美國的CPI達到5%，但寫字樓租金增長卻較低，僅為-3%，其核心原因在於寫字樓市場供過於求。
這表明，儘管通脹水平提升通脹與租金增長呈正相關，但通脹並不能完全抵消房地產基本面上的負面影響。
如今，房地產基本面對酒店和二手房市場等部分市場造成影響，而普通公寓似乎承受的壓力較少。歷史證明，通脹水平的上升在正常市場中可以帶動租金的上漲，房地產可以充當部分通脹的對沖工具。
高盛得出的結論是，通脹預期的上升對商業抵押貸款來説肯定是有正面影響的，但其效果很可能只會逐步顯現。