樂居財經 魏薇 發自成都
相對開放的港股市場一直不缺熱度，內地房企們前赴後繼，都想在這裏點燃資本的希望之火。
今年上半年，包括金輝控股和領地控股在內的多家房企密集遞交招股書。如願者乃少數，僅港龍中國地產成功上市，10月9日，金輝控股剛通過聆訊。
領地控股遞交的招股書卻於同日失效。
與大多數房企一樣，領地也有着千億夢，在2019年就曾表示將在2020-2021年跨越千億。據克而瑞銷售排行榜，領地控股2019年的全口徑銷售金額為247.3億元，位列行業第96。而今上市進程受阻，距離千億又遠了一步。
家族色彩濃厚
為衝擊上市，領地控股在2019年引入了兩位明星職業經理人。8月，原金科品牌總經理姚科加入，擔任領地助理總裁兼品牌總經理；12月，原恆大集團總裁許永軍出任領地總裁一職。
領地控股具有濃厚的家族管理色彩。1994年，領地控股的前身，眉山地區寶馬房地產開發有限公司成立。劉玉奇、劉山、劉玉輝三兄弟及鄧仲祥分別持有領地35.71%、21.43%、21.43%及21.43%的股權，其中，鄧仲強為獨立第三方，後來退出。
在上市前的一系列重組之後，劉玉輝、劉策、劉浩威三大股東分別持股32.83%、32.83%、32.84%，龍一勤、王濤、侯三利、魏悦分別持股0.17%、0.17%、0.17%和1%。其中，龍一勤是劉玉輝的配偶，劉策和劉浩威則是劉家的二代，兩位接班人都為90後。劉氏家族依然是領地控股的主導者。
經過20多年的發展，領地將業務範圍擴展到了健康產業、地產開發、商業運營、酒店管理和物業服務五大板塊。截至2020年2月底，領地控股的總土地儲備面積為1331.45萬平米，從其業務佈局來看，雖已進入成渝經濟帶及四川省、華中、京津冀地區及粵港澳大灣區的20多個城市，共擁有90多個項目，且多位於三四線城市。其中位於成渝經濟帶的達58個，佔項目總數的比重達64%，全國化佈局並不明顯。
另外，領地重倉的三四線城市有着自身侷限，經濟基礎薄弱、土地溢價低，領地今後的去化存在一定的風險，從而會影響銷售額的提升。
近半借款依賴信託
2017-2019年，領地控股分別實現收益53.38億元、45.14億元和75.68億元，對應的淨利分別為12.2%、11.5%和8.9%，呈現下滑趨勢。2019年，其收益同比增長近68%，但淨利潤僅增加1.55億元。查閲其招股書發現，領地在2019年的銷售成本同比增長超88%，大幅壓縮了利潤空間。
中小房企的擴張離不開大量資金的撬動。2017-2019年末，領地控股的有息負債分別為35.86億元、78.54億元和117.55億元，對應的淨資產負債比率分別為60%、110%和140%，公司未償還銀行及其他借款的加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%，銀行及其他借款利息由2018年的6.69億元增加至2019年的14.45億元。
因銀行融資渠道受限，領地的借款主要來自於信託。截至2020年2月底，共計還有23筆信託借款，總額達60.92億元，利率多位於12%-14%之間。其中，67.68%是用項目公司股權抵押獲得的貸款，另外有超過三成是通過將股東借款的債權轉讓給信託公司，以獲得貸款融資。
截至2019年末，領地集團應於一年內償還的負債規模為57.63億元，佔總債務的比重約為49%。同期的現金及現金等價物共13.81億元，遠不夠覆蓋即期債務。
除了營收不穩定，領地的現金流也不樂觀，其經營現金流和投資現金流連續多年為負，2017-2019年的經營現金流分別為-1.87億元、-42.88億元和-31.12億元。
不斷在試圖擴張的領地，因持續進行物業開發活動及土地收購，導致業務運營所用現金大量流出。領地也在招股書中表示，若無法獲得充足的經營現金流，公司的流動性及財務狀況可能受到重大不利影響。
對於未來是否繼續推進上市，領地方面表示，將繼續推進戰略計劃。“三條紅線”壓頂，若負債一直無法下降，將對後續的借貸產生不利影響。融資困境當前，上市募資似乎成了領地唯一的出路。