標普：開發商可能繼續打折賣房，犧牲利潤換現金以支撐流動性

來源： 澎湃新聞

9月7日，國際評級機構標普發佈的一則報告認為，中國的開發商可能會為賣房而繼續提供折扣，以損失利潤為代價推動銷售。這是因為由於融資的收緊和上限的設置，以及更嚴格的市場準入原則，一些開發商需要足夠的現金來支撐流動性。

標普在報告中分析，房企在資產負債表去槓桿化方面取得了一定的進展。根據標普授評的50家房企2021年的中期報告顯示，在收入大幅增長31%和債務減少0.4%的背景下，50家房企的槓桿率呈現小幅下降，但與此同時，公司的盈利受到了影響。

標普預測，標普授評的50家房企在2021年和2022年的平均毛利率會保持在24%左右，與2020年相比，2021年上半年房企的毛利率下降了5個百分點至24.1%。在最壞的情況下，房企的毛利率比2020年同期下降了23個百分點，在這50家房企中有6家的下跌甚至超過了10個百分點。

按照標普在報告中的假設，在第二批集中供地的政策調整後，將會讓土地市場得到有效的降温，房企的盈利可能會從2023年開始再次上升，這是因為房屋預售和交付之間的時間間隔通常在兩年左右。

“大多數房企的長期盈利趨勢取決於新的土地銷售政策的完善，集中供地在今年一季度迅速推出後，導致土地在公開出讓時引發了多家房企的激烈競爭和土地成本的飆升。因此，多地對第二輪集中供地政策進行了調整，如限制地塊的最高溢價率和競品質等多種舉措，這樣可能會減少房企對地塊的競爭，降低更有能力的房企獲取土地的成本。”同時，標普預計，房企通過其他渠道獲取的土地儲備將有助於抵消利潤的收窄。

在標普授評的15家集中在長三角的房企，今年前6個月的平均毛利率為23.1%，重點佈局在大灣區的房企同期平均毛利率為29.4%。標普認為，這是因為部分房企高度依賴從土地公開拍賣市場上獲取地塊，而從城市更新項目轉換而來的土地成本較低，這可以部分解釋大灣區房企利潤率高的原因。

雖然部分房企設法以有序的方式去槓桿化，但實力較弱的開發商可能會被迫減少債務。因為他們無法在銀行或資本市場中找到貸款人。在這種情況下，房企可能會試圖增加與供應商的貿易應付款或延長其他形式的負債。但標普認為，這種流動性壓力的轉移只能起到暫時緩解的作用。

報告稱，由於抵押貸款發放緩慢而導致的現金回收減少將增加企業負擔，鑑於銀行對房地產風險敞口受到監管的限制，銀行在發放抵押貸款和開發貸款方面更具選擇性。標普授評的房企在一年內將面臨約4800億元的境內外債務到期，相當於截至2021年6月無限制現金水平的22%。當再融資變得不可行時，房企將不得不以現金支付到期債務，從而佔用土地甚至建安的資金資源。

標普信用分析師Fan Gao認為，在房價上漲多年後，政府正在遏制房價，並降低該行業的金融風險，總體形勢將延續下去。