林龍安的“變與破”丨中報風雲22

樂居財經 魏薇 發自深圳

“做精做細地產，做好做成項目。”禹洲集團董事局主席林龍安給公司定下了發展基調，他將自己也安排得很好。

週六這天，林龍安依然在忙碌着，前一天，他剛參加完投資者發佈會。“我在香港的生活規律多了，每週至少一兩次的爬山，單雙槓也是我的日常鍛鍊項目。”他喜歡運動，這兩項尤其熱愛，也是他保持活力的秘訣。

2021年上半年，林龍安帶領下的禹洲穩步前行，實現銷售額527.14億元，同比上升23.02%，完成全年目標的47.92%。

反思中前行，禹洲在這半年來做了很多努力。林龍安直面禹洲存在的問題，從審計、財務、運營多角度出發，修煉內功。

“我們強化了集團總部財務中心的管控，讓香港和總部直接對接，強化總部管控體系的落地和系統化、制度化的落地。另外，我們和安永會計師事務所做了充分溝通，在投資層面、合同章程方面加強把關，每兩個月進行一場高層會議。”林龍安認為，摔跤不可怕，可怕的是不改變。這次失誤對禹洲來説，也是一次發展契機。

財務管控是重中之重，禹洲建立了以財務數據為線條，貫穿到投資、營銷，成本、回款等各個環節的體系，來確保交付的萬無一失。

量入為出、穩健為主，今後的禹洲會更加審慎，林龍安的改革決心很強：“如果項目無盈利，我們就不再參與了。堅持以利潤為導向的有質量增長，促使我們改革到位。”

年底翻綠

期內，禹洲集團實現營業收入約120.1億元，同比增長約494.9%。毛利為24.12億元，毛利率為20.09%。歸母淨利潤約8.6億元，同比增長493.8%，而上年同期歸母淨利潤（經重列後）為淨虧損約2.2億元。

今年上半年，禹洲放緩了發債節奏，自3月份以來未發行一筆美元債。另外在三月和五月，禹洲分別贖回了3.2億和3.52億7.9%優先票據，今年內到期的境外票據被禹洲全部收回。截至2021年6月30日，禹洲集團的有息負債總額601.86億元，較2020年12月31日的639億元減少5.81%。

其中，一年內到期債務約為151.70億元，在手現金為280.72億元，現金短債比達1.85倍，資金流動性充裕。同時，其淨負債率為80.42%，相較於2020年底的85.8%有所改善，剔除預收賬款後的資產負債率為73.98%，較去年末下降3.94個百分點，踩中“三道紅線”中的一道。禹洲方面認為，有望在年底達到“三條紅線”的監管要求。

“下半年，我們會推進銷售，加大庫存去化速度以增加回款，充裕自身現金流，將我們的輕資產發揮作用，逐步降低負債。”林龍安介紹説，禹洲商業已進入深圳、上海、杭州、廈門等地，擁有已開業項目28個及籌備期項目11個，禹洲物業目前的總合約面積已超過2700萬平方米。

在融資成本方面，禹洲上半年的加權融資成本為7.13%，較去年年底的7.19%下降0.06個百分點。近幾年來，其融資成本一直在7%上下波動。

以利潤為導向拿地

上半年來，禹洲放緩了拿地節奏，在投拓端更為謹慎，通過招拍掛的方式，在蘇州、鄭州及江門拿下了4幅地塊，總建築面積約54.8萬平方米，總貨值111億元。

“房地產行業已經進入到了調整期，利潤率水平逐漸迴歸到了製造業水平。我們強調的是以利潤為導向的有質量的增長，如果每一個項目都沒有利潤的時候，那這個企業的走向是有問題的。”林龍安不會放棄對利潤的追求，他認為房地產行業的毛利潤會迴歸到15%-20%的水平。

雖然拿地體量減少，但上半年禹洲新增土儲平均樓面價為7847元，相較去年新增的平均樓面價11852元顯著降低。新增土儲的地貨比也去年全年的1:1.43提升至1:2.36，新增地塊利潤空間有所上升。

禹洲會堅定不移地深耕佈局長三角區域、海西經濟區、環渤海區域、大灣區、華中區域及西南區域六大都市圈。接下來，禹洲會在確保負債率不提升的情況下，結合實際情況適當增加土地儲備，長三角依然是重點部署區域。

從上半年的成績來看，長三角區域實現銷售額345.45億，業績貢獻率為65%，較去年同期上升3%。另外值得關注的是，啓動滬深雙總部後，禹洲加快在大灣區的佈局，上半年其在大灣區實現銷售業績28.9億，同比增長近370%。

截至期末，禹洲集團的土地儲備總可供銷售建築面積約為2200萬平方米，共179個項目，分佈於六大都市圈39個城市，90%以上位於一二線城市，足夠滿足未來3-4年的發展需求。“我們的現金流比較充足，但我們更多的會擇機而行，不盲目高價拿地，確保利潤率的達成。”

下半年，禹洲整體可售貨值1319億元，按照正常去化率，完成全年1100億目標是大概率事件。

文章來源:地產K線