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信託公司的地產項目大多有明確的抵押物或者以股權投資模式參與，但現階段從相關風險項目的情況來看，難度在於變現的過程，不同項目底層資產的狀態可能會有所不同。
記者日前從用益金融信託研究院獲悉，今年1-11月地產信託違約金額共計707.43億元，在各投向領域佔比較高。其中，8月、10月和11月的違約金額分別為114.99億元、123.88億元和141.60億元，較其他月份明顯增加。
業內人士告訴《國際金融報》記者，從風控角度來説，信託公司的地產項目大多有明確的抵押物或者以股權投資模式參與，但現階段從相關風險項目的情況來看，難度在於變現的過程，不同項目底層資產的狀態可能會有所不同。對於信託公司來説，未來相關存量項目的資產處置也會更加重要。
地產信託規模收縮
在違約風險增加的同時，信託公司在地產領域的資金投入也呈現收縮態勢。
用益信託研究院研究員喻智分析認為，房地產信託產品違約情況增多，主要還是源自於政策對於房企融資的收緊，尤其是在“三道紅線”政策出台之後，部分頭部房企的資金鍊開始持續緊繃，加上信託公司在交易對手和房地產項目的選擇上同質化的情況比較嚴重，違約情況比較集中地爆發。
喻智表示，近期已有多家房企公告無法履行擔保責任或償還到期債務，信託公司踩雷的情況仍在不斷髮生。從房地產信託的存續及到期情況來看，房地產信託中可能潛藏着較大規模的風險資產，此次房企違約頻發對信託行業的影響也較為深遠。
“信託公司後續在房地產領域的資金投入大概率會持續減少，這是市場行情決定的。”喻智進一步指出，信託公司作為金融機構，一方面要遵從政策的指導，另一方面產品額度受限且市場風險偏高，不大可能在房地產業務上投入過多。
中國信託業協會數據顯示，截至2021年3季度末，投向房地產業的資金信託餘額為1.95萬億元，同比下降18.13%，環比下降6.30%；房地產業信託佔比降至12.42%，同比降低1.38個百分點，環比降低0.59個百分點。
“整體來看，房地產行業調控升級有助於防範金融資源過度集中，避免由此帶來的資源浪費和潛在系統性金融風險。”中國信託業協會特約研究員周萍表示。
“同時，房地產信託業務規模和佔比的下降，有助於信託公司將更多資金投入經濟轉型升級的重點領域，更好地發揮信託服務實體經濟高質量發展的職能。”周萍進一步指出。
金樂函數信託分析師廖鶴凱指出，對於房地產信託傳統融資類業務，在近期相關風險暴露後，預計涉及的公司風控模式會有較大調整，原有的業務邏輯也將出現重大變化。
“後續信託公司也將更側重於真正的投資類房地產業務，更加註重項目本身的選擇和未來現金流測算，在交易對手的選擇上也會更加趨於謹慎。”廖鶴凱進一步指出。
如何進行資產處置
一位不願具名的信託從業人士告訴記者，從風控角度來看，信託公司的地產項目大多有明確的抵押物或者以股權投資模式參與，但現階段從相關風險項目的情況來看，難度在於變現的過程，不同項目底層資產的狀態可能會有所不同。對於信託公司來説，未來相關存量項目的資產處置也會更加重要。
北京德恆律師事務所顧問藺楷毅表示，房地產信託作為一類高度成熟的業務，絕大多數信託公司已經形成了完整的風險控制體系，往往會結合項目實際情況，綜合運用多種風控工具。
以融資類房地產項目為例，信託公司會在貸款合同中約定提前到期條款；要求項目公司以土地使用權、在建工程提供抵押擔保；項目公司股東以項目公司股權提供質押擔保；強信用主體(如上市公司)及實控人提供連帶責任保證；通過監管協議對項目公司章證照及賬户實施共管；交易文件辦理強制執行公證等。
“而對於不帶回購條款的投資類項目而言，如信託公司直接參與項目公司治理的，則要確保能夠有效行使出資人權利。”藺楷毅指出，如作為有限合夥人，間接參與項目公司的，則信託公司的注意力往往集中在選擇有實力的普通合夥人及對其實施有效約束。
此外，藺楷毅建議，可以在貸後管理工作中對風控措施執行情況進行梳理，涉及不動產抵押的，瞭解抵押手續辦理情況、抵押率變化，市場流動性情況等；涉及到項目公司股權質押的，適時收集、整理相關公司信息；涉及保證擔保的，及時瞭解擔保主體的資信情況變化。
“如條件允許，考慮增加地產公司體系外擔保措施，以分散風險。”藺楷毅進一步指出，如果項目出現欠息、欠信託費用等風險信號，要提高重視，及時研判，必要時綜合運用多種法律措施，儘早進行化解、處置。