未來10年，應該有新的買房邏輯，這3類房子將成為“黃金屋”

人們在買房的時候通常會有一個誤解：就是容易把“值錢”和“升值潛力”混為一談，我們需要記住值錢的東西並不一定有很大的升值潛力，而有升值潛力的東西並不一定值錢。

就拿黃金來説，黃金本身很值錢，也正是因為大家都知道黃金很值錢，所以黃金的價格一直都處於高位，因此黃金的升值潛力並不大。當然長期來看，黃金有一定的成長曲線，但是基本上很難趕上通貨膨脹的速度。

很多購房者理所當然地認為值錢的房子有升值潛力，比如靠近市中心的房子、靠近商圈的房子、學區房等。事實上這些房子和黃金一樣，大家都知道這類房子值錢，也都搶着買這樣的房子，反而使得這類房子的房價被炒到高位。房子是值錢的房子，但不一定是有升值潛力的房子。

過去買房不需要什麼購房邏輯，因為全國的房價都普遍上漲，不管買哪裏的房子基本上都穩賺不賠。如今樓市環境已經發生改變，樓市以分化為主，既有房價上漲的房子，也有房價下跌的房子，也就意味着未來既有會升值的房子，也有可能發生貶值的房子。因此未來10年，在新的樓市環境下，就應該有新的購房邏輯。那些大眾都普遍認為值錢的房子，必然是好房子，但是升值潛力不一定大；而那些真正能升值的房子，剛好是那些容易被人們忽略的房子或者因為一些樓市新規而升值的房子。

就拿學區房來説，好的學區房甚至比普通的房子貴20%左右，學區房無疑是非常值錢的房子。學區房確實是好房子，但是並不適合投資，首先學區房比普通房子貴很多，早已經超過了很多家庭的承受極限，也就是説學區房的房價本身就處於高位，基本沒有什麼升值空間。另外學區房的價值會受到政策的影響，比如近期國家採取“多校劃片”的入學方式，也就是一個學區對應多個學校。原來一個學區對應一個學校，那麼重點學校的學區自然就會十分搶手，現在一個學區對應多個學校，也就弱化了重點學區房的優勢，導致部分學區房發生貶值。

未來10年，購買者應該懂得新的購房邏輯，對於那些大家都認為值錢的房子，並不一定值得購買，除非你真的需要這些房子的一些附加屬性。買房就應該買那些容易被人們忽略的並且真正有升值潛力的房子，在買房的新邏輯下，這3類房子將會成為“黃金屋”，一些內行人已經開始悄悄入手。

潛力城市+市區+小户型

買房從大的方面來説，城市的選擇非常重要，或者説買房最優先選擇的就應該是城市。城市的發展潛力直接決定了房子價值的長期走向，換句話説就是如果城市發展潛力比較大，所在城市大的房子也會隨着城市的發展而升值，反之亦是如此。一般來説潛力城市的市區房子永遠都有購買價值，儘管未來房子可能供大於求，但是潛力城市的市區房子永遠供不應求。

其中小户型房子是最具升值潛力的，主要是從兩個方面來考量的：

01購房需求。既然是潛力城市，經濟發展水平自然還不錯，就會有一定的人口流入。也就是説城市中存在一定的流動人口，而流動人口就是未來樓市買房的主力軍。根據央行的數據統計，城鎮居民已經有96%的家庭有房，因而城鎮居民對房子的需求量並不大，真正有購房需求的是那些流動人口。流動人口多為城市的打工者，面對城市的高房價，也只能勉強購買市區小户型房子和郊區大户型房子，郊區的房子不利於平時的工作，還是市區小户型的房子更受歡迎。

02租房需求。有時候買房不一定要等房價上漲才能賺錢，如果房子能夠租出去，也算一筆不小的收入，因此在買房的時候也應該考慮房子能否租出去。潛力城市保證了城市中有大量的流動人口，流動人口不僅有購房需求，還有龐大的租房需求；市區保證了房子有出租價值，因為市區的房子交通便利，同時和很多公司或者寫字樓比較近；小户型的房子出租比較便宜，人們租房會優先選擇小户型的房子，大多數流動人口並不追求居住的品質，只要能保證基本的居住需求就可以。

舊改老小區+加裝電梯+5層和6層

2020年舊改政策全面推進，舊改政策是重大的民生工程，它使億萬百姓的居住體驗得到了很大的改善，同時舊改也是發展工程，不僅讓老小區變得煥然一新，也改變了城市的面貌。

舊改之後的老小區居住體驗得到了很大的提升，無疑提高了老房子的居住價值，提高居住價值的同時也讓老房子獲得升值。舊改中還有一項政策是加裝電梯，一般來説是4層以上的老房子加裝電梯。加裝電梯對低樓層可能有負面影響，但是對高樓層有很大的利好，這也是為什麼1,2樓不願意加裝電梯而5，6樓希望加裝電梯的原因。

樓市房和電梯房的買房邏輯是不一樣的，樓梯房因為出行問題，樓層越低越值錢；電梯房因為克服了出行問題，考慮到通風條件和採光條件，樓層越高越值錢。加裝電梯之後的5，6樓可以克服原本出行不便的劣勢，加上比較好的採光和通風條件，將會獲得大幅升值，同時舊改也提升了小區的功能和麪貌，對於5,6樓來説更是錦上添花。

新建的多層電梯房

在我們的印象中多層通常是樓梯房，而電梯房通常是高層住宅。過去的《住宅設計規範》是這樣規定的：七層及七層以上住宅或者住户入口層樓面距室外設計地面的高度超過16米時，應當加裝電梯。

多層住宅一般都是六層及六層以下的房子，也就是説過去建設的多層住宅都大多是沒有電梯的，當然有一些定位比較高檔的多層可能有電梯。2020年很多省市發佈了新的《住宅設計規範》，規定新建4層及4層以上的房子就應該加裝電梯，目前北京、浙江、江蘇、上海等省市已經發布這一新標準。北京最新的《住宅設計規範》是這樣規定的：

四層及四層以上新建住宅建築或住户入口層樓面距室外設計地面的高度超過 9m 的新建住宅建築，必須設置電梯，每個設置電梯的居住單元應至少設有 1 台可容納擔架的電梯。

筆者也看了其他省市最新的《住宅設計規範》，基本都是要求四層及四層以上的新建住宅需要加裝電梯。現在高層住宅算是最主流的住宅，但是人們也逐漸意識到高層住宅未來可能會面臨一些難以解決的問題，比如電梯老化問題、設備老化問題、拆遷難問題等。而現在住宅實施新的標準，可能會引起住宅風向發生改變。未來多層電梯房可能會取代高層電梯房成為最受歡迎的住宅類型，同時隨着人們生活水平的提高，人們對低密度住房的需求要求會越來越高，多層電梯房自然成為大多數人的選擇。