本文來源：時代週報 作者：寧鵬
公募Reits即將迎來一次大考。
2022年6月21日，首批上市的9只基礎設施公募REITs將迎來上市一週年，部分限售份額即將解禁並在市場上流通。
相比QDII、FOF、CDR基金等公募創新產品面世之後的波折，公募Reits的推出頗為順利。在首發遭搶購後，上市後的“溢價”幾乎成為常態。
頗受追捧的公募Reits，並非全然沒有煩惱。伴隨着戰略投資者持有份額的解限，拋售的壓力亦隨之而來。
百億解禁來襲
二級市場溢價，此時成為某種“甜蜜的煩惱”。
“與股債等資產的低相關性，是公募Reits的吸引力所在。”某資深基金研究人士告訴時代週報記者，公募Reits的底層資產整體較為穩定，但這並不意味着“低波動性”。
事實上，自產品面世以來，公募基金一直在強調該產品的長期投資價值。然而，產品稀缺疊加避險情緒的蔓延，讓原本“穩穩的幸福”變得頗為火爆。
對於部分戰略投資者而言，公募Reits產品本身與其配置需求相匹配，二者的相遇堪稱“珠聯璧合”。此外，在實施分紅前退出則無法享受期間產生的分紅收益。然而，二級市場當前的普遍高溢價，帶來的誘惑也不言而喻。
近日，相關基金公司紛紛發佈風險提示公告，提醒投資者理性看待公募REITs投資價值，避免追漲殺跌，導致投資損失。
中泰證券研報指出，從長期來看，解禁大幅釋放公募REITs的流通份額，有利於促進REITs二級市場的交易活躍度和市場流動性。
巨量解禁帶來的短期衝擊或不能忽視。首批9只公募REITs，其中共計約有21.93億份基金份額限售期為12個月，按本週一收盤價計算，規模達114.03億元。從整體來看，首批解禁規模佔首批9只公募REITs總規模的31.65%；從單個REITs看，解禁規模佔各自總市值規模的比例在19.6%到52.0%之間。
從短期來看，考慮到限售份額即將解禁，並且去年的淨現金流分派率不及二級市場溢價，屆時會帶來新增的流通份額供給，投資者需警惕解禁可能構成的價格衝擊。
漲到緊急停牌
事實上，公募Reits的溢價率於峯值相比已有所回落。
覆盤公募Reits上市近一年的表現，成交活躍度幾經波折。上市首日，在“打新”情緒的帶動下，公募REITs的價格整體上漲，且成交較為活躍。從價格走勢來看，9只公募REITs均呈現一定的漲勢，其中博時蛇口產園REIT上市首日溢價即高達14.72%。
當打新的熱度散去，公募REITs一度門庭冷落。在上市首日之後的兩個月內，成交活躍度與溢價均紛紛回落。
不過，股市的大幅波動，再度讓公募REITs成為當紅炸子雞。2021年8月下旬以來的半年裏，公募Reits活躍度上升，價格走勢也向好。
自2022年2月以來，公募Reits發生過多次臨時停牌，並提示溢價風險。2月9日，紅土鹽田港REIT、富國首創水務REIT發佈停復牌及交易風險提示的公告；2月13日，博時蛇口產園REIT、建信中關村REIT和華安張江光大REIT發佈公告稱，基金在二級市場的收盤價相較於發行價累計漲幅較高。
值得一提的是，在公告發布的節點，某隻產品的二級市場溢價率達到96.3%。除此以外，還有兩隻產品的二級市場溢價率分別高達79.36%以及59.47%。
經過緊急停牌的“降温”，首批公募REITs價格整體回調。 不過，據光大證券研報統計，目前公募Reits整體仍存在一定溢價率，其中環保類項目的溢價率最高。
買了個寂寞
從首發角度來看，公募Reits堪稱過去一年現象級產品。
民生證券研報顯示，目前，全市場12只公募REITs合計發行規模約458億元，最新市值520億元（按6月6日收盤價計算）。
從首批Reits的首發情況來看，深交所4只REITs吸引申購資金超過590億元，上交所5只REITs吸引資金超過580億元，滬深兩市9只產品共吸金近1200億元。
高熱度後面，是大量的投資者高呼“買了個寂寞”。公眾投資者的認購申請確認比例，創下了基金配售比例之最。在此之前，公募基金的最低配售比例為2019年廣發科技創新的3.3%，而首鋼綠能REIT的配售比例僅為1.76%。
這一紀錄並沒有維持太久，便被華夏中國交建REIT打破。2020年4月7日，華夏中國交建REIT發售，公眾發售部分配售比例為0.84%。
此外，華夏中國交建REIT的“吸金”規模也創下新紀錄。按公告公佈的配售比例計算，基金公眾發售部分比例配售前募集規模約為842.33億元，網下發售比例配售前的募集規模約為611.3億元，再加上戰略投資者70.49億元的認購規模，華夏中國交建REIT此次發售比例配售前的募集規模高達1524.12億元。
除了已上市的12只公募REITs外，市面上還有5家REITs項目已受理，1家項目已通過。長城證券研報指出，今年可盤活存量資產或有2500億元左右的增量空間。
外資機構的預測更為樂觀。2021年9月，瑞銀公開發表對於國內公募REITs行業的研究報告，預測2030年C-REITs規模有望達到1.2萬億美元。在更樂觀的假設下，公募REITs的規模更可達3萬億美元，使中國成為全球最大的REIT市場。
目前公募Reits的扛鼎者為美國。截至2019年末，全美總計有217只REITs產品，總市值達1.74萬億美元。中泰證券分析師周嶽指出，過去20年，美國REITs平均收益顯著高於體現股市整體行情的標準普爾500指數和羅素2000指數，更高於債券指數MLCorp/Govt；絕大部分時間REITs的分紅收益率高於同期美國十年期國債收益率。