平台化轉型發力 華夏幸福資產質量向好
來源： 證券市場紅週刊網站
近期，華夏幸福(600340,股吧)因股債價格波動等事件受到投資者廣泛關注。一位接近華夏幸福的業內人士證實，回購“16華夏債”所需的約15億元已劃款至中登公司。受利好消息提振，21日午後華夏幸福股價和債券出現大幅拉昇。在多位地產專業研究人士看來，不能因為暫時經營數據或業績不好看，就否定華夏幸福產業新城的發展前景。隨着其向平台型企業邁進，公司資金的使用效率也將逐步提高，負債率不斷降低，ROE水平也會隨之提高。
21日《紅週刊(博客,微博)》從華夏幸福內部瞭解到，目前公司運營一切正常，不存在債務違約事實和控股權變更風險。
華夏幸福也對《紅週刊》獨家回覆，“受疫情和環京調控的影響，公司銷售情況不及預期；另外受房地產政策調控和下半年信用債市場信用事件的影響，公司在公開市場的再融資受到很大影響。綜合這些因素，公司遇到階段性資金困難。
針對以上問題，目前省市兩級政府已明確表態，給予資金和資產盤活層面及政策方面的支持。兩大股東亦積極探索尋求最優解決方案。
公司作為上市公司，在證監會的相關管理規則下，公開市場的信息提供都必須符合監管要求、政府相關要求和公司商業機密保密的要求。請大家理解並給與力所能及的支持。公司將極盡所能、積極努力地去解決問題，拿出方案和辦法。”
地產業務佔比低
“三道紅線”影響相對有限
為控制房地產企業有息債務規模，監管部門給房企設置了“三道紅線”：即剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1倍。按此規定，多家房企踩線。。
但值得注意的是，相較於其他頭部房企，地產開發項目佔營收比高達八九成，2020年半年報顯示，華夏幸福城市地產開發項目營收佔比僅為42.7%。從業務彈性來看，佔比更大的產業新城收入增速是明顯快於地產增速，如同期產業新城收入同比增長45.68%，而地產業務收入增速下滑30.24%。毛利率角度看，產業新城毛利率高達85.35%，而地產開發毛利率僅為34.68%。
“因為華夏幸福有房產開發業務，所以也一定程度上受三道紅線影響。但從實操層面來看，產業新城模式可以讓其享有ABS、REITs等產業政策的融資，因此，三道紅線對華夏幸福的影響比其他純房地產開發業務的公司，要相對少一些。”億翰智庫首席研究員張化東對《紅週刊》表示。
債務違約風險小
公司資產質量逐步改善
受“三道紅線”影響，房地產板塊個股整體承壓，而2021年以來多隻債券跌幅擴大也傳導到股價。對於市場普遍關心的債券風波，華夏幸福內部人士向《紅週刊》表示：“目前公司運營一切正常，公司債務風險可控”。一位接近華夏幸福業內人士向證實，回購“16華夏債”所需的約15億元劃款至中登公司。21日午後，20華夏幸福MTN002漲幅175%，17幸福基業MTN001漲幅33%。
除了債券風波，公司控股股東華夏控股與平安簽署的對賭協議也備受關注。根據此前協議，2018~2020年，華夏幸福實現歸母淨利潤分別不得低於114.15億元、144.88億元和180億元。前兩年公司均“踩線”通過，而2020年受疫情影響以及環京調控政策收緊等因素因影響，華夏幸福業績“達標”壓力驟增。對此，上述接近華夏內部人士對《紅週刊》透露：“即使對賭協議完不成，出資方也是華夏控股，而非上市公司。”對於市場關注的，是否將發生控股權變更一事，華夏幸福在12日公告中明確表示：“不存在導致公司實際控制權發生變更的實質性因素。”
分析公司2020年度中報和三季報數據可以發現，即使疫情影響下，公司資產質量也正在逐步好轉。Wind數據顯示，2019年下半年以來，華夏幸福資產負債率從88.12%下降到2020年三季度的82.1%。
此外，考慮到華夏幸福2019年總土儲面積同比增加15.4%，結束了連續三年的減少趨勢，以及房地產兩年左右的建設週期，預期2021年公司地產開發業績將逐步得到釋放。華西證券在1月16日發佈的最新研報中，對華夏幸福給予“增持”評級，並預期2021E、2022E年度EPS分別為6.09元、7.41元,相較於2020E的4.89元同比增長24.5%和51.53%。
產業新城模式仍被看好
2020年政策繼續加碼推動新型城鎮化，並強調要以新型城鎮化帶動投資和消費需求，推動城市羣、都市圈一體化發展體制機制創新。
“無論從國家戰略，還是省市政府，都認可以產促城、以產帶城、以城促產、城鄉融合的產業新城發展模式，是未來新型城鎮化發展的方向所在。”方塘智庫創始人葉一劍對《紅週刊》表示。葉一劍強調，不能因為暫時經營數據或業績不好看就否定產業新城的發展模式，華夏幸福作為在環京地區有重要佈局的企業，2020年受京津冀地區疫情反覆的影響則更為明顯。另外，他還認為，從京津冀區域協同發展落地角度來看，未來環京限購政策有望再度鬆綁。
而從2020年中報來看，珠三角、長三角等環北京以外區域新增產業服務收入102.38億元，同比增長16.69%，高於產業新城整體業務增速。這意味着，環京地區限購對其影響正逐步弱化。
張化東也表示，產業+地產的商業模式在國內是行得通的。華夏幸福的優勢在於，土地盤活、產業招商能力、產業投資、園區運營服務能力在國內都是首屈一指。目前其正向平台化運作轉型，通過和產業方，例如，引入欣旺達(300207,股吧)、京東方、歐菲光(002456,股吧)等上市公司加快產業園區發展，以及通過和品牌地產商合作加速地產開發。從而提高資金使用效率、降低負債率，ROE水平也會更高。