國慶將至，金秋十月即將到來。歷年來，“金九銀十”都是開發商的“豐收季”，這已經成為樓市傳統。
9月30日，A股房地產板塊盤初領漲，天保基建、海泰發展漲停。港股方面，內房股也持續走高，截至發稿，富力地產國漲超10%，碧 桂 園、融創服務、旭輝永升服務、寶龍地產、新城發展等跟漲。
階段性放寬首套房貸利率下限
消息面上，9月29日晚間，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。
通知明確，對於2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
簡單來説，複核要求的城市可以在此前房貸利率下限下調20個基點的基礎上，允許下調的基點更大，即允許在4.1%的利率基礎上進一步下調。中信證券預計，部分區域的按揭貸款定價將會下探到3.8%左右，即較LPR要低50個BP。
根據易居研究院智庫中心提供的數據顯示，國家統計局70個大中城市房價指數數據中，至少有23個城市符合此次央行新政要求。其中，二線城市8個，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽。三線城市15個，分別為泉州、温州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。此類城市普遍屬於當前房地產交易疲軟、房價跌幅過大或持續時間過長的城市。
從影響來看，通知指出，這一政策措施的出台，有利於支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展。在當地政策範圍內，銀行和客户可協商確定具體的新發放首套住房貸款利率水平，有利於減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次政策充分説明，房貸利率依然是提振樓市行情的重要工具。此類政策出台，勢必使得銀行的自主權增大，四季度將迎來新一輪房貸降息潮，有助於降低房貸成本和提振市場交易行情。
地產數據有望持續改善
政策始終對房地產板塊具備較強的牽引作用，今年以來，房地產政策持續寬鬆，房地產市場數據也進一步出現改善。
據東方證券統計，今年第38周(9月18日-9月25日)，新房和二手房銷售量均較上週上升。第38周29大城市新房銷售為3.28萬套，較第37週上升84.3%；11大城市二手房銷售9999套，較第36週上升51.5%；一線城市新房、二手房交易較第37周分別上升60.2%、上升33.2%；二線城市新房、二手房交易較第37周分別上升86.3%、上升32.5%。
庫存量和庫銷比均較上週下降。截至第38周，15大城市庫存為124.5萬套，較第37周減少2030套；庫銷比為16.0個月，較37周減少0.1個月。本週土地市場出讓熱度較上週上升。
第38周26大城市合計成交土地78塊。土地出讓金額增加。第38周26大城市土地出讓金為1504.0億元，較第37周增加1045.3億元。平均溢價率下降。第38周26大城市土地成交平均溢價率2.8%，較第37周下降1.6%。
對近期地產市場的數據表現，平安證券指出，政策持續寬鬆疊加低基數背景下，8、9月重點城市成交同比降幅已經逐步收窄，截止9月26日，50城新房日均成交環比上升3.7%，同比下降24.4%，降幅較8月收窄2.4個百分點，貝殼統計的50城二手房成交量7、8月連續兩月正增長。預計隨着房貸利率下行空間進一步打開配合四季度低基數，銷售端表現有望持續改善。
機構看好上下游投資機會
目前而言，對於整條房地產產業鏈，機構更為看好上下游的機會。
中國銀河證券近期研報表示，今年以來家裝行業維持高景氣，家居全年訂單有保障，整裝渠道有望延續高增。供給方面，行業承壓持續分化，家居龍頭大家居戰略持續落地，全方位佈局挖掘客流消費潛力並提升流量競爭力，上半年實現穩健發展，韌性十足，後續有望克服短期行業不利因素實現穩健成長，並在未來行業景氣度好轉中取得亮眼表現。
中信證券最新研報表示，疫情擾動下經濟承壓，目前基建投資整體增速較高但建材數據相對疲軟，地產投資在“房住不炒”框架下仍顯壓力，穩增長政策或需進一步發力。
一方面，政策性金融工具、專項債等財政類工具不斷出台支持基建投資，行業景氣度在下半年有望進一步上行；另一方面，地產政策從信用、交付和銷售三個方面入手，銷售數據開始弱復甦，但投資走出低谷尚需時日。
綜合來看，相關政策不斷出台的背景下，基建投資有望進一步上行，地產投資目前仍然承壓，建材需求經歷至暗時刻後，結構性機會有望逐步出現。