佳兆業 仍在“雷區”

【環球網房產報道】近期，佳兆業（01638.HK）忙於排除近在眼前的兩顆雷。

11月25日，佳兆業公告稱正在尋求12月7日到期、4億美元優先票據的要約交換與同意徵求；11月22日，宣佈錦恆財富兑付方案，計劃按到期時間順序分期兑付。

然而，佳兆業美元債存續規模超百億，在2022年仍將面臨近34億到期美元債的償付問題，近期，標普、惠譽、穆迪三大評級機構下調公司評級，佳兆業再融資存在重大壓力。

另據錦恆財富兑付方案，佳兆業需在2年半時間內完成約127億元財富本息兑付，在房地產行業整體下行趨勢下，無論是加大銷售回款以及重大資產處置的力度都面臨考驗。

此外，多位業主在人民網領導留言板反映，佳兆業旗下項目存在拖欠工程款、預收款未進入監管賬户等問題，業主都在擔心：項目能否如期交付，是否會受到債務危機和流動性問題的影響。

積極排雷的佳兆業，距離成功進入“安全區”的路還很漫長。

4億優先票據展期能否成功 仍有待觀察

11月25日，佳兆業發佈了有關發行在外2021年到期6.5%優先票據的交換要約及同意徵求。

截止公告日期，現有票據項下的未償還本金額為4億美元，佳兆業根據交換要約及同意徵求備忘錄載列的條款及在其條件規限下就現有票據未償還本金額的至少3.8億美元或95%(最低接納金額)開始要約交換。

公告顯示，佳兆業提供的交換及同意代價條件為：每1000美元本金額25.00美元（額外獎勵2.5%）；本金總額1000美元的2023年到期美元計價優先票據，新舊票據等量交換；以及資本化利息。

新票據將於2023年6月6日到期，仍按年利率6.5%計息，悉數以現金支付。倘若佳兆業選擇到期日以外的任何付息日以實物支付利息悉數支付有關利息，則按年利率7.5%計息，於每半年期末支付。

在本次要約交換中，接納率需達到95%，即接納交換3.8億美元才能生效，意味着11月25日至12月2日徵求期內，若接納率低於95%那麼交換要約將失敗。

根據方正證券的相關美元債研究報告，在佳兆業之前，今年尋求要約交換+同意徵求的房企為同樣面臨流動性壓力的陽光城，對旗下UNSHI10 02/12/23等8只美元債券的契約修訂進行同意徵求以及3只美元債進行交換要約。陽光城的要約交換及同意徵求於11月23日獲得通過，根據Wind數據，三隻美元債獲得交換要約比例分別為87.98%、87.66%、92.41%，與85%的最低門檻相距不遠。

考慮到陽光城給予債權人較為優厚的條件，包括高於舊券的票面利率：三隻債券新利率分別提高了25BP、495BP和0BP；額外的現金獎勵：每1000美元獎勵25美元；額外增信：新票據由陽光城母公司提供擔保，並由實控人林騰蛟提供個人擔保。

在“未額外增信、未提升利率水平”的情況下，佳兆業要實現95%的接納率，難度較大。

佳兆業在11月25日公告中指出，倘交換要約及同意徵求未能成功實行，公司將無法償還12月7日到期的美元債，可能考慮進行替代的債務重組。

事實上，即使本次要約交換成功，佳兆業還面臨即將到期的鉅額美元債務。方正證券數據顯示，佳兆業為美元債存量規模逾百億美元的三個房企之一，截止2021年9月30日，其存續美元債規模為115.74億美元，另兩個房企分別為恆大和碧桂園。

根據企業預警通數據，2022年全年佳兆業還面臨着33.97億美元債券到期，密集償債的月份集中在4月、6月、7月和10月，壓力較大。

這意味着，在2022年，佳兆業面臨更加嚴峻的發新債、置換舊債的壓力。然而，正如佳兆業在公告中指出，2021年11月，穆迪將公司評級由Caa1下調至C級、標普將公司評級從CCC+下調至CCC-、惠譽將公司評級從CCC-下調至C。評級機構先後下調佳兆業評級，使公司獲得再融資的難度加劇。

儘管佳兆業在公告中強調公司面臨的是“短期流動性問題”，然而，無論是以95%的接納率通過4億美元債務展期還是償還一年內到期的33.97億美元債務，佳兆業面臨的挑戰仍較為嚴峻。

回應錦恆財富投資人：加大銷售回款和資產處置

佳兆業需要排除的是“另一顆雷”則是完成錦恆財富本金和利息兑付，這也是佳兆業本次債務危機的開端。

11月4日，由錦恆財富發行、佳兆業集團擔保的產品出現兑付逾期危機，相關投資者聚至佳兆業深圳總部參加溝通會。首席財務官、高級副總裁吳建新表示，截止今日，佳兆業集團通過錦恆財富佈局總本金119.13億，預期到期利息還有8.75億，合計是127.88億。

11月18日，市場消息傳，佳兆業於11月16日上午召開政府相關部門、投資人代表及佳兆業、錦恆財富理財產品違約兑付溝通會。彼時，佳兆業總裁麥帆表示，集團希望在1年內完成約127億元財富本息兑付，沒有以房抵債的可能。

11月22日，佳兆業正式公佈錦恆財富產品兑付方案。兑換措施包括由相關本金額到期當月第20日開始兑付10%本金額及利息，自到期日起每三個月再兑付10%本金額及利息；而未償還本金額將按照4.35%的利率向持有人支付延期利息。於本公告日期，佳兆業已就本金額約人民幣10.968億元的理財產品實施償還措施。

投資人則表示對兑付方案的不滿：每季度10%，一年合計兑付40%，這意味着現在應該拿到的錢要等到2年半才能陸續拿到。

此外，投資人還擔心，佳兆業拿什麼還錢。

佳兆業表示，錦恆財富產品均有對應的地產資產,集團將加快回收此類項目的銷售回款,用於錦恆財富產品本金及利息的兑付。集團現有項目無論是銷售回款或資產處置均可帶來充足的資金，用於兑付錦恆財富本金、到期利息及延期利息。

此後，市場消息稱佳兆業已將香港屯門青山公路宅地出售，接盤方為香港旭日國際集團主席、玩具大王蔡志明，據悉或迴流13億港元；11月24日，遠東發展聯合新世界收購佳兆業參股50%的迅富國際，藉此獲得香港啓德一宗宅地，佳兆業對應迴流逾18億港元；消息稱，佳兆業位於香港西營盤東邊街地盤開啓放售，估價5億港元。

此外，廣州市卓佳房地產開發有限公司股權結構於11月18日發生變更，現由平安信託持股100%。實際上，平安信託接盤的是佳兆業的廣州南沙地塊，該地塊由佳兆業於2020年底以20.18億元拍得，樓面價22700元/平方米。

此前，佳兆業集團首席財務官、高級副總裁吳建新稱，為兑付錦恆財富本金和利息，佳兆業擬着手處置資產清單包括價值818億的18個深圳項目以及佳兆業權益258.39億，預計2022年3月處置完畢。具體項目有南山住宅項目、田東山小區項目、大鵬金沙灣國際樂園、金沙灣萬豪酒店、福田佳兆業深圳科技中心總部辦公樓以及坂田佳兆業城市廣場等。

佳兆業通過在香港、廣州兩地進行資產處置，較短時間內實現回籠現金。而從其銷售端來看，現金迴流壓力則較大。

2021年11月3日佳兆業發佈業績公告稱，1-10月份實現總合約銷售約957.44億元，其中10月實現合約銷售約81.95億元，同比減少30.49%。此前，9月份實現合約銷售57.01億元，同比減少64.79%，8月份實現銷售金額為79億元，同比減少15.6%。受第三季度開始的市場下行影響，佳兆業的銷售業績同比大幅下降。作為資金密集型行業，銷售大幅下滑帶來的連鎖反應就是現金流緊張。

研究機構普遍認為，在第四季度“以價換量”仍是企業加快成交去化的必要選項，部分負債率較高的房企將面臨更大的經營壓力。

多個項目存在延期交付、停工及違規預售問題

據深藍財經報道，11月21日，廣州天河區金融城佳兆業壹號（備案名：佳兆業逸灝苑）業主發文控訴稱：項目爛尾，購房5年至今仍未收樓，開發商延期交付卻拒絕賠償。因為限高導致延期交付，但如今限高解除後，卻依舊停工。

業主稱：“自己從2017年就購買了房子，當時的價格為6萬多每平米，買的是90平的户型，總價600萬左右，160平的户型總價則超過1000萬。合同規定在2019年底完成毛坯驗收，2020年12月精裝交付。然而，至今第二期業主的交付期（2021年12月）也快到了，但一期項目主體仍未通過驗收。”

該業主表示，“佳兆業壹號的規劃高度為180米。在2017年正式開售時，開發商對業主表示，120米以下會提前封頂，業主可以按時收樓。但是等到2019年底，卻以限高為由延期交付。此後，佳兆業壹號又以疫情為由再次延期交付。”

在廣州住建局約談開發商後，最終給出了2021年12月31日前交付的協議，如果沒有按時交付，從2022年1月1日起，按照每月75元/平方米的標準進行賠付，直到交付房屋。業主卻認為，這個方案和合同上約定的每天0.02%的賠償方案相差太多。

業主於11月5日前往售樓中心溝通時，發現不少工人在維權，維權工人稱，他們是負責安裝玻璃幕牆的工人，共計14人，但從9月開始就被拖欠工資。

此外，在佳兆業理財產品兑付問題爆發之後，不少購房者在人民網“領導留言板”留言反映，“佳兆業旗下項目存在違規收取首付管未進入監管賬户、項目停工，以及佳兆業在資金鍊緊張的情況下是否能如期完成項目進度等問題。”

目前來看，佳兆業如何在現金流緊張的情況下保證項目工程進度是個考驗，此外，佳兆業是否完成4億美元優先票據的要約交換與同意徵求仍有待觀察，在下個兑付季度是否如期完成錦恆財富本金和利息兑付也面臨不確定性，即使邁過這三道坎，還將在2022年4月面臨5.5億美元、利息為11.25%的美元優先票據兑付問題......順利邁過這些坎之後，佳兆業才真正進入了“安全區”。