紅星美凱龍轉讓附屬公司18%股權予遠洋資本，疑為“三條紅線”降檔？

3月30日，資本邦瞭解到，3月28日，遠洋資本宣佈與港股公司紅星美凱龍(01528.HK)簽署合作協議，紅星美凱龍將旗下紅星地產18%股份出售給遠洋資本。股權轉讓對價為人民幣（下同）10.3億元，社會上傳言的“200億元”對價並不屬實。入股後，雙方將展開進一步戰略合作，整合各自資源優勢，在項目土地聯動開發方面合作，實現互利共贏。

知情人透露，此次股權轉讓是紅星美凱龍資金近期較為緊張所致，為解燃眉之急所舉。

公開資料顯示，紅星地產成立於2009年，主營業務範圍涵蓋地產開發、商業投資開發運營與商業資產管理輸出，主要負責紅星系商業地產及住宅項目開發業務。

截至目前，紅星地產已在全國53座城市落子，累積項目百餘個，是行業內領先的綜合型地產開發商，在全國有豐富的土地儲備資源。銷售業績方面，克而瑞數據顯示，2020年，紅星地產全口徑、權益銷售額分別為614億元和438億元。土地獲取方面，紅星地產去年共斬獲土地11宗，拿地支出約167億元。

但值得注意的是，紅星地產擴張的背後，一直依賴紅星美凱龍“輸血”，而紅星美凱龍的控股股東美凱龍集團早已債台高築，截至去年9月，美凱龍集團有息負債909.87億元。據聯合資信報告顯示，美凱龍集團1年內有息債務規模高達353.04億元，現金短債比僅0.55倍。

美凱龍集團發債資料顯示，截至去年9月，其受限資產賬面價值1047.68億元，佔總資產的41.07%，佔淨資產的151.84%。

除了美凱龍集團的入不敷出，紅星美凱龍作為國內家居賣場龍頭企業，業績情況也不樂觀。

今年1月底，紅星美凱龍披露2020年業績預告稱，受疫情影響，預計歸屬公司股東的淨利潤17.11億元至19.71億元，較去年同期減少25.09億元至27.68億元，同比減少56.0%至61.8%。

公司對外解釋道，業績預減的主要原因是公司主動免除符合條件的自營商場相關租户一個月的租金及管理費，並對部分受疫情影響嚴重的委管商場給予相應優惠支持，從而導致相關業務收入的下降。此外，疫情也使得公司項目前期品牌諮詢委託管理服務以及建造施工業務的推進進度有所延緩，從而使得相應收入出現同比下降。

事實上，持續的舉債擴張後，紅星美凱龍債務危機自然避免不了。截至去年9月末，公司賬面貨幣資金62.20億元，1年內到期的非流動負債約125億元，同比增長89.74%。同期，公司總負債規模達到799.9億元，同比增長8.05%。

此外，根據該集團2019年年報，紅星美凱龍踩中三道紅線，但到2020年6月30日，只剩扣除預收款的負債率大於70%這條紅線，其餘兩條已合規。

到2020年底，紅星預計除了扣除預收款的負債率為72%，超過70%的紅線外，其餘兩條都未觸及。而此次紅星地產出售，或成為紅星三道紅線降檔的最後一步。紅星美凱龍表示，紅星地產與遠洋資本此次合作，不僅有助於財務上的降槓桿，也與紅星美凱龍控股集團“輕資產、重運營”的戰略選擇一脈相承。

頭圖來源：123RF

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