旭輝控股林中：未來地產企業開發規模定會萎縮 要佈局明天

原標題：旭輝控股董事局主席林中：以業績持續增長促進估值提升

□本報記者 高改芳

在旭輝控股成立20週年之際，旭輝控股董事局主席林中接受了中國證券報記者獨家專訪。林中認為，目前地產行業股價低估這一現象是受行業、政策、風險偏好等多方面因素影響形成的。從中長期估值提升的角度看，穩定、持續、高確定性的業績增長是核心抓手，也是能夠獲得高估值的基礎。

林中透露，未來幾年，旭輝還是會堅持做強做大房地產主業，保持主業一定的增長速率。主業擴大後，要沿着縱向的產業鏈和橫向的價值鏈來發展“房地產+”，“為了保持企業中長期持續的增長，我們要努力今天，佈局明天，思考後天。”

上市越早對企業幫助越大

中國證券報：2000年，你帶領旭輝開始了二次創業之路，並將總部定在了上海。回首這20年，你認為自己最正確和最錯誤的決定分別是什麼？如果重新來過，你會做怎樣的改變？

林中：這20年以來，我認為最正確的決定第一個就是來到上海二次創業，這讓公司在發展階段有了更大的舞台。隨後，我們以長三角為大本營，逐步發展到全國，也證明了當初的這個決定還是正確的。

第二個最正確的決定是2011年決定去港股上市。現在回過頭來看，上市越早對企業的幫助越大。2012年港股上市後，旭輝就如虎添翼，進入了快速發展期。其實上市不只是融資，更能對接國際資本市場，讓我們用國際投資者的要求來鞭策自己。

企業家的成長都是用學費堆出來的，無人能例外，大錯努力不犯，小錯不能避免。旭輝有買錯地的時候，有用錯人的時候，也有做錯經營決策的時候，這些錯誤背後都是損失。對於地產行業來説，最大錯誤是戰略出錯誤，其次是用人出錯，再次是買錯地；戰略絕對不能出錯，錯了後果就很嚴重。

發展至今，旭輝很幸運並沒有犯重大的錯誤、經歷過大的危機。這是因為我們從每一個小錯誤中不斷吸取經驗，不斷變革和成長。

中國證券報：雖然根植上海20年，但旭輝仍舊被視為閩系房企：大手筆、大動作與上海本地企業相對保守的作風不完全一樣。對此你怎樣看？

林中：我們不認為旭輝有很激進的風格，我們的負債、槓桿都屬於同類房企中較低的水平。其實，得益於上海人才高地的優勢，旭輝從成立之初，就是一家全國化的企業，我們的員工來自五湖四海，還真沒有哪個地方的人特別多。我們經常開玩笑，説我們都是來滬務工人員。

旭輝追求的是穩健和長期發展，尋求的是增長率、負債率和利潤率之間的平衡。我們不會追求那麼極致的增長，更沒有極致的槓桿。我們的淨負債率長期保持在70%以下，融資成本保持在6%以內，未來還會進一步降低。

旭輝成立20年，經歷過從零到一的時代，股改之後就很早開始規範化管理，在公司治理方面獲得境內外專業投資者的認可。市場上有些不是閩系的企業也很激進，有些是閩系的企業也很穩定，這和不同企業的選擇有關係，在這一點上我們一定不要貼標籤。

引入國際長線投資者

中國證券報：家族企業和現代企業制度之間，你認為孰優孰劣，怎樣相得益彰？今年6月，美國資本集團入股旭輝，引入外資股東的用意何在？

林中：企業根據自身的發展情況和階段選擇治理體系，不一定孰優孰劣。

以旭輝來説，我們是家族控股的現代企業，這要求我們以現代企業制度打造治理機制。企業的傳承和家族的傳承也是兩個概念，企業家必須想明白這一點。企業的傳承是讓這個企業能像齒輪一樣運轉下去，成為百年老店。而家族的傳承則更多是價值觀和精神的傳承，和企業經營的傳承是分開的。家族不可能每時每刻都有適合經營的人才。所以，企業的傳承一定是要通過董事會，這個董事會未來是社會的，有家族代表、股東代表，還有社會精英，由董事會挑選出最適合的經營管理層。

我們今年6月配售了1.85億股給6名機構投資者，其中約1.77億股配售予以一家國際知名長線投資機構，這與旭輝所堅持“長期主義”是一致的。引入國際長線機構投資者有助於優化股東結構，對旭輝股價的長期堅挺也是有好處的。

目前，旭輝有5大類機構股東，其中國際投資者有歐美、亞洲地區的長線養老基金，歐洲最大的養老基金和保險集團，加拿大的大型保險集團等，另外還有國內知名的公募、私募機構以及國際大型指數基金。

中國證券報：一直以來，都是房地產賺錢但房地產股票不賺錢。未來如何提升地產公司估值？

林中：地產行業股價低估這一現象是受行業、政策、風險偏好等多方面因素影響形成的。儘管如此，地產公司的盈利能力表現一直是不錯的，優秀公司也能維持20%左右的ROE水平，還有很高的股息率，是非常值得長期價值投資的標的。

拿旭輝來説，大股東自上市以來通過持續增持的方式表達對公司長期價值的信心，今年也已經增持超過3億港幣。上市至今派息累計達到1.44港元/股，超過了IPO的發行價。

從中長期估值提升的角度看，穩定、持續、高確定性的業績增長是核心抓手，也是能夠獲得高估值的基礎。對於旭輝來説，要通過以下幾方面的工作，逐步提升估值水平往大企業靠攏：

首先，旭輝的戰略前瞻性和嚴格落地執行是企業發展的核心競爭力。具體業務模式上，通過增加多元化拿地和豐富多元收入結構，區域整合保持組織活力，保障業績增長的確定性。

其次，在地產行業新週期下，多維度、全週期提升運營效率，使用好管理紅利，是我們保持ROE水平處於行業領先位置的重要工具，也是吸引長期機構投資者的重要因素。

第三，旭輝一直堅持穩健均衡的發展模式，追求業績增長和負債的平衡，努力提高信用評級，這也是估值持續提升的重要基礎。

此外，我們也要與資本市場保持持續、有效、暢通的溝通，給予清晰的業績發展指引，持續兑現業績增長，獲得境內外更多長線投資者的認可，從而可以獲得更高的估值定價。

專注房地產主業

中國證券報：房地產行業已進入存量競爭時代，不少觀點稱行業將迎來兼併整合之勢，旭輝是否有收購中小房企的考量？

林中：疫情過後，行業現金流緊張，面臨破產風險的房企可能會越來越多，收併購機會也很多。年初到現在，我們接待了一些要求被收併購的企業，但是評估過後都不符合我們的內部標準。

沒有成功收購案例的核心問題就是找不到適合我們要求的好資產。我們對於收併購還是非常謹慎的，按我們的標準，如果是資不抵債的資產，我們是不會開價的。所以我們現在更多的還是項目的收購。“一籮筐”一起收的這種收購，我們不做，還是要挑“好蘋果”，為股東負責。

中國證券報：地產和多個行業有較強的協同效應，旭輝有沒有進軍新領域，投資優質公司的想法？

林中：地產開發仍然是今天旭輝最重要的業務，同時，我們還在着重發展明天的業務，例如物業、長租、商業等“房地產+”板塊，這部分業務也都是圍繞地產開發的主航道進行佈局，與主業有戰略協同。

未來幾年，我們主要還是做強做大主業，保持主業一定的增長速率。隨着主業擴大後，要沿着縱向的產業鏈和橫向的價值鏈來發展“房地產+”。像今年以來我們並表永升服務後，“旭輝+永升”的協同效應有望進一步加強。

未來，地產企業的開發主業規模一定會萎縮，一旦開始萎縮，明天的業務就需要承擔增長的責任，確保利潤不萎縮，保持正向增長。而在明天業務萎縮以後，後天業務要成長起來，才能維持收入的增長。

因此，為了保持企業中長期持續的增長，我們要“努力今天，佈局明天，思考後天”。旭輝也在積極尋求其他行業發展的機會，目前還在研究中，估計10年之後會成為旭輝的第二主業。

掃二維碼 3分鐘開户 緊抓牛市回調良機！

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP

責任編輯：曹婕