多次傳言上市的貝殼終於有了實錘。7月24日晚間，貝殼集團（下稱“貝殼”）正式向美國證券交易委員會公開遞交招股書，股票代碼為BEKE。招股書顯示，2017年到2019年，貝殼營業收入分別為255億元、286億元、460億元。
業內人士稱，若上市成功，意味着資本市場佐證了交易平台的重要作用，貝殼也將成為房產交易“獨角獸”，但上市還只是起點，不宜過分放大，未來機遇與挑戰並存。
此前曾多次否認IPO，如今坐實傳聞
儘管全球疫情並未完全消散，但是貝殼已開啓赴美IPO的征途。此次上市的主體為貝殼，除平台公司貝殼找房外，還包括鏈家、德佑，以及金融、裝修等業務。承銷商包括高盛、摩根士丹利、華興資本等。
從股權上看，招股書顯示，上市之前，鏈家創始人左暉持股（B類普通股）佔比28.9%。此外，部分股東將其持有的A類普通股投票權授予左暉代理，因此左暉投票股權佔比46.8%。機構持股方面，騰訊作為貝殼找房的第二大股東，持股比例為12.3%；軟銀旗下SVF II Shell Subco (Singapore) Pte. Ltd.持股10.2%；高瓴資本持股5.3%。
貝殼找房在招股書內指出，此次IPO計劃募集最多10億美元的資金，募集到的資金將主要用於研發，以繼續投資於該公司的平台功能和基礎設施技術、新的家庭交易服務的擴展、服務產品的多樣化及業務運營向新地理區域的擴展，以及一般的公司用途。
為何選擇這一時間節點上市？左暉在致股東的一封信中對此作了解釋：提交這份招股説明書的同時，新冠疫情還在全球發展，為什麼還是按原計劃啓動IPO進程而不是推遲一段時間，某種程度上反映了貝殼團隊的特質：尋求對內歸因，儘量降低環境的干擾因子，一個成功的IPO取決於公司的價值而非其他。
值得一提的是，從去年開始，貝殼上市傳聞就一直未斷。去年7月份，有消息稱，貝殼計劃於2020年啓動境外上市進程。不過，貝殼彼時回應稱，公司沒有明確的上市時間和地點安排；去年12月18日，又有消息稱，貝殼將於2020年進行10億美元的IPO，貝殼方面對此予以否認。
到了今年7月初，又有消息稱，貝殼今年營收預期100%增長，尋求美國IPO計劃融資10億美元-20億美元，目前正處於向潛在基石投資者詢價階段，摩根士丹利是參與其中的投行之一，貝殼已向美國證券交易委員會（SEC）秘密遞表，最快將於今年三季度完成IPO，高盛和摩根士丹利擔任IPO牽頭經辦行。
時至今日，上市傳言終於成為實錘。對於目前的上市進程，貝殼方面表示，一切以招股書為準。
去年平台交易額超2萬億，規模擴張下虧損加大
與鏈家重資產的屬性不同，貝殼找房具有濃厚的互聯網色彩和輕資產性質，因此，此前就被業內視為上市的主體。
存量房交易、新房交易和其他新興業務為貝殼找房的三大主營業務。根據CIC報告顯示，貝殼找房已成為中國最大的房屋交易和服務平台，也是繼阿里巴巴之後的中國第二大商業平台。截至今年6月30日，貝殼找房平台進駐了全國103個城市，連接265個新經紀品牌的超45.6萬經紀人和4.2萬家經紀門店。
回顧鏈家、貝殼的發展，離不開2015年這一時間節點。左暉以一封信的形式宣佈一項合作，在整個2015年內進行了11次收購，將鏈家的業務範圍從北京擴大至華東、華南以及西南。與此同時，佈局“真房源”系統，並提薪擴充經紀人隊伍。
在此基礎上，2018年4月，“貝殼找房”全新上線，相較於原來鏈家網，貝殼找房的定位更為開放，除覆蓋新房、二手房、租賃和家裝等居住業務外，它通過ACN（經紀人協作網絡），吸納鏈家體系外的外部房源進入該系統。這也意味着，無論是直營品牌的鏈家，還是作為加盟品牌的德佑，亦或是其他中小中介，都可以入駐貝殼找房，從而開啓“自營+行業平台”模式。
2019年3月，左暉進一步展開一系列資本動作：鏈家發生註冊資本、投資人和管理層的變化，原投資方在鏈家的股份通過協議鏡像平移到貝殼找房。同時，貝殼找房啓動D輪融資，獲騰訊領投8億美元D輪融資。在此基礎上，2019年11月，貝殼找房完成D+輪融資，參與方包括軟銀、騰訊、高瓴、紅杉，總融資額超過24億美元。
如今，隨着正式提交IPO文件，頗令外界關注的財務、經營指標因上市而公之於眾。招股書顯示，2019年，貝殼平台GTV（總交易額）達21280億元，同比增長84.5％。其中，存量房交易GTV從2018年的8219億元提升為2019年的12974億元，新房交易GTV從2018年的2808億元提升到2019年的7476億元。
縱觀近三年的收入指標頗為亮眼：其總收入從2017年的255億元增加12.3％至2018年的286億元，再進一步增長60.6％至2019年的460億元。不過，由於疫情導致住房交易需求下降，其營收從2019年一季度的82億元下降至截至今年一季度的71億元，降幅為12.7%。
儘管如此，2017年至今，貝殼仍處於虧損狀態。招股書顯示，2017年、2018年、2019年，貝殼淨虧損分別為5.38億元、4.28億元、21.8億元。而今年第一季度，其淨虧損為12.31億元。對此，貝殼在招股書內解釋稱，過去三年中，成本逐年增加，預計將來會繼續產生大量成本和支出以進一步擴展業務，這可能使其難以實現盈利。
不過，招股書顯示，貝殼較注重現金流管理，以增厚企業經營的“安全墊”。2017年、2018年和2019年，其儲備的現金及現金等價物分別為82億元、128億元和319億元。
房產交易“獨角獸”，機遇挑戰並重
“貝殼在美國提交招股書，此舉對行業來説是好事。若貝殼上市成功，是從資本市場的角度佐證了交易平台的重要作用。”北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥分析稱，隨着存量房交易的增多，房地產市場的轉型，依靠平台成交的作用越來越重要。
具體而言，趙慶祥指出，新房是B2C的交易結構，開發商出售給個人，相對而言不太需要平台，因為房屋相對標準化，且在信息、管理、法律法規等方面較為規範，但C2C離不開平台的作用，這也是貝殼找房估值的體現。
“貝殼找房連接45.6萬經紀人和4.2萬家經紀門店，數量龐大，具有唯一性，國外也找不到對標，這跟美國MLS行業平台不同，貝殼找房是企業平台，或將打造成獨角獸企業。”趙慶祥稱。
從新房角度分析，億翰智庫董事長陳嘯天指出，市場交易有三大重要元素：賣什麼、誰來買、價格。限售、限購、限價客觀上導致市場活躍度下降，“同一個時間點有多少貨可賣是固定的，有多少需求可釋放也是由相關部門決定的。”
“對於單個房企而言，要做的是把相對固化或有限的需求急速拉至自己‘碗’裏來，但這一行為，往往依賴於渠道。”陳嘯天稱，貝殼找房此前在全國發動一系列加盟行為，從而成為房產交易領域“巨無霸”，尤其在渠道這一端優勢明顯。因此，在他看來，貝殼在這一時間節點上市，具有較大優勢。
房地產和互聯網研究院院長相國良亦看好貝殼找房的上市。在他看來，貝殼代表中國大居住領域的公司，一旦上市成功，意味着中國大居住領域出現了世界級估值的公司，市值有望達千億，這在國際資本市場中都有重要的意義。
不過，相國良還指出，上市不是終點，這不過是貝殼一個重要的里程碑事件，不宜過分放大，“也許上市只是起點，貝殼找房需要帶給行業更多進步的元素，更加開放，推動行業進步。此外，上市對貝殼而言，是機遇也是挑戰，將迎來資本市場的檢驗。”
“中國大居住領域，創新還遠未到終局，距離成熟的交易市場還有很長的距離，這個行業不會只有一家上市或幾家上市公司，後來者、創新者應該更加努力。”相國良稱。
匯生國際融資總裁黃立衝指出，“2020年由於疫情等原因，各地房地產市場發生了較大變化，2019年的財務數據不能反應公司的經營情況。此外，目前在美國上市時機並不好，接下來要看他們的運氣了。”
在華美顧問機構首席知識官、高級經濟師趙煥焱看來，有一個問題需要注意，必須處理好與全國百餘家其他線下交易企業的公平關係，也就是處理好裁判員“貝殼找房”和運動員“鏈家”的關係，這個情況與攜程處理好攜程平台和麗呈酒店的關係的道理是一樣的。
新京報記者 張曉蘭
編輯 武新 校對 吳興發
來源：新京報