誰來拯救泰禾：去年扣非淨利虧4億元，銀行貸款逾期未還
6月16日晚，泰禾集團收到了深交所關於年報的問詢函，14問、近5000字的問詢函劍指到期債務、存貨跌價準備、股權出售等諸多方面的問題。
泰禾集團去年營收同比下降23.77%，歸母淨利潤大幅下降81.74%，資產負債率達84.95%。
6月16日晚，泰禾集團收到了深交所關於年報的問詢函，14問、近5000字的問詢函劍指到期債務、存貨跌價準備、股權出售等諸多方面的問題。
這是泰禾連續三年財報收到問詢函，也是2020年以來第三次被交易所關注。深交所要求泰禾集團於6月23日前回覆上述14個問題。
上週五晚，泰禾集團發佈2019年度報告。年報顯示，泰禾集團去年營收同比下降23.77%，歸母淨利潤大幅下降81.74%，資產負債率達84.95%。
泰禾集團原計劃於4月30日發佈年報，然而由於“受疫情影響，年報編制及審計工作晚於預期”，泰禾集團於4月21日發佈公告，延遲年報披露工作。
在TOP50房企中，泰禾集團是唯一一家延期披露年報的地產上市公司。
此外在年報延遲披露期間，泰禾集團還表示將引入戰投，並表示相關交易可能導致公司控制權變更。業內對此猜測，泰禾集團的戰投方可能是福建地方的央企或國企，但截至目前尚未公佈最新進展。
龍頭項目計提減值
扣非淨利潤虧損近4億
6月12日晚間，泰禾集團披露了姍姍來遲的2019年年報。
2019年，泰禾集團實現營業收入236億元，同比下降24%；歸屬於上市公司股東的淨利潤僅4.66億元，同比下降82%，創近7年以來的新低，扣非淨利潤虧損超4億元。
值得注意的是，本次公佈的年報，與泰禾集團4月30日先行披露的2019年度經營數據有較大出入。
此前未經審計的2019年經營業績顯示，歸屬於上市公司股東的淨利潤8.27億元，同比下降67.62%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤-2.36億元，同比下降111.14%。
手中房產項目減值損失，是泰禾集團業績暴跌的重要原因之一。根據財報顯示，泰禾集團計提存貨跌價影響淨利潤高達6.2億元，佔歸母淨利潤的133%。
年報顯示，泰禾集團存貨賬面餘額為1479.41億元，存貨跌價準備期末餘額為9.76億元，2019年計提的存貨跌價準備8.25億元。
對此，深交所6月16日晚關注函中，亦要求分析説明2019年存貨跌價準備計提同比大幅增加的原因。
財報顯示，2019年泰禾對上海大城小院一期、北京金府等7個項目計提跌價準備。其中，上海大城小院一期單個項目計提額達到3.26億元。上海大城小院是泰禾集團預售金額排名前五的龍頭項目。
年報顯示，該項目原預計在2020年1月1日竣工，截至2019年底的預售率27.82%。據網上未經證實的消息，上海大城小院項目已經停工近半年。
上述存貨減值，涉及泰禾北京、上海多個重點區域。事實上過去一年，泰禾集團的5大經營區域：福州、北京、上海、廣深、武漢區域幾乎“全軍覆沒”。
財報顯示，2019年，武漢區域的營業收入暴跌100% ，而華東、廣深區域的降幅分別高達42%、65%。
2020年一季度，泰禾集團財務指標進一步惡化，當季實現營收4.8億元，同比減少93.6%；歸母淨利潤虧損金額5.6億元，同比減少158%，經營性現金流量淨額為-29.3億元，同比減少124.5%。
淨利率僅3.18%
多個項目未按時竣工交付
數據顯示，2019年泰禾集團的毛利率為13.39%，較2018年的26.31%腰斬，遠低於房地產行業29.61%的毛利率平均值。泰禾2019年度房地產開發項目收入218.54億元，佔營業收入比重為92.52%。
2019年，泰禾集團的淨利率則僅為3.18%，同比下滑了約10個百分點，亦遠低於16.14%的行業淨利率均值。
一般來説，由於房地產行業的“預售”特性，當期的銷售額往往會在一至二年，項目竣工符合收入確認條件後，方能計入營業收入。也就是説，泰禾集團2019年確認的營業收入和淨利潤，多為此前一至兩年銷售的房地產項目。
但根據克而瑞數據顯示，泰禾2016年-2018年的銷售額分別為408億元、1007.2億元和1303.4億元。彼時銷售規模尚能排到行業前20位。
2016至2018年銷售額持續增長，為何2019年確認的營業收入不升反降？
這其中，結轉水平下降或為原因之一。
而已售但尚未竣工交付的項目，一般被計入預收賬款或合同負債。財報顯示，泰禾去年預收賬款仍持續增長，2017-2019年分別為225.24億元、373.80億元和496.76億元。但由於施工節奏放緩，項目不能及時交付，預收賬款也無法及時結轉。
2019年，泰禾集團房地產業務實現的營業收入為218.54億元，同比下滑26.05%，結轉面積94.50萬平方米，同比下滑24.08%。其中，商業地產結轉面積大幅下滑53.32%，導致商業地產銷售收入大幅下滑71.95%。
年報存貨項目列示的情況亦顯示，泰禾中國院子、長陽半島中央城、華大泰禾廣場等二十餘個預計在2019年底前竣工的項目，截至2019年末尚未完工。
對此，深交所要求結合房屋竣工驗收備案情況、收款安排、客户確認情況等説明房產銷售收入確認的具體時點及依據，並説明2019年房產銷售收入確認是否符合收入確認政策。深交所亦要求泰禾説明前述項目施工時間超過預計竣工日期的具體原因，目前施工進展及計劃。
Wind數據顯示，2019年泰禾集團的存貨週轉率和總資產週轉率僅為0.12、0.1，而行業均值分別為0.28、0.21。
截至2019年末，泰禾集團擁有土地1303.98萬平方米，總建築面積為3270.14萬平方米，剩餘可開發建築面積僅為1011.5萬平方米。
2019年至今，泰禾沒有在公開市場拿過一塊地。
克而瑞數據顯示，泰禾的總貨值由2017年的7429億元下降至2518.8億元。按照目前的財務狀況，泰禾集團或未來仍無力大規模補充土儲。
賬面現金僅剩55.53億
年內540億有息負債到期
過去一年，泰禾集團為回籠資金，緩解現金流緊張局面，不斷變賣家當。2019年泰禾集團出售重大資產和重大股權項目達17個，累計回籠資金超過150億元。
“賣賣賣”過後，泰禾集團淨負債率於2019年底降至243.76%，同比下降了140個百分點。
截止2019年末，泰禾集團的總負債規模仍達1905.55億元，其中有息負債1226.1億元，較年初下降了358億元。
財報顯示，截止2019年末，泰禾的短期借款為48.3億元，同比減少近70%；長期借款為291億元，同比減少近50%；應付債券餘額為124億元，同比減少44%。
即便如此，泰禾集團的資金鍊仍出現問題。截至2019年末，秦禾集團有23.3億的銀行貸款出現了逾期。
泰禾集團的融資途徑主要為銀行貸款、債券和非銀行類貸款，3個主要融資渠道的成本均超過8%，2019年的整體融資成本逼近10%，創近4年以來的新高。
2019年7月，泰禾集團曾在境外發行了4億美元的債券，票面利率高達15%，期限為3年。而在一年前，其發行的債券利率僅7.8%-8.125%。
2020年4月22日，人民法院網披露，因子公司債務違約，泰禾集團董事長及其實際控制人黃其森，被列為失信被執行人，將泰禾的資金鍊危機暴露。
隨後，泰禾集團緊急與西藏信託和解，7天后，黃其森的失信被執行人信息得以刪除，但泰禾的危機卻仍在繼續。
據財報披露，泰禾集團2020年到期的有息負債高達540.43 億元，其中銀行貸款 67.3億元，信託貸款 252.7億，資管貸款137.66億元。然而截止2020年一季度末，泰禾的賬面現金僅剩55.53億元。
已到期未還款金額前後披露差異巨大
5月16日，泰禾披露《關於對深圳證券交易所〈關注函〉的回覆公告》稱，截至2019年末，已到期尚未還款的借款本金合計 48.62 億元；截至今年5月12日，實質性逾期借款為20.17億元，被凍結銀行資金金額為1573萬元。
僅僅一個月後，泰禾在2019年財報中披露，截至6月11日，泰禾已到期未付款金額為235.58億元，尚未支付的罰息6.4億元。
深交所注意到泰禾集團前後披露金額差異較大，在6月16日的關注函中要求其説明原因，以及目前債務逾期和銀行存款凍結情況。
另據年報“重大訴訟、仲裁事項”顯示，泰禾作為被告涉案金額約為19.75億元，大部分未計提預計負債。深交所亦要求其説明相關訴訟、仲裁事項的進展情況，是否充分預計影響並計提預計負債。
泰禾集團財報顯示，2020年下半年，泰禾將有4筆債券到期，合計金額59.16億元，其中7月5日到期15億元、8月15日到期8.18億元、9月8日到期20億元、10月10日到期15.98億元。
另外，2020年10月和11月，泰禾集團還將有兩筆海外債到期，總額2.49億美元。
截至2020年3月31日，泰禾集團貨幣資金僅55.53億元。如何償還一年內到期的債務，也是深交所問詢的重點。
另外，泰禾於5月14日披露的《關於籌劃引入戰略投資者的提示性公告》顯示，泰禾正在籌劃引入戰略投資者事項，可能導致控制權發生變化。
對此，深交所要求向相關方核實並説明：控股股東質押股份是否面臨較大平倉風險，以及針對平倉風險擬採取的應對措施；截至目前引入戰略投資者事項的具體進展，控股股東所持股份質押、凍結情形對引入戰略投資者事項的影響等。