評司論企｜大舉融資積極拿地，華夏幸福商業戰略快速起步

2020年6月19日，華夏幸福以68.39億元拿下了廣州荔灣珠江隧道口以西、珠江以南新隆沙組團地塊，28日則在融資方面又宣佈將新增50億元的永續債融資。進入2020年以來，華夏幸福的拿地步伐也明顯加快，同時融資規模大幅增加。在這些戰略變化之後，華夏幸福的目的是什麼呢？

拿地更加積極
上半年投資額已是去年全年75%

2020年華夏幸福擴充土儲的步伐明顯加快，5月8日，在前4個月的拿地總額已經達到將近113億元的基礎上，華夏幸福宣佈於2020年5-6月期間進行獲取土地使用權或進行土地相關投資的投資額度為220億元。截至6月30日，根據華夏幸福的官方披露，企業已經使用了238億元進行土地投資，相當於2019年總土地投資額的77%。而在6月18日，華夏幸福繼續宣佈第三季度的土地投資額度為260億元，由此計算，若是企業以第三季度的最高土地投資額度拿地，則2020年前三季度的土地投資額約為498億元，全年的拿地總額同比預計可以翻番。

大量融資支撐發展
融資成本略有下降

除了拿地規模較大之外，2020年至今華夏幸福繼續延續了2019年積極融資的態勢，除了傳統的銀行貸款和信託貸款之外還充分利用境外債、ABS、中期票據、可換股債券以及永續債等融資方式進行融資。據不完全統計，截至6月30日華夏幸福的融資總額已經達到了718億元，同比增加了約116%，在所有房企中也位居前列。

值得注意的是，雖然華夏幸福持續保持較大的融資規模，但是從2020年的新增融資來看，企業的融資成本相較於2019年有所降低。根據華夏幸福2019年報顯示，企業在2019年的平均融資成本上升至7.86%，其中債券及債務融資工具平均成本上升為7.25%，而2020年新增的債券類融資方式的加權平均融資成本為7.16%，在融資規模大幅增加的同時，融資成本的穩定甚至降低對企業的長期發展有利。

商業地產是擴張主要方向
未來機遇與挑戰並存

華夏幸福大舉融資及拿地的背後，主要與其商業戰略的推進有關。仔細分析華夏幸福2020年的拿地之後可以發現，在目前233億元的新增土儲中，有近176億元都是商業項目的拿地，佔比超過了75%。可以看出，在華夏幸福將企業的戰略定位從“中國領先的產業新城運營商”變更為“中國領先的核心都市圈不動產投資開發及運營管理平台”之後，企業的拿地策略也有意識地向商業綜合體項目有所轉移。 

截至2020年6月，華夏幸福的商業項目已經覆蓋了6個城市，除了以武漢長江中心為代表的重資產綜合體項目之外，還有以北京麗澤項目為代表的輕資產項目，開發方式較為多樣。可以説，華夏幸福的商業版圖在2019年從無到有，至今在集團的高度重視之下開始快速發展，未來可能會為集團開發出新的業績增長點。

值得注意的是，華夏幸福近年的銷售規模較為疲軟，財務狀況不甚理想，而商業地產投資開發週期往往較長，有可能對企業的資金鍊帶來進一步的壓力。除此之外，由於商業地產是華夏幸福新進入的領域，企業的品牌影響力以及項目開發經驗都略顯不足，未來在項目的建設運營中可能會遇到更多挑戰。 

整體來看，華夏幸福在2020年開始了大舉融資、積極拿地擴張，向商業地產運營商的戰略轉型也開始起步，未來還需加強商業開發運營的經驗積累。此外，商業地產項目的開發需要大量的資金沉澱，可能對企業的資金鍊帶來壓力，加強資本運作也至關重要，這樣才能商業地產打造成新的業績增長點。

排版 | CiCi