來源： 中國房地產報
隨着2020年年報密集披露，房企也亮出了過去一年的成績單。今年的年報季與往年相比，企業降負債、降槓桿效果成為當下關注焦點，房地產企業更加重視財務安全。根據標杆房企業績發佈會現場內容來看，“三條紅線”、集中供地、毛利率下滑以及市場增速成為企業和投資者共同聚焦的關鍵詞。
“三條紅線”——降檔
去年8月，“三條紅線”融資監管政策橫空出世，根據房地產企業資產負債率（剔除預收款後）、淨負債率以及現金短債比三項指標將企業依次分為“紅、橙、黃、綠”四檔，並根據不同檔位嚴格限制房企有息負債增長規模。
在此要求下，從去年9月開始，踩線的房企通過多維度營銷促回款、股權轉讓及出質、分拆資產上市、調整生產供應節奏、放緩投資節奏、優化債務結構等方式實現降檔。尤其是“紅檔”或“橙檔”的房企三四季度投資力度顯着下降，多家房企掀起境外債回購潮，例如華僑城、招商蛇口、金茂為代表的一批房企去年9月以來股權轉讓顯着升温。
在降槓桿、調結構等操作下，從目前已經召開的業績發佈會情況來看，多家房企降檔效果顯着，例如融創中國、大唐地產、中梁控股等已降至“黃檔”，越秀地產、金輝控股、寶龍地產等企業已實現“零踩線”。
從指標改善的難易程度看，現金短債比僅涉及貨幣資金和短期有息負債，改善難度在“三條紅線”中相對較低。目前處於“黃檔”的企業，如融創中國、旭輝控股、中梁控股等基本都是踩中剔除預收款後資產負債率這一指標。即使如此，幾乎所有房企都表達出了未來一直兩年內“三條紅線”降至“綠檔”的決心。
土地兩集中——有利
除了“三條紅線”引發極大關注，土地兩集中的政策影響也是業績發佈會上的重點。對於今年3月出台的22城土地集中供應的政策，房企管理層均認為其有利於推動整個行業更加穩健發展。
旭輝控股執行總裁陳東彪認為，三次供地一定會帶來變化，對那些資金良好的全國性佈局企業以及卓越運營、精細管理的企業會是利好。
對綠城中國、中梁控股、越秀地產等土地佈局覆蓋了政策中22城的企業而言，雖有影響，但整體影響可控。在影響之外，不少房企還提到，未來會繼續關注22城之外的城市佈局機會。綠地香港董事會主席兼行政總裁陳軍在業績發佈會上提到，目前綠地香港的佈局中與調控相關的城市約10個，但政策影響相對有限，公司也在積極探索22城之外的潛力城市，其認為，這些城市雖然沒有受到中央指導，但仍然有很好的窗口空間。
毛利率下滑——利潤空間壓縮
毛利率是房地產行業老生常談的問題。在高地價和新房限價的雙重擠壓下，房企的利潤空間被逐步壓縮，毛利率下滑現象在2020年也表現的更加明顯。
中梁控股2020年毛利率從2019年的23.2%下降至21%。中梁控股執行董事、首席財務官及副總裁遊思嘉表示：“2020年的利潤反映的是2017年至2019年拿地的項目，而這幾年剛好土地市場熱度高，同時，2018年以後國家開始出現限價，雙重擠壓下，公司毛利率有所下降。”這幾乎是此次業績會上房企毛利率下降的普遍原因。
銷售增速——10%-20%
作為頭部房企，融創中國董事會主席孫宏斌判斷，新房銷售市場將達到20萬億元，城市化率還有20個點的增長空間。根據年報數據顯示，融創2021年銷售目標為6400億元，相比2020年銷售額保持了11.25%的目標增速，對此，孫宏斌認為完成目標“沒有挑戰”。
旭輝控股董事長林中也在業績發佈會上表達了對未來市場的9個展望，其中，排在首位的就是堅定的看多中國，看多房地產行業。林中相信未來十年行業平均每年銷售額應該會超過17萬億元。基於此，旭輝2021年制定了整體2650億元的銷售目標，相比2020年依然保持了15%的增長。
相比上述兩家，越秀地產和佳兆業集團制定的目標增速均超過15%。其中，越秀地產2021年合同銷售目標是1122億元，較2020年完成的958億元同比上升了17.1%；而佳兆業集團董事局主席郭英成在談及未來發展規劃時亦指出，公司2021年銷售目標為1300億元，未來會繼續堅持有質量的增長，每年增長不低於20%。
2020年的年報季已揭開帷幕，各家房企又到了檢驗成績單的時刻。
經受了2020年的疫情衝擊，在近期公佈的部分房企年報中不難看出，過去的一年間房企的日子並不好過，頭部陣營競爭越發激烈、行業格局分紅愈發明顯，在“三條紅線”扼頸、融資監管環境收緊、供地兩集中後，2021年各大房企又會何去何從？透過年報大數據和高管發聲或許能找到答案……
謹慎派
時代中國董事會主席 岑釗雄
資金和投融資方面會審慎統籌
截至2020年底，時代中國的淨負債率進一步下降至66%，現金短債比為2.1倍。
時代中國董事會主席岑釗雄，“目前來講，我們在整個負債的控制方面做得蠻好的，現金流和負債的比例，資金和投融資方面，我們都安排的比較合理，而且比較審慎做統籌的安排。接下來將確保公司更有質量的增長。”
關於集中供地，岑釗雄表示，“有關這方面的政策，首先政府希望通過集中供地的方式，希望不要把地價推的這麼高，希望有計劃的安排，從政府的出發點來講，對於推動整個行業更加穩健的發展是有幫助的。至於整個成效是怎樣的，要看最後實施和事情的結果。時代中國整個土地儲備的安排，目前有50%來源於城市更新項目，還有產城融合的項目。這一方面，我們對於公開市場招拍掛的依賴是比較低的，這一項政策對我們來講，應該不會構成大的影響。”
越秀地產財務總監 陳靜
增加境內融資比重，降低融資成本
3月16日，越秀地產舉行2020年業績發佈會。截至2020年底，越秀地產的“三條紅線”指標零踩線，剔除預收款後的資產負債率、淨負債率、現金短債比分別為69.2%、47.5%和2.25倍，全部“綠檔”達標。
越秀地產財務總監陳靜表示，“從大環境來講，去年由於疫情的影響，整個融資環境前面比較松，後面比較緊的，公司利用了上半年比較松的環境，做了一些資金置換。其次，公司調整了境內境外融資比例，增加了境內融資比重，這樣也降低了融資成本。再次，公司做了直融，讓融資成本的進一步的降低。但今年的環境其實從去年下半年開始已經有點緊張了，那麼今年做預算會比去年的成本稍晚多一點。但是公司也希望通過金融機構和融資產品的結合，儘可能維持今年的成本。”
積極派
招商蛇口董事總經理 蔣鐵峯
指標全部綠檔，有利於未來繼續加速拿地
2021年3月23日，招商蛇口（001979.SZ）舉辦2020年度業績發佈會暨投資者交流會。
年報顯示，2020年末，公司剔除預收賬款後的資產負債率58.84%，淨負債率28.81%，現金短債比1.23。按照“三條紅線”要求，屬“綠檔”房企，全部達標。
對此，招商蛇口董事總經理蔣鐵峯表示，招商蛇口“三條紅線”監測指標全部綠檔，擁有更大的舉債融資空間，有利於未來繼續加速拿地，在擴大土儲規模，在融資受限的大環境下更具資金優勢。
雅居樂集團副總裁 王海洋
集中供地讓投資方向更清晰
關於供地兩集中政策，雅居樂集團副總裁王海洋表示，“集中供地政策出來之後，我們都做過詳細的分析，整體上來看集中供地是國家的長效控制管控的一個策略，它肯定要和其他政策協同才能推進國家現在要求的“三穩”（穩房價、穩地價、穩預期），我們是非常理解與非常支持這個政策推進。現在集中供地之後我們認為是有好的一面。”
“首先在集中供地過程當中大家更清晰，對這22個城市的供地信息是更加清晰、更加透明，尤其對於資金能力和操盤能力較強的企業來説，準備的更充分，未來土地的溢價也會慢慢降下來。未來雅居樂可能在拿地方面首先要加強對市場的分析，集中供地之後，對22個城市的土地信息會更加清晰，這樣便於提前對城市投資佈局和公司的投資拿地方向更加有計劃，以便於投資的優質土地更多。整體來説，後期在投資方向會更加清晰。”
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