王健林布的大局，萬達不是靠收租賺錢，而是靠着物業升值來賺錢

2021-12-16 由豆更生發佈於財經

如今説到王健林跟萬達，在中國幾乎是無人不知。不過最近幾年，許多人都不看好王健林。因為2017年王健林的萬達開始緊縮。不過如今看來，王健林真的是太正確了。王健林當時賣掉了近千億的資產，大大減輕了萬達的負債。

另外王健林還引入了孫宏斌、馬化騰、劉強東等人的投資，拿到了400多億的資金。最近融創的老闆孫宏斌抱怨中國房地產到了非調整不可的時候了，因為地價跟房價都太高了，企業非常難做。去年開始的三道紅線，讓許多房地產公司都陷入了困境。很多房地產公司都無法向過去一樣，無休止擴展，不斷利用槓桿來做大公司。這樣看來王健林提前3年佈局降低負債，真的是太聰明瞭。

其實王健林的局真的不是一般人看懂的。萬達幾年之前曾經投資了很多生意，不過最核心的還是商業地產，圍繞這個商業地產王健林又佈局了文旅、電影、金融、投資等等。不過萬達一切的核心都是商業地產，説白了就是收租。2019年萬達的總租金已經超過了300億，這讓萬達成為了全球最大的不動產公司了，只是如果你以為王健林是靠着收租賺錢，那麼就大錯特錯了。

潘石屹曾經説了：在中國租金水平太低了，如果靠着收租來賺錢，可能還拿不回銀行的利息。所以潘石屹最終自己放棄地產生意。潘石屹過去是靠着蓋寫字樓出租來賺錢，後來他認為這個收益太低了，於是最近幾年他都在尋求機會，直接一次性出售SOHO中國。如今SOHO中國一年的租金才15億左右，但是整體的估值卻可以接近300億。那麼王健林不靠收租賺錢，他靠着什麼來賺錢呢？其實説白了就是物業升值。

從萬達的財報我們看到，2018年萬達靠着物業升值，賺到了156億，只佔了當年35%的營業利潤。另外2019年萬達靠着物業升值又賺到了120億。2020年前三季度，雖然整體市場行情不好，但是萬達的物業還是升值了45億。目前整個萬達的總資產是5558億，其中投資性房地產高達4386億，這些房產就是王健林在全國的300多個萬達廣場，其中少部分是靠着輕資產的模式發展起來的，剩下的都是王健林自己拿地蓋的。

王健林的模式其實非常聰明。香港地產商拿地蓋樓然後就是靠了收租賺錢。王健林拿到地皮之後，並不是全部用來收租，其中地鋪、公寓、寫字樓都是用來出售的。王健林説過每一個萬達廣場在沒開業之前，其實已經是成功回籠了地價跟建築成本了。等於説王健林用這個辦法就可以白賺一個萬達廣場。萬達廣場很多時候都是建在比較偏僻的地方，不過萬達廣場卻有非常好的帶動效應，一般來説萬達廣場都是建在新區，拿地的時候成本較低。最初建成的時候租金收入也比較少，但是在萬達廣場帶動下，周圍的發展就會慢慢起來，這樣整個萬達廣場都在穩定增值。

如今王健林手握300多個萬達廣場，正常來説每年單單是物業升值就可以賺上百億了。王健林如果需要的話，可以出售個別廣場，隨便就可以套現幾十億甚至上百億了，這才是王健林以後真正賺錢的路子。李嘉誠最賺錢的是什麼，其實不是賣房子，而是整個項目打包出售。李嘉誠在上海開發世紀匯，開發了8年，結果在開業之前，租金還沒收的時候，整個就200億打包出售了，而當年李嘉誠拿地不過才60億而已。

王健林不像李嘉誠那樣，拿了地故意不開發，甚至萬達的開發速度是非常快的。王健林這樣不僅僅可以提前收租，同時也可以坐享物業升值，可以説比李嘉誠也更加高明一層。可以説王健林絕對是被低估了。

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