編者按：在創造中尋求解決之道，從2022年開始，一個“新的行業”正在成型。
當前，世界與中國迎來百年未有之變局，面對世紀疫情、全球化退潮、經濟下行、地緣衝突與能源危機等不確定性，困難與考驗前所未有。
此時，整體經濟及各行各業都進入了新的週期，房地產及由此衍生的全新生態體系，要用最積極的態度，給今天的行業及相關產業重新定位，並尋求破解之道。
作為有着數十年市場化發展深厚積澱的龐大產業，作為穩住經濟的重要抓手，在新的週期，中國地產行業的企業領袖和精英們，如何創造新的未來？
值此艱難時期，“2022博鰲房地產論壇”將繼續如期召開，觀點新媒體一如既往邀約中國地產商業領袖及新生代地產人，傳遞信心與勇氣，講述他們的故事和思想。
觀點網 “這是最壞的時代，也是最好的時代”，英國作家狄更斯《雙城記》中這句時常被引用的名言，或許也可以用來形容黑石目前的境況。
在全球經濟不景氣，下行壓力加大背景下，作為國際上久負盛名的另類資產管理機構，黑石依舊保持着強勁增長。
到2021年底，黑石總資產管理規模達到8810億美元，增長速度達到42%，創造了10年來最快增速。截至今年第二季度，黑石總資管規模增至9408億美元，同比增長38%。
在酷暑難消的七月，我們與黑石高級董事總經理、大中華區房地產主管韋增鵬在屏幕兩端，由網絡信號牽引着進行了一場酣暢淋漓的交流。
準時出現在屏幕前的這位黑石高級董事，比想象中要年輕許多，西裝革履，謙遜有禮，給人感覺一如既往的低調。
自2007年加入黑石以來，韋增鵬一直專注於收購及管理大中華區的房地產投資。今年年初，他被擢升為高級董事總經理兼大中華區房地產主管。
謹慎且樂觀
在全球經濟增速放緩下，韋增鵬表示作為投資者，持觀望態度尤其重要。
黑石繼續專注於可以從這種環境中受益的板塊 -- 具有短期租賃的“硬資產”，例如物流、租賃住宅，甚至旅遊物業。
對於中國市場，從韋增鵬的表態中可以感受到，黑石在謹慎中持樂觀態度。
對當下環境，韋增鵬用一種辯證思維看待。在他看來，目前企業和消費者的信心還比較低迷，但隨着央行進行小幅度降息，以及房地產監管漸漸放寬，投資機會仍比較多。
即使預期租金增長率低於以前，黑石依舊會選擇進行投資。
例如，由於全球大城市的住房需求強勁，和因為疫情造成的供應短缺，租賃住宅是黑石近期比較看好的全球投資主題之一，未來也會繼續專注於這一板塊。
“謹慎且樂觀”，這是黑石對當下中國市場的態度。
在業界看來，黑石十分具有前瞻性。進入中國已有16年，黑石在本地的投資與其全球主題一致。
板塊的篩選
大環境的變化也讓黑石開始做一些取捨。
據韋增鵬所言，目前無論是在美國、歐洲還是中國，板塊的選擇很重要。
在當今具波動性的市場下，板塊選擇比以往任何時候都更加重要。在房地產方面，黑石在全球的投資組合大部分都是基本面強勁、租期較短的行業，在中國也是如此。
即使在市場低迷時期，黑石仍專注一直以來有信心的主題領域，是企業成功的主要因素。
物流一直是黑石青睞的板塊。
黑石對物流地產領域的投資始於2010年，十年過去，在全球投資物流資產接近15億平方呎（約合1億4千萬平方米）。
2020年，黑石董事長、首席執行官兼聯合創始人蘇世民在接受觀點新媒體採訪時就曾表示：“我們最值得信賴的投資領域之一仍然是全球物流。”
黑石對物流資產的加碼一直沒有停歇，2019年6月以187億美元收購普洛斯（GLP）的美國物流資產，成為當時全球有史以來規模最大的私人房地產交易。
今年2月，黑石再次對旗下泛歐最後一英里物流公司Mileway增資，佔地面積達1，470萬平方米，令後者估值提升至240億美元。公開資料顯示，黑石於2019年開始佈局“Mileway”。
在亞洲，黑石於 2021 年出售了澳大利亞的物流平台 Milestone，是當時有史以來在當地規模最大的私人房地產交易。
在國內，黑石於2013年開展第一筆投資，投向了上海一個物流開發項目，開始佈局中國物流地產生意。
2021年，黑石通過兩筆交易，將粵港澳大灣區最大城市物流區-廣州國際機場富力綜合物流園100%股權納入囊中。
在首次收購富力物流園70%股權時，韋增鵬曾對媒體表示，收購完成後，黑石在中國的物流投資組合大幅擴張了近三分之一，達到5300萬平方英尺，覆蓋23個城市。
公開資料顯示，該物流園位於廣州市花都區，佔地1470畝，在出售70%股權之時，計劃總建築面積120萬平方米，已落成的高標準倉庫、廠房及冷庫可出租面積約88.98萬平方米，配套設施已落成，此外還有未開發倉庫淨用地面積約210畝（約14萬平方米）。
對於該筆收購，在此次採訪中，韋增鵬表示：“這項收購對於富力和黑石是一個雙贏。”
作為全球投資圖譜裏的重要版圖，黑石還於2017年在國內設立了物流地產的投資管理平台--龍地。截至目前，龍地物流在全國範圍內管理着超過40個物流園區和佔地面積超過500萬平方米的倉庫組合。
不過在黑石勾勒的藍圖裏，龍地並不僅僅是一個物流平台。韋增鵬透露，很多黑石原先自己管理的資產，譬如生物醫藥園區、辦公樓、長租公寓以及商場等，正在陸續整合到龍地進行綜合管理。
“龍地已發展為一個擁有強大團隊的多板塊平台，在整個房地產週期中引入全球和本地的專業人才。”
具體到區域佈局上，韋增鵬坦言，一線城市依舊是黑石瞄準的重心。據介紹，黑石在中國的房地產投資組合約70%集中於內地一線城市。接下來，依舊會將目光投向上海周邊以及大灣區。
對於寫字樓市場，韋增鵬指出關鍵是在合適的地點投資高質量的物業，以吸引高增長的租户。例如，黑石在世界各地的寫字樓投資都集中在快速成長的城市和專注於生命科學和科技領域的租户。
在購物中心方面，韋增鵬都感到樂觀。他説，在過去兩年裏，即使面臨疫情的情況，但中國的一些購物中心運營商的同店銷售情況很好。
他指出，對於保險公司和養老基金等長期投資者來説，具有高租金回報率的商業地產仍然具有吸引力。
黑石的優勢
回顧2021年，是黑石高歌猛進的一年，對外投資部署1444億美元，第四季度更是花費了創紀錄的658億美元，收購房地產、信貸、私募股權和對沖基金投資組合的新資產。
資管規模增長也十分亮眼，2021年黑石管理資產增長42%至8810億美元，創下歷史紀錄，全年LP委託流入資金2700億美元；其中，僅第四季度就帶來了1548億美元現金流入。
2018年，黑石曾定下的目標是2026年實現萬億規模；如今，韋增鵬表示這個目標有望比預期提前實現。
截至2022年第二季度，黑石總資管規模為9408億美元。
對於這個成績，韋增鵬倒沒有覺得很意外：“這都有賴於我們擁有 36 年謹慎管理投資者資本的良好記錄。”
“不要賠錢”一直是黑石的投資原則，蘇世民也曾向觀點新媒體傳達這一理念，為了實現這一概念，黑石建立了獨特的投資流程。
蘇世民曾言，黑石的投資決策都是基於程序嚴格、冷靜且穩健的風險評估。在當今具有高度波動性和不確定性的環境中，這個法則顯得尤為重要。黑石必須持續關注自己的投資流程，以及代表投資者所作出的所有決定當中的潛在弊端。
韋增鵬也表示，黑石最自豪的不是在市場環境好的時候賺了多少錢，而是在金融風暴時，黑石仍然能為投資者帶來正收益。
今年以來，美聯儲連續三次加息，其中6月將聯邦基金利率目標區間由0.75%-1.00%上調75個基點至1.50%-1.75%，75個基點為美聯儲1994年11月以來最大單次加息幅度。
隨着美聯儲加息，無風險利率也隨之攀升，對於市場環境這種改變，在韋增鵬看來，對黑石的投資要求不會有太大的影響。
談到黑石的優勢，韋增鵬強調，團隊起到非常重要的作用，黑石在香港和上海均有一定規模的團隊，並且上海團隊規模還一直在擴充當中。
“對新的投資者來説，如果在內地沒有團隊，盡調和實地看物業會比較困難，不利於投資決策。”
以下為觀點新媒體對黑石高級董事總經理、大中華區房地產主管韋增鵬先生的採訪實錄：
觀點新媒體：對於目前全球和中國經濟有什麼判斷？
韋增鵬：對於全球的情況，大家普遍認為經濟增長速度較前幾年放緩了很多。作為投資者，持觀望態度尤其重要。黑石一直專注於可以從這種環境中受益的板塊 -- 具有短期租賃的“硬資產”，例如物流、租賃住宅，甚至旅遊物業。
至於中國的情況，目前企業或者消費者的信心比較低迷，不過企業和租户普遍認為政策調控應該見底了，至少對房地產來説是如此。不管是住宅，或者住宅以外的一些領域，大家都覺得監管會慢慢轉為寬鬆。
相對應的，央行也在慢慢降息，雖然下調幅度不是很快，但方向是對的。
目前不管是美國、中國還是歐洲，挑什麼板塊很重要。在當今具波動性的市場環境下，板塊選擇比以往任何時候都更加重要。
在房地產方面，黑石在全球的投資組合大部分都是基本面強勁、租期較短的行業，在中國也是如此。即使在市場低迷時期，黑石仍專注一直以來有信心的主題領域，是我們成功的主要因素。
例如，由於全球大城市的住房需求強勁，和因為疫情造成的供應短缺，租賃住宅是黑石近期比較看好的全球投資主題之一，未來也會繼續專注於這一板塊。
觀點新媒體：目前黑石在中國的投資主要還是集中在一線城市嗎？
韋增鵬：對，我們中國房地產的投資組合約70%集中於內地一線城市，一線城市以外的物業以物流為主（比如説長三角的二線城市，或者中西部地區武漢、成都等）。總的來説，都是以上海周邊地區和大灣區為主。
最近這幾個季度，大灣區表現特別好，會比上海周邊地區更強一點。主要是在物流方面，若物流表現好的話，商業表現應該也會不錯。
觀點新媒體：對於新的投資者來説，若在當地沒有團隊是否會影響項目的投資決策？
韋增鵬：對新的投資者來説，如果在當地沒有團隊，盡調和實地看物業時會比較困難，不利於投資決策。
黑石在這方面有一些優勢，因為在香港和上海均有很大的團隊。目前，我們在上海辦公室的人員總數一直在增加，現在還在招人。
當地有團隊非常重要，從香港飛過去做一兩個項目，這種模式可能過時了。
觀點新媒體：黑石區別於其他的外資，有怎樣的企業文化和優勢？
韋增鵬：黑石在中國投資已經16年了，對中國大陸比較熟悉，美國總部投委會和最高領導對中國也非常瞭解。如果現在跟他們談項目，可以比較針對性的談項目的細節，比如地點、板塊、租户有哪些問題，在投資決策的速度上會快很多。
現在一路走來，大家對於我們投資表現還是很看重的，就是絕對不要賠錢。我們最自豪的不是市場好的時候賺了多少錢，而是市場差的時候表現怎麼樣。金融風暴時，黑石仍然能為投資者帶來正收益。
另一個優勢是，這十年來，黑石的房地產投資組合規模增長了好幾倍。黑石能從這些巨量資產裏面獲取許多實時市場信息，比如説每週籤多少個租約，拿這些數據跟投委會談的時候，就容易掌握市場的情況。
因為這兩年市場比較波動，對於租金這些方面，之前一兩年的數據沒有太大的參考性。現在做決策，要考慮到實時的市場數據，才能做出一些比較全面的決定。黑石現有資產所提供的數據是我們一個比較明顯的優勢。
觀點新媒體：黑石作為一個美國企業，深耕中國市場會遇到什麼挑戰？
韋增鵬：我們認為，不管是美國企業，還是香港企業，或者是內地企業，我們的想法是，投資首先要合規合法，這個是最基本的。
黑石通常投的是與政策方向一致的項目，比如物流、長租公寓或者新基建。這些都是政府鼓勵外資企業投資的領域。
觀點新媒體：美聯儲加息對黑石的投資要求有什麼影響？
韋增鵬：簡單來説不會對黑石的投資要求有太大影響。我們的投資者在投我們的基金時，主要考慮的是絕對回報率，多於宏觀經濟因素。比如一些機會型投資要求20%的IRR，不會説因為現在利率漲了2%，所以要22%，不是這樣的，所以這個不會影響太大。
觀點新媒體：龍地的發展目標或者規劃是什麼樣的？
韋增鵬：我個人來説，更關注的不是規模做到最大，而是龍地能為旗下管理的資產製造多少的增值空間，比如説租賃的情況如何？為客户提供的服務好不好？工程管理上是否安全？是否可以壓縮成本？
至於未來的發展方向，以前很多的資產，比如生物醫藥園區、辦公樓、長租公寓等，都是黑石自己在管，現在其他板塊陸陸續續也會整合到龍地裏面進行綜合管理。這其實是合理的，因為在工程管理，財務或者法務上這些都是共通的。
龍地已發展為一個擁有強大團隊的多板塊平台，而不是一個單純做物流的平台，並在整個房地產週期中引入全球和本地的專業人才。
觀點新媒體：商業地產和寫字樓方面有沒有適合的機會？商業地產還在後疫情的時代，有什麼解決方案？
韋增鵬：對於寫字樓市場，關鍵是在合適的地點投資高質量的物業，以吸引高增長的租户。例如，黑石在世界各地的寫字樓投資都集中在快速成長的城市和專注於生命科學和科技領域的租户。
就購物中心而言，如果看一些比較大的投資組合，比如説一個全國性佈局的營運商，他們的同店銷售數據這兩年是不錯的。在疫情時還能保持這樣的增長率，我覺得是比較少見的。
如果有增長，租金回報率也高的話，對一些比較長線持有的核心類投資者，比如説保險公司，養老基金，還是比較有吸引力的。