公募基金備戰不動產 強調權益性導向

　　在大力推進公募REITs背景下，公募基金可投資產範圍再度擴容，基礎設施領域不動產也將成為公募基金的投資對象。

　　近期，滬深交易所、中國證券業協會以及中國證券投資基金業協會陸續出台了開展公募REITs業務的配套措施。同時，已有上市公司公告了開展公募REITs申報發行工作事宜，距離公募REITs落地又近了一步。

　　業內普遍認為，公募REITs不僅能盤活資產、解決基礎設施領域的融資問題，也將豐富投資者資產配置選項。在近日舉行的中國REITs論壇2020年會上，監管層相繼釋放重磅信號，公募REITs試點項目推薦和篩選已經開啓。《中國經營報》記者從基金公司方面獲悉，已經設立了專門的REITs管理部門，正在籌備相關業務，但同時也表示將審慎申報項目。

　　試點堅持權益性導向

　　自4月30日《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》(以下簡稱《通知》)出台以來，相關配套政策逐步落地，市場各參與主體都在積極籌備公募REITs。

　　公募REITs這一創新產品與市場上現存金融產品有很大不同，其收益率介於股票和債券之間，增長相對緩慢和穩定。

　　“在一些省市，都是由當地主要領導親自來抓區域裏相關項目的篩選、組織工作，政府機構也非常重視這樣的機會。”有業內人士告訴記者。

　　博時基金基礎設施投資決策委員會執行主任委員吳雲解釋，從這類資產的生產過程來看，公募REITs常被看作具有投行業務屬性。“傳統的投行業務，是幫助一家企業公開發行上市；公募REITs的推出，就是把企業擁有的資產與企業獨立出來進而完成發行和上市。”他強調。

　　現階段，開展基礎設施REITs的推進工作對行業、區域、項目資質均有特殊要求，並將住宅、商業地產排除在了試點範圍之外。吳雲透露，“首批REITs試點項目在基礎資產方面，應該説都是經過篩選過的非常優質的資產。國家希望在試點過程中，能夠確保試點工作順利開展，所以對資產提出了非常嚴格的標準”。

　　值得一提的是，公募REITs試點堅持權益性導向，上述《通知》特別提到將回收資金作為資本金投入新的補短板項目建設裏，形成投融資閉環。

　　從投資運作來看，公募REITs的投資標的並不是股票、債券等傳統資產。創金合信基金有關人士則向記者指出，國內的公募REITs的特徵為以上市型公募基金大比例投資資產支持證券作為途徑，將基礎設施項目股權實現上市。

　　“與普通的公募基金比較，公募REITs除了具備高度集中投資基礎設施項目ABS的特點外，在投資過程中也更加考驗公募基金管理人的項目篩選、盡職調查、承做、運營管理等方面的能力。”該人士進一步解釋。

　　他還強調，與普通公募基金相比，REITs投資者應當更多考察底層基礎設施項目的現金流穩定程度、運營管理規範程度和未來發展空間。

　　公募REITs管理人之所以需要具備多方面的能力，主要是由公募REITs本身特性所決定。一方面，公募REITs管理人需要具備投資銀行業務能力，完成基礎資產的盡職調查、分立、交易結構安排、項目申報、路演發行和上市一整套投行業務流程；另一方面，公募REITs管理人還需要具備基礎資產的運營能力，盡力獲得基礎資產的穩定現金流分配給公募REITs的投資人。吳雲舉例説道，公募REITs基金假定要投資一條高速公路，就需要把高速公路的所有權或一定時期的未來受益權100%買過來，不能有任何瑕疵。同時，需要長期持有並運營這條高速公路，為投資者創造收益。

　　此外，公募REITs產品審批流程也與普通基金存在較大不同，前者的審批涉及多個部門。吳雲談到，“首先涉及到的政府部門是國家發改委，需要向所在地的省級發改委申報項目，由省級發改委審核完之後出具專項意見，再推薦到國家發改委，經國家發改委審閲之後，再經過證監會的審批流程，才能夠取得公募REITs基金的發行許可。”

　　實際上，自2014年開始，國內已推出了一批在功能上與海外成熟REITs產品相似的類REITs產品，且初具規模。相關統計數據顯示，截至今年3月末，境內各交易場所累計發行的類REITs產品一共有72單，已發行總規模是1379億。但相比類REITs，機構更看好即將落地的基礎設施不動產REITs的發展潛力。

　　考驗管理人綜合能力

　　公開數據顯示，全球已有40多個國家和地區推出了REITs產品，全球上市REITs總市值約2萬億美元，其中，美國REITs市場超過1萬億美元，是全球最大的REITs市場。有機構預計，中國公募RETIs市場有望達到6萬億元。

　　記者瞭解到，為開展公募REITs業務，部分基金公司已經做了較為充分的準備。

　　創金合信基金有關人士表示，公司與股東方已經建立REITs項目協同機制，聯動開展REITs項目的承攬、承做和項目評估；公司內部已經成立REITs基金管理部，具備項目投資管理、運營經驗的人員已經準備就緒；目前已經有儲備項目，正在進行盡職調查，同時將審慎準備申報材料。

　　吳雲也透露，早在2008年，博時基金就開啓了REITs研究工作，並且儲備了大量的不動產投資領域專業人員；博時基金的全資子公司博時資本在2012年成立以來也操作了多單ABS和類REITs項目，具備相關投資和運營經驗。公募REITs相關的通知和法規出台後，博時基金內部聯合母子公司資源立刻組建了公募REITs的工作小組，並及時市場化招聘了多名具有REITs投資運營能力的專業人才，結合母公司強大的投研能力、銷售能力以及子公司在不動產領域的投融資經驗，來開展相關業務。

　　在吳雲看來，經過長時間的儲備，國內公募REITs發展路徑已比較清晰，目前也是推出公募REITs的絕佳時點。 “一方面，中國本身是基建強國，經過多年的發展，我國在基礎設施領域已經儲備了相當可觀的體量，且一些基礎設施資產的收益穩定性非常高，非常適合做REITs；另一方面，就加快項目資金週轉的角度，基礎設施投資是往往非常消耗企業的資本金，比如修建一條鐵路或高速公路，投資期限往往比較長，負責基礎設施建設和運營的企業需承擔較大的資金壓力。而公募REITs可以部分解決這類企業融資較難、融資成本較高的困境，加快企業資金流轉，有利於國家基礎設施項目建設的發展。”

　　尤其在當下，公募REITs有可能迎來較好的發展時機。吳雲認為，受到疫情影響，未來幾年無風險利率將處於中樞逐漸下移的過程中，而基礎設施REITs產生的收益相對穩定，相比其他投資工具具有一定的比較優勢。

　　另一方面，從基金管理人的角度而言，這一創新業務產品管理運作難度也不可小覷，這無疑是基金公司新的挑戰。

　　上述創金合信基金有關人士認為，開展公募REITs業務，基金公司是面向投資者的REITs管理人，REITs業務是集投行業務、資產管理業務、公司治理能力於一身的複合型金融產品，基金公司作為基金管理人將成為協調各方資源、考察項目質量、運營管理項目、維護投資者利益的核心節點。

　　“REITs業務的難點是大多基金管理人團隊剛剛組建，全市場也無REITs經驗，需要不斷摸索及通過實踐和時間積澱經驗。”他談道。

　　日前，華泰證券資管結構融資部副總裁劉棟也在中經財富高峯論壇上指出，“基礎設施公募REITs是今年最重要的一個創新探索方向，不僅對落實國家戰略舉措具有重要意義，也為資管行業帶來新的發展機遇。基礎設施公募REITs的結構進一步強化了券商資管作為管理人，尤其是同時擁有公募基金和專項計劃‘雙管理’牌照的資管機構的主力帶頭作用。”

（文章來源：中國經營報）