一千個人眼中有一千個哈姆雷特。
在房地產市場競爭日益“內卷”的黃埔，存在這麼兩個不相上下的板塊。
一是拿捏區位優勢、以舊改為發展主旋律的老黃埔板塊；
一是規劃“尖子生”、價值紅利遍地跑的科學城板塊。
當熱浪褪去、泡沫擠壓之後，才能看出誰在“裸泳”。如今的市場環境下，從房價、規劃、地段、交通、環境等等方面來看，究竟誰才是“黃埔一哥”，今天就來一決高下。
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房價：老黃埔≈科學城
不用説，普通消費者買房，關注第一點的肯定是升值。
既然不想高位站崗，那麼如何看房子能不能升值？得從多個方面入手。
首先看看過去的房價，近來“跌”字當頭唱的廣州一手市場，克而瑞統計2021年1-11月黃埔區各大版塊情況卻恰恰相反。
黃埔區新房逆市上漲，且全員有份。今天的兩位主角，表現也各有千秋。
老黃埔板塊身為價格排頭兵，今年價格依舊穩居前列，2021年1-11月成交均價為45556元/㎡，同比漲了5.3%。
科學城板塊成交均價略遜一籌，為40124元/㎡，但對比去年漲了5.6%。
單看房價，老黃埔一如既往地穩，在市場上下行期漲跌幅都不會太大，這正好印證它在購房者心中的價值。至於新貴科學城，目前房價略低於老黃埔，但勝在仍有想象空間，未來可期。
房價方面，兩者暫時打成平手。
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土地：老黃埔＜科學城
除此之外，黃埔大刀闊斧向“舊改”的魄力也令人為之一震。
數據説明一切：2020年，黃埔舊村拆除面積1489萬㎡，城市更新速度位居廣州第一。
舊改給黃埔增添想象力的同時，招拍掛市場也不甘示弱。
年初，黃埔曾有兩塊宅地高光亮相，均來自老黃埔板塊。
1月18日，黃埔東風化工地塊，15家房企88輪大戰，地塊報價進入搖號環節，最終被卓越以19.43億元+12600㎡配建面積拿下，摺合樓面價27105元/㎡。
2月3日，老黃埔板塊硝煙再起，黃埔化工廠地塊以封頂樓面價27185元/㎡被越秀拿下，再度刷新地價紀錄，成為黃埔第二貴宅地。
今年三輪集中土拍中，科學城板塊總共出讓4宗宅地。
引爆點主要出現在4月份的首輪土拍中，黃陂HBPQ-A-6地塊未等開拍就保送搖號，最終由深振業奪得，摺合樓面價27274元/㎡。
地價也在一定程度上代表了區域的未來價值，數量與質量並存的科學城板塊勝出，應該沒有異議。
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交通：老黃埔＜科學城
為緩解日漸緊張的交通壓力，為消除“地鐵荒漠”之稱，近日黃埔有規劃直接放話：再建11條地鐵新線！
從路線來看，基本是太公分豬肉：人人有份。
從黃埔區、廣州開發區“十四五”規劃地鐵表可以看出，整個黃埔區域內共增加8條地鐵線路，我們現在單拎兩位主角出來對比下：除銜接老黃埔板塊與科學城板塊的地鐵5號線東延段外。
老黃埔板塊規劃建設地鐵13號線二期、地鐵19號線一期。
根據網上“路透”，19號線設10個站，經過珠吉、牛奶廠、廣氮等天河區的熱門板塊（同時也是地鐵荒漠），並且南至琶洲，北至老黃埔，串聯起廣州最能賺錢的三個區的核心地段。
科學城板塊有連接科學城和番禺北部地區的地鐵7號線二期，以及地鐵6號延長線在現狀6個站點的基礎上，延伸至新塘站，科學城範圍內新增5站。
地鐵規劃方面，恐怕是科學城板塊略勝一籌。
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地段：老黃埔＞科學城
買房還得買核心區。李嘉誠都説，買房三要素是：地段、地段和地段。
那個閉眼買黃埔都能漲的黃金期已經過去，現在買房更需要的是選對核心位置。
老黃埔板塊位於黃埔區南部，西部緊鄰天河邊界，北為廣園快速路，南臨珠江，東靠廣深沿江高速，中間一條黃埔大橋橫穿而過；
由魚珠站串聯起地鐵13號線和5號線，板塊東西兩端緊密相連。
科學城板塊位於黃埔區中部，北臨花莞高速，南接廣佛肇高速、廣州繞城高速兩條高速；
南部一條呈東西走向地鐵6號線，還有地鐵21號線呈西南-東北向橫穿整個板塊。
相比之下，老黃埔板塊區位優勢領先。
放眼未來，向來低調的老黃埔板塊，近年來得益於終於落地的黃埔臨港商務區規劃，“廣州第二CBD”名號順利打響。
板塊自身規劃固然重要，但更重要的是板塊聯動。
特別是講究連貫性的“東進策略”，從珠江新城→金融城→琶洲→老黃埔（黃埔港），形成珠江經濟帶，同時規劃打通魚珠和琶洲，建設琶魚隧道，形成經濟閉環，未來極大可能承接天河強勁的外溢居住需求。
老黃埔區位優勢不小，“潛力股”科學城也不堪示弱。
從廣州“十四五”規劃中的產業和行政上來看，科學城是黃埔區的核心，這一點毋庸置疑。
只不過，天河龍頭地位仍難以撼動，科學城成了大家心目中的“備胎”。在進一步產城融合的不久的將來，也許科學城能夠拿下“一哥”席位。
講地段，自然更看好珠江經濟帶的老黃埔板塊。
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產品對比：老黃埔＞科學城
這還沒完，再好的板塊也有核心與邊緣之分。
從新推住宅產品的角度看，地處老黃埔板塊資源核心的萬科城市之光和富力南馳·富頤華庭兩盤每次推新，都會引起市場爭搶。
新晉網紅盤卓越招商·臻瓏府和越秀TOD·星航同樣十足搶眼，雖然周邊村落處於舊改初期，城市面貌有待改善，但價格依舊堅挺在4.5萬元/㎡起。
繼續向東走向地處板塊邊緣，舊改巨無霸萬科黃埔新城即將上線，流傳出來的吹風價不到4萬元/㎡。
產城結合的科學城板塊選擇空間則較大，但板塊邊緣價值仍不如中心發展區域。
今年11月，品秀星樾毛坯賣出3.68萬元/㎡的低價，打響“內卷”第一槍。時代天韻、時代天境兩盤隨之加入，單價低至3.2萬元/㎡。合生中央城也緊跟步伐，3.7萬元/㎡毛坯發售。
板塊內住宅產品大壯名城、華標峯湖御境賣到5萬元/㎡，最高與低價每平的價格跨度近2萬元。
儘管科學城板塊有大壯名城、融創翔龍·廣府壹號等大盤加持，但也主要集中在地鐵周邊，位於板塊邊緣的新盤消化則相對較慢。
此外，影響消費者購買產品還有一個非常重要的因素——環境。
老黃埔板塊內小區品質差異較大，既有5萬+的新盤，也有樓齡20年以上的老小區。
雖配套成熟，但社區環境相對而言偏舊，石化廠的存在實力勸退，城市更新等待時間較長，環境在中短期內難改善。
科學城板塊則是出了名的黃埔“後花園”，不僅建築更新、公園配套更多，道路、生態等相關配套環境也更為宜居。
實話實説，雖然科學城板塊的環境確實更勝一籌。但老黃埔板塊“含金量”更高、保值能力更強。
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蘿蔔青菜各有所愛
總結一下，經過各方面的激烈角逐，兩者打了個平手。
事實上，兩個板塊之間的“爭奪”更像是新與舊之間的博弈。
一方面，我們喜歡發展更快、環境更好的科學城板塊；另一方面，我們也會貪戀老黃埔的濃郁生活氣息以及更穩妥的溢價空間。
事物發展終歸是一個螺旋式上升的過程，但也需要我們在新與舊的振盪中找到平衡。
換做你買房的話，會pick哪裏呢？
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文章來源:樂居買房