2021年的物業市場風雲變幻。從年初至年中，在政策支持和資本推動的雙重利好下，物管板塊斬獲了一段業績和股價雙升的美好時光。年中以後，受房地產行業的波及，資本市場對物管板塊擔憂顯現，板塊開始大幅回調，估值分化加劇。
在資本市場審慎對待物管企業時，不變的依然是投資者對企業成長性的考量。而物管企業的增速來自於行業整體規模的擴大，來自於企業在行業市佔率的提升，也來自於效率提升帶來的盈利能力提升，以及服務滿意度提升基礎上增值服務的進步。
以“資產價值及美好生活創造者”為品牌願景的物管企業遠洋服務(06677)，用大幅增長的業績、穩健有力的步伐、高度聚焦的戰略，步入價值發展新週期。
業績超越市場預期，規模邁入億方新台階
近年以來，立足京津冀，輻射全國的老牌物管企業遠洋服務，繼續夯實主業發展根基，開啓新一輪價值增長，業績高增長勢頭亦在2021年延續。年內，遠洋服務實現收益29.66億元(人民幣，下同)，同比增長47%;毛利為約8.25億元，較去年同期大幅增長約61%;淨利潤較2020年大幅增長約68%至4.41億元。
智通財經APP瞭解到，遠洋服務的物業管理及商業運營服務包括兩大業務線：住宅及其他非商業物業管理服務和商寫運營及物業管理服務。
從收入結構上來看，遠洋服務的各項業務整體表現出齊頭並進的成長態勢，若以按業務線來劃分，公司主營業務住宅及其他非商業物管服務依然保持着強勁的增長勢頭，年內實現約11.26億元，較去年同期增長15.07%，商寫運營及物管服務同樣發展迅猛，由上年同期的3.6億元躍升至4.62億元，增速近30%。
就經營層面而言，截至2021年末，公司總合約建築面積達1.06億平方米，順利邁過億方“大關”，步入成長的新台階。公司的項目遍及中國24個省、自治區及直轄市的78個城市，總在管建築面積達7348萬平，合約建築面積的項目數目達到488個，其中包含430個住宅及其他非商業物業。
倘若以區域劃分，能夠鮮明看到，遠洋服務堅持全面精準的佈局戰略，首先聚焦核心區域，持續深耕京津冀區域和環渤海區域，根據在管建築面積劃分，京津冀區域佔比約為33%，環渤海區域佔比約為26%，這有助於公司緊密協同遠洋集團開發主業，繼續充分發揮母公司物業一二線城市佔比高的優勢。
其次，公司積極拓展華東區域和華南區域，堅持深耕核心高價值城市，華東區域在管面積佔比約為16%，華南區域佔比約為12%，持續提升規模效應和市場拓展能力;最後，戰略佈局華中及華西區域，上述區域佔比約為13%，通過“內生+外拓+收併購”方式逐步在新市場站穩腳跟。
2021年，遠洋服務的步履未歇，通過招投標、收併購、合資、戰略合作等多渠道拓展，實現了規模的高速增長，為整體收入的高質量增長提供有力的保障。業態方面，該公司逐步拓展了包括購物中心、寫字樓、醫院、產業園、物流園、數據中心、學校、政府大樓、城市空間等多業態服務體系，並加快城市服務領域的探索，積極佈局智慧城市建設及城市綜合運營服務。
在以多元業態拓展為核心，打造自己高競爭壁壘的同時，遠洋服務也在持續推動資金資本層面的財務優化以形成良性財務生態，截至年末公司在手現金較2020年增加16%至約25.27億元，資金面的充裕成為夯實其業務長期穩定發展的財務基礎，也有助於公司穿越週期，行穩致遠。
由此來看，本次年度業績全面超出市場預期，多組亮眼的運營及財務數據，無疑已為遠洋服務持續攀升的成長曲線添上了新的座標點。而公司也擬以現金派發期末股息每股人民幣0.093元(摺合每股港幣0.114元)，來回饋股東長久的支持。
公司發展穩中趨好，業務結構持續優化
對於遠洋服務而言，高效優質的成長，與其內生外拓的高度聚焦戰略有着密切關聯。
“內生方面”，主要指的是住宅物業管理服務，即遠洋服務依託母公司遠洋集團的資源優勢，積極擴展新項目、新住宅，擴大住宅物業合約在管面積，繼續發揮核心業務的“支柱作用”。這一點從前文披露的數據可以看出，無需過多贅言。
“外拓方面”，隨着物管業務的獨立上市，目前遠洋服務的第三方外拓和多元化業態也開始逐步發力，且主要體現在第三方外拓、增值服務和高端商寫業務上做出的創新動作。
當下，遠洋服務主營聚焦於一二線城市，專注於提供中高端物業服務，不僅在京津冀、環渤海地區具有規模優勢，管理面積穩步拓展，且第三方外拓能力強勁，規模結構、面積來源正在不斷優化升級，保證公司整體毛利率維持較高水平。
就遠洋服務的母企遠洋集團而言，素來以穩健著稱。在房地產行業底層邏輯加速重構的下半場，低風險偏好成為助力企業長線發展的穩定劑，穩健型房企及其關聯企業將憑藉戰略定力及精準預判迎來更多全新機遇。而遠洋集團、遠洋資本、中國人壽、大家保險等股東及關聯企業為遠洋服務提供豐富的項目資源和資本優勢，協同遠洋服務鞏固高品質和好口碑，實現跨越式發展。
與此同時，常年累積的品牌效應和優質服務能夠令公司憑藉強大的運營能力，在全國範圍內快速複製成功模式，從而實現規模化快速增長。
增值服務勾勒成長曲線，商寫盡顯稀缺屬性
從財報中我們能夠看到，社區增值服務收入的顯著增長，已經迅速拓寬了遠洋服務業績的成長邊界。注重多元業態對外拓展和服務能力的提升，已為遠洋服務實現業態、空間和角色的全方位突破。
智通財經APP觀測到，受惠於整體在管面積項目規模的擴大，使得公司的增值服務能進入更多小區，服務於更多的用户。按板塊拆分來看，2017-2020年社區增值服務板塊營收佔比由15%提升至16%，再在2021年進一步提升至27%，為遠洋服務整體盈利能力的提升注入強勁活力。
在高毛利率的社區增值服務收入佔比不斷提升情況下，2021年整體毛利率達到28%，預計公司整體毛利率仍具備穩定提升空間，從而反哺於對業績提振和優秀口碑的打造。在夯實主業的同時，遠洋服務還在積極嘗試小區養老等新興業務，為小區增值業務探索新的成長曲線。
非業主增值業務方面，該公司完善工程服務產業鏈，佈局智慧城市、智慧物業，幫助行業進行數智化轉型，亦收效甚佳。截至2021年末，非業主增值服務收入為5.88億元，較去年增長約60%，佔總體收入約20%。綜合來看，公司在多元業態的增值服務佈局極具前瞻性，有望在中長期為公司打開新的利潤增長天花板，釋放業績潛力。
此外，疫情之下，物業管理企業充分體現了其在防疫與社會管理方面的重要價值，社會關注度顯著提升。在政策面及行業潛力的雙重利好下，物管行業未來的成長空間值得期待。
就行業發展趨勢而言，市場化競爭能力強的公司開始享受更高溢價，同時外拓時代來臨，將對物管企業的精細化運營提出更高要求，市場準入門坎的提升將加快不同質地目標之間的分化速度。而遠洋服務的“破局”之道就在公司打造另一個增長極——高端商寫業務中。
一直以來，遠洋服務堅持“一體兩翼”戰略，全面佈局非住業態，分散政策風險。以“住宅”為核心，發力商寫業態，組建拓展人員隊伍以單盤拓展為主，收併購為輔，在京津冀、環渤海、華東、華南、華中華西五大核心區域拓展。
年內，遠洋服務與遠洋集團簽署商業運營服務總協議，全面承接遠洋集團的商業物業及寫字樓商業運營業務。最初包含多個購物中心及寫字樓項目，並同步設立資產管理平台，沉澱輕資產管理經驗，充分發揮平台優勢，提升項目質量及盈利能力。
目前，遠洋服務擁有北京遠洋國際中心、北京遠洋光華國際、北京大家保險總部、成都遠洋太古裏、北京頤堤港、杭州遠洋樂堤港等多個高端地標寫字樓和商業綜合體的管理經驗。數據顯示，年內公司為12個營運中的寫字樓提供商業運營服務，籌開項目3個，合約建築面積共120萬平方米。其中來自第三方外拓項目數為4個，佔總合約建築面積約19%。
2021年，遠洋服務在管商寫物業平均物業管理費14元/月/平方米，處於行業較高水平。同時具備商寫物業服務能力和高端化定位，是體現遠洋服務業務差異化的重要一環，也令公司在物管上市公司中更為稀缺，更易獲得資本市場的青睞。
總體而言，遠洋服務全年盈利水平不斷提升，多業務協同打造核心競爭壁壘和高速成長曲線，共同促成了這張“成績單”的超預期發揮。同時，新佈局的高端商寫業務的運營有着更高的進入壁壘，廣袤的市場空間及分散的競爭格局，基於對當前資本市場中涉及商寫運營的物管企業極具稀缺性的前瞻判斷，我們持續看好物管行業的多業態、持續轉型的發展，也有理由相信遠洋服務的綜合實力和成長空間，及其內在潛力即將釋放的明朗未來。