淨省幾百萬，年輕人提前還貸了

撰文 / 李逗

編輯 / 董雨晴

打開小紅書和B站，許多年輕人孜孜不倦地分享着如何“提前還房貸”，省下幾十萬乃至幾百萬利息的話題變成熱門。人們不再輕易背上負債，以往爭搶貸款額度的熱潮早已過去了。比起借錢，年輕人反倒更熱衷於早點還清債款，早日實現“無債一身輕”。

當炒股、買基金的投資風潮刮過，許多人似乎開始認清一個現實--買什麼理財產品，都不如提前還貸來得穩妥划算。

今年上半年以來，業主們提前還房貸的現象開始集中爆發，很多手裏有閒錢的購房者們，選擇將買房當做最好的投資渠道。儘管還貸之路並不十分暢通，但仍有許多人想辦法排隊、預約、等上大半年的時間，甚至不惜賠上違約金，也要提前把房貸還了。

這種大規模的提前房貸現象並不尋常。以往，人們的共識是“有閒錢不如去投資，沒必要急着還貸”，但現在，房貸利率降到歷史新低後，大家反而不願意貸款了。

對於靠借貸賺利潤的銀行，這自然不是個好消息。很多辦理提前還貸業務的人發現，想要順利辦理提前還貸業務甚至還變難了。不久前，交行一度出台了一個新規定，“要求賠償1%的違約金”，在引起熱議後又迅速刪除了公告。

壓力來到了銀行這邊。提前還房貸的人變多後，許多銀行的壓力也由去年的“控房貸“轉為了“保房貸”。與提前還房貸相關的門檻，也被悄無聲息抬高了。

買理財不如還房貸

選擇提前還房貸，程文下了很大決心。

2019年，程文買了一套北京五環外的房子，首套房貸利率5.15%，貸款近500萬。程文毫不猶豫地選擇了最長30年的還貸期。儘管相比上年的首套房貸利率有所抬升，但程文並沒有太多糾結的。他相信，房價的上漲總會抵消掉這多出來的房貸利息。

僅僅過了3年後，程文的幻想就破滅了。房價不僅漲得極其緩慢，就連多出的房貸利息，也成了不小的負擔。對許多人來説，動輒百萬元的還款金額下，利息所佔的比例不容小覷，甚至達到了總房款的44%左右。

提前還貸的賬本其實並不難算。雖然最新房貸利率最低已經降到了4.25%，但許多人的房貸利率仍舊停在5%以上。對於這些“房奴們”來説，提前還錢不僅能少還一部分利息，也可以看作是把錢投資到一筆利率在5%以上的理財，可以説是“穩賺不賠”。

打開小紅書和B站，許多年輕人孜孜不倦地分享着如何“提前還房貸”，省下幾十萬乃至幾百萬利息的話題變成熱門。人們不再輕易背上負債，以往爭搶貸款額度的熱潮早已過去了。比起借錢，年輕人反倒更熱衷於早點還清債款，早日實現“無債一身輕”。

僅僅是幾年前，局面還不是這樣的。

自2017年以來，多地首套房貸利率基本保持在5%以上的水平，且有不斷走高趨勢。2020年最後一天，央行、銀保監會不得不拿出樓市調控的最新手筆--房地產貸款集中度管理制，給每一檔銀行定下兩個新考核標準:房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限。

這都沒有勸退狂熱的購房人。到了2021年，多地房貸利率已經攀升到6%以上，想要成功借到房貸變得更難了。許多人印象深刻的是，房貸審批時間從往常的一兩週，延長到了三至五個月。

到了今年初，局面迎來新的反轉，房貸利率的上漲趨勢不再，轉而開始不斷走低。為了刺激房地產市場的發展，今年以來，LPR 五年期按揭貸款利率不斷走低，從首套房貸利率5%以上接連下調到最低4.25%。

圖/視覺中國

LPR報價作為銀行貸款利率的定價基準，即“貸款利率=LPR報價+點差”，對於購房者而言，5年期以上LPR反映着按揭貸款利率走向。根據貝殼研究院統計，6月末，103個重點城市主流首套房貸利率為4.42%，二套利率為5.09%，比起年初下降122bp、82bp，尤其是在第二季度，降幅更加明顯。

房貸利率的下降能讓新買房人省去一定利息。但對於更早之前簽訂按揭貸款合同的老客户們來説，享受不到太多利率下降的好處。一位房地產行業分析人士表示，“已經買房的老客户們，貸款的利息加點是固定的，買房時超過了4.6%以上的部分，哪怕銀行降了那部分利率，老客户也無法享受到房貸減少，除非是基準利率下降，否則只要你簽了合同，每個月該還多少，就還要還多少。”

利率下降利好的只是新買房人，這難免讓很多高位入場的老客户心理不平衡。一些資金不充裕的借款人也蠢蠢欲動，為了節省貸款利息，轉而選擇了“以舊換新"的方式，即用利率更低的消費貸、經營貸或者前面提到的信用貸，來置換利率更高的房貸。

不過，經營性貸款、消費性貸款跟住房貸款本質上仍有很大區別。個人住房貸款長期被人們視為最優質的貸款資源，不僅最長可以申請30年，且一旦利率固定下來之後，基本上不會有太大的變化。銀行不會對存量房貸作出政策調整，更不會隨意抽貸。

對此，銀行從業人士張明提醒道，“做抵押貸、經營貸等最大的風險是後續銀行的抽貸問題，且經營貸、消費貸只能是短貸，後續的操作中也會牽涉到政策穩定性等問題，對風險把握不高的人不建議這麼操作。”

提前還貸的現象背後，折射的還是人們對當下的不安，對未來收入不穩定的擔憂。對很多人來説，30年的房貸猶如隱形的枷鎖，最重要的是未來的不確定性、不安全感極大地影響着個體的行為決策。

而對於新買房人來説，雖然銀行的房貸利率下調了許多，但許多人卻抱着不敢負債、不願負債的預期，不再輕易揹債了。數據顯示，2022年上半年，全國新增住户貸款僅2.18萬億，同比2021年減少2.4萬億，顯著低於過去5年的平均水平。

想早點還貸，沒那麼容易

對銀行來説，消息就不太妙了。

按揭貸款在銀行屬於“香餑餑”的產品，風險小、利潤高。如果有大量的借款人提前還貸，勢必會打亂銀行後續的借貸計劃。為了降低風險，部分銀行也開始暗自有了變相“阻礙提前還貸”的措施。

不久前，交通銀行調整提前還款違約金收取規則的行為，一度引起較大爭議。8月初，交通銀行發佈了一則公告顯示，今年11月以後，提前還按揭貸款的借款人，都要交約佔本金1%的補償金。

公告一出，迅速引發市場關注。網友們意見很大，紛紛指責這是霸王條款。第二天，頂不住輿論壓力的交通銀行，火速撤銷了上述公告。但據《財經天下》週刊瞭解到，雖然公告被刪除了，但是相關執行細則已經被下放到各個支行。

在違約金方面，不同銀行、不同地方都會有不一樣的要求。對還款時間和還款額度的要求，部分銀行會收取違約金，也有一些銀行規定，無論何時提前還款均無需交補償費。不過，總體來説，絕大多數銀行房貸只要還款超過一年，提前還貸就免收補償金。

某國有大行從事房貸審批的王麗透露，“就上海來説，目前還房貸整體還是穩定的，維持存量的壓力一點也不大。房貸審批業務以前都是合同約定，三年內提前還貸要收錢，但現在這條約定已經沒有了。但別的地區靠違約金維持存量，還是很有可能的。”

增加還貸違約金，只是還貸流程中的一環。多位有意還貸的借款人向《財經天下》週刊反映，部分原本可以線上申請提前還貸的銀行，線上自助申請的功能取消了，需要貸款人到線下櫃枱書面申請，相當於無形提高了提前還貸的門檻。

圖/視覺中國

一位信貸經理介紹，“目前銀行的普遍行情是，在客户提出書面申請後，大概1-3個月才會給你劃款。”上海某支行貸款業務員也給出了類似回答:“現在各個支行的還款政策都不一樣，可能有的支行需要提前申請預約。

而如果對提前還貸關注更多的人，還會注意到一個新詞:“提還額度”沒有了。

據上述信貸經理透露，針對提前還貸，銀行現在推出了“額度管理”。王麗介紹道，“其實這也是銀行體系的話術，一般也就控制一下月底、季度底的還貸節奏，過了這個月再申請還能還。”

實際上，這種不願意大量貸款的情況，也不是一天兩天了，最早可以追溯到今年2月。中國人民銀行發佈的數據顯示，2022年2月份，以按揭房貸為主的居民中長期貸款在15年以來首次出現負增長，減少459億元。今年上半年，居民的存款數據創新高，住户存款增加10.33萬億元，同比多增2.9萬億元(增長38.7%)。

銀行的焦慮

人們的儲蓄意願還在繼續攀升，這讓不少銀行的信貸經理很“焦慮”。對當下的銀行而言，資金是充裕的，關鍵難題是需求寡淡。

“有的熱點城市，今年新增個人住房貸款在下降。提前還的、到期的貸款，比新放出去的貸款要多。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，今年上半年，我國住户貸款餘額同比少增，主要是住房貸款少增1.94萬億元。

居民的貸款意願下降，正在成為各家銀行面臨的緊要挑戰。為了搶業務，銀行在公積金貸、裝修貸、抵押經營貸等業務的貸款利率開始一降再降，貸款額度一升再升，線上產品越來越多，准入門檻卻越來越低。

不少人發現，銀行和一些外包中介的電話“營銷”，明顯又增多了，他們要麼鼓勵客户選擇分期償還信用卡，要麼發出額度提升的邀約，還會宣傳一種“性價比優於一般消費貸”的信用貸。

一位銀行從業人士表示，“銀行現在也很內卷，以前是吸收存款導致存款過高，2018年302號文出來以後，銀行投資退出了主流舞台，只能迴歸本體貸款。但想要貸款的都貸了，後來就讓員工打電話，員工也很反感這些。”

圖/視覺中國

不過，傳統的電話營銷仍然只是“笨方法”，並不能精準有效地尋找潛在客户。信貸需求不足致使的局部“內卷”，更直觀體現在貸款利率的競爭上。

如今，利率價格的下降已成為各家銀行“內卷”的重災區。7月份的數據顯示，部分商業銀行零售消費信貸最低年化利率已跌破4%，而一些地方農商銀行針對優質客户的信用貸年化利率甚至降至3.5%以下。

不過，雖然各家銀行都在大打“價格戰”讓利，但一個深層次的問題也成為很多銀行共同面臨的:持續通過“價格戰”做大貸款量後，銀行的淨息差管理面臨着更大壓力。

2021年業績發佈會上，多位銀行高管就曾判斷，2022年銀行息差下行的壓力仍比較大，淨息差水平預計還會有一些下行趨勢。

如今，銀行間的“利率價格戰”悄然升級導致了一種新的壓力。作為放貸一方，銀行每降一點利率，就會少一份利息收入。而根據銀保監會公佈的2022年一季度主要監管指標，一季度商業銀行淨息差為1.97%，較2021年全年的2.08%下降0.11%。

與此同時，各地對房地產紓困的政策也在不斷升温。比如，深圳推出了“一人購房全家幫”的公積金貸款支持政策;廣州、上海二手房指導價鬆動之後，北京也在8月初對三個試點項目開了個政策的口子。8月12日，南京、蘇州等江蘇多個重點城市傳出降低二套房首付比例的消息。

而在房貸的放款速度和貸款利率上，相關部門也在不斷髮力。7月中旬，銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞介紹，“銀行按揭貸款審批效率目前的放款速度已經達到2019年以來的最快。”近一個月後，央行又傳出了房貸利率或將進一步下調的消息。

8月15日，央行發佈消息稱，公開市場逆回購(OMO)利率和中期借貸便利(MLF)利率，超預期同步下調，均較前期下降10個基點。MLF政策利率的走向，向來反應者LPR的走勢。因此，市場普遍預估，本月LPR報價大概率同步下調10個基點，與之掛鈎的房貸利率也將有下調空間。

中國民生銀行首席經濟學家温彬分析認為，8月以來信貸需求延續疲軟態勢，票據利率低位運行，反映出經濟內生動能不足和疫情衝擊過後的有效需求仍未完全修復。在此背景下，需要央行採取一定的逆週期調節舉措，以緩解經濟下行壓力加大的局面，提振市場信心。

目前，儘管政策、銀行都在多維度吹暖風，但想讓房貸市場重新恢復往日的活力，仍舊成為各家銀行的重大考驗。

(文中程文、王麗、張明為化名)