貝殼的對手不是安居客

編者按：本文來自微信公眾號BT財經（ID： btcjv1），作者初霽，圖源圖蟲，創業邦經授權轉載。

房產經紀市場爭奪戰升級，新的連橫合縱之勢正在形成。B端龍頭攜手互聯網巨頭，地產商聯合中介機構，大家同時瞄準了2C的房產經紀領域。

貝殼上市之後，一家或幾家獨大之勢尚未出現，房產經紀市場依舊硝煙瀰漫。

4月28日晚，易居發佈公告，稱將通過增發新股的方式，收購天貓好房公司85%股份，增發股價為每股7.50港元，增發數量2.48億新股，摺合收購對價為18.6億港元。收購完成後，阿里將持有合資企業5.67%股權，並繼續在知識產權、技術等方面與易居保持合作。

4月初，58旗下的安居客正式向港交所遞交上市申請，幾乎同時，58同城CEO姚靜波公開發表言論稱，“房產交易領域有更明目張膽的‘二選一’包裝成資源，強烈呼籲國家反壟斷罰款貝殼40億。58安居客今年將作為挑戰者全面進入新房交易領域”。此舉雖然是姚靜波的個人行為，卻被廣泛解讀為吹響了房產經紀領域老大老二之爭的戰爭號角。

時間拉回去年年底，恆大的網上購房平台“恆房通”與全國152家中介機構牽手，重組後於2020年12月30日正式改名為“房車寶”，恆大持股51%，放言稱要將房車寶打造成全球規模最大的線上線下房產交易平台及綜合服務平台。

B端龍頭攜手互聯網巨頭，地產商聯合中介機構，大家同時瞄準了2C的房產經紀領域。貝殼和58兩家爭霸的局面或被打破，房產經紀江湖再起波瀾。

眾所周知，阿里與其他企業合作的時候，基本都是控股方或者強勢方，收購企業的時候喜歡讓阿里系管理層空降被收購企業，徹底掌握管理權。這次與易居的合作，居然主動退居幕後，甘當技術、資金和平台的提供者，讓易居自己掌舵。這不啻是對易居能力的巨大肯定。

人們常説，老大老二打架，老三輸的最慘。易居在多數人心中知名度和市場佔有率遠不及安居客和貝殼，阿里這時候將其境內唯一的房地產相關運營主體交到易居手上，難道是“送人頭”？

縱橫商界幾十年，阿里自然不傻。易居一直保持着中國最大的新房代理服務商的地位，旗下囊括了傳統營銷業務、克而瑞大數據業務和數字化營銷新的業務。其知名度低，因為易居的傳統業務幾乎全部針對B端。

易居和阿里的合作由來已久。2018年易居迴歸港交所上市時，阿里就以3.9億港元認購易居新股。2020年7月31日，阿里將再次認購8.28億港元易居股份。2020年9月16日，阿里與易居聯合推出天貓好房，按計劃第一期投入50億元，阿里巴巴持股比例85%，易居佔比15%。

天貓好房推出後，易居和阿里聯手打造不動產交易協作機制（ETC），即基於數字化、智能化的產品賦能，以區塊鏈技術為支撐的不動產交易主體多方參與、高效協作的機制，並以此實現不動產行業交易秩序的公平開放，促進行業各方交易主體互利共贏。易居在數字化營銷新業務方面進展迅速。

然而，雖然成立了合資企業，但天貓好房和易居去年“雙11”還是“各玩各的”，沒有真正聯動，這讓合資企業的意義喪失大半。

現在，天貓好房完全由易居指揮，阿里提供運營、科技、數據、專利等支持，易居至少能暫時享受到天貓好房的流量及搭建好的合作關係。還有重要的一點，阿里曾表示已做好天貓好房三年不盈利的準備，表明了其在房地產經濟上的預算足夠。貝殼上市之初，燒錢、負債率過高等批評就有許多，足以見得有充足的資本支持對房產經紀行業有多重要。

除了併購天貓好房、讓阿里心甘情願放權之外，易居還收購了添璣網絡，一家專注於中國房地產行業線上網絡及數據分析服務的技術服務商。至今，易居企業集團形成了三大戰略板塊，分別是天貓好房新交易集團、新房代理集團和克而瑞大數據集團三大戰略板塊。其中，阿里房產團隊與樂居、房友、易居創研團隊共同組成天貓好房新交易集團。

之前易居在C端缺失的流量和運營能力，將被阿里的團隊和經驗填補，自此，易居將是一股更不能被忽視的力量。易居董事局主席周忻定下一個三年小目標，力爭實現平台每日活躍用户300萬，年度交易規模超過2萬億元，年營業收入500億元。這個“小目標”已經直逼貝殼的規模。

過去幾年，每次恆大遇到危機，都能獲得外界的幫助，成功渡過難關、化險為夷；今年年初，恆大汽車一次性融資260億港元。網友們將恆大總能逃過一劫、得到足夠的資金，歸功於許家印強大的“朋友圈”。

當許老闆想要進入房產經紀領域，許老闆的“朋友圈”一如既往的給力，全國152家中介機構被收編至恆大麾下。

更重磅的操作是，重組後的房車寶不僅聚焦於房產，還涉及家裝一二手汽車、家居、汽車用户服務等，是由房車寶全民經紀平台、房車寶平台、房車寶SaaS管理平台三個平台構成的線上線下交易服務平台。

3月29日，房車寶又吸引來弘毅投資、中信、中融、周大福等17家戰略投資者，共融資超過163.50億港元。兩天之後召開的業績發佈會上，恆大稱目前房車寶已有門店4.3萬家，去年交易規模（GTV）1.2萬億元，預計在2021年底 GTV 達2.2萬億。對比一下貝殼，截至2020年末，貝殼旗下門店數約4.69萬，GTV3.5萬億元。

貝殼還在上升週期，門店數量和GTV會繼續增長，但是房車寶來勢洶洶，發展的太快了，規模直逼早年間的貝殼。外加房車寶走的是併購的路子，看貝殼“不順眼”又不想跟着58的同行們，又有了新的歸宿，這條來攪局的“鯰魚”，貝殼不得不重視。

為了趕超貝殼，房車寶左手加速併購，右手抓緊上市融資。4月22日，據財聯社消息，恆大與同策房產諮詢股份有限公司已簽署收購協議。同策房產是成立於1998年的綜合性房地產專業服務機構，核心業務為營銷代理和諮詢服務。收購同策後，房車寶在線下渠道和營銷能力方面獲得增強，有利於之後上市的估值。

此前有傳言稱，房車寶最晚將於2024年上市，但恆大現在等不了那麼久。據恆大方面透露，今年就欲將房車寶送上二級市場。

對於房產經紀市場的風雲變幻，貝殼未予回應。即使姚靜波指名道姓宣戰，左暉也沒有回應。貝殼一直挺低調，成為霸主後依然低調。

默不作聲背後，貝殼的業績依然呈兇猛上漲的勢頭。2018-2020年，貝殼GTV從1.153萬億到2.218萬億再到3.499萬億，絲毫沒有放緩的跡象。同期，雖然營收沒有像GTV一樣翻2倍，但毛利潤率從2018年的34%上升至2020年的55%，行業內競爭力有了極大提升；從2019年淨虧損21.8億元到2020年淨盈利27.8億元，把前兩年虧得都掙回來了，還略有盈餘。

另外。截至2020年末，貝殼賬上的現金及現金等價物高達409億元，僅這一項就能覆蓋流動負債，讓之前質疑貝殼最終將資不抵債的人噤聲。

值得注意的是，據2020年財報，貝殼新房交易額同比增長85.0%，達到1.38萬億元，超過了此前的營收主力二手房業務。收入來源的轉變證明，貝殼的品牌效應已經從租房、二手房延伸了到更廣闊的領域，這也是B端老龍頭易居、地產商恆大着急反抗的重要原因。

國家統計局的數據顯示，2020年全年全國商品房累計銷售金額17.36萬億元，二手房交易規模為7萬億元，業內預計到2024年有望達到12萬億元。據CIC報告估計，2024年全國房產交易總額可達30.7萬億元，2019年至2024年複合增長率可達到6.6%。

房產交易一直在調控之中，但住房是剛需，房屋單價高，房產交易市場規模上行依然是大趨勢。以2020年貝殼GTV計算，即使是現在的頭部企業，交易規模也只佔了整個市場規模的零頭，行業依然是藍海，依然有巨大的機會。

房產經紀的數字化程度還不高，Gartner數據顯示，房地產數字化解決方案市場規模當前只有大概200-300億，複合增長率預計為66%，2025年可能達到1000億市場規模。也就是説，在保持快速增長的情況下，2025年房地產數字化解決方案市場也僅佔市場整體交易規模的不足1/30。

數字化、網絡化在這一傳統行業同樣是未來趨勢，只是搭建數字化平台前期投入巨大，既得利益者沒有動力捨棄眼前的利益去長遠佈局。這使出現的貝殼、房車寶、易居等互聯網平台，為了提升自己的行業競爭力，在競爭的驅使下大力打造行業基礎設施建設，無論是貝殼的ACN（經紀人合作網絡）、樓盤詞典，還是易居的ETC，在利己的同時也有利於推動整個行業的數字化轉型。

傳統地產商，如恆大，本身有自己的網站和銷售平台就足夠，但在新房產經紀形式的衝擊下，被節節走高的渠道費用嚴重侵蝕了利潤，因此也被迫思考轉型。地產商可能在壓力之下尋找新的突破點，藉此煥發新生。

讓房產經紀市場繼續“掐”一會兒，受益最大的大概是這個市場本身。

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