金融街：賣資產以降負債、添利潤 金融街如何應對營收毛利率雙降
近日，金融街以轉讓價格15.75億元轉讓子公司北京德勝投資有限責任公司（以下簡稱“德勝公司”）100%股權及債權給凱龍公司，這是公司在不到一年時間裏第二次出售子公司。
上半年公司有息負債下降近44億元，淨負債率由172.41%降至163.74%，但距離達到監管要求仍相距較遠。公司出售資產為償還負債提供了較大的現金支持，上半年公司處置子公司及其他營業單位收到的現金淨額為35.15億元，同比增加逾9倍，
上半年公司營業收入同比下降6.71%；扣非歸母淨利潤同比下降46.67%；新開工面積同比下降79.5%。營收、毛利率雙降，新開工面積鋭減，在降負債的道路上，金融街還要繼續賣資產嗎？
年初以來兩次出售子公司
金融街是一家以商務地產開發運營為主業的國有控股公司，以京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游的中心城市為主，拓展環五大城市羣中心城市一小時交通圈的衞星城，以及服務通州副中心和雄安新區的國家戰略。
2021年9月27日，公司發佈掛牌出售德勝公司股權和債權的進展公告，公司轉讓德勝公司100%股權及債權給凱龍公司，轉讓價格為15.75億元。
圖1：金融街出售德勝公司股權和債權進展公告截圖
德勝公司為金融街的全資子公司，主要業務為出租運營德勝國際中心部分寫字樓和商業。2020年度德勝公司實現營業收入約6244萬元；實現淨利潤約5664萬元。2021年1月，經公司第九屆董事會第九次會議審議通過，同意將德勝公司100%股權及債權通過北京產權交易所公開掛牌出售。
這是公司在不到一年時間裏第二次出售子公司。今年1月份，公司和另一股東北京萬科企業有限公司將金豐萬晟置業有限公司100%股權及相應債權轉讓予中國平安人壽保險股份有限公司，交易價格為37.09億元。
金豐萬晟為金融街控股子公司，金融街和北京萬科各佔其50%股權。2020年度，金豐萬晟實現營業收入1.76億元；淨利潤虧損約5.95億元。
"“三道紅線”為“橙檔” 頻繁出售子公司或為降負債
2020年8月，住房城鄉建設部在重點房地產企業座談會中明確了重點房地產企業資金監測和融資管理新規，提出“三道紅線”：剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1.0倍。按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，每一檔均限制了有息負債的增速。
截至2021年6月30日，金融街剔除預收款後的資產負債率為73.31%，淨負債率為163.74%，現金短債比為1.13倍，“三線”中有“兩線”超出閾值，屬於“橙檔”，即公司有息負債規模年增速不得超過5%。
頻繁出售子公司或為降負債。2021年上半年，公司取得借款收到的現金僅80.41億元，而償還債務支付的現金為125.64億元，籌資活動現金淨流出65.62億元，是公司20年以來同期最大的一次籌資活動現金流淨流出。公司出售子公司為償還負債提供了較大的現金支持，上半年公司處置子公司及其他營業單位收到的現金淨額為35.15億元，較上年同期增加逾9倍。
圖2：2016H1至2021H1金融街籌資活動產生的現金流量淨額
此外，公司在出售子公司金豐萬晟的公告中提到：通過出售金豐萬晟來處置位於非核心區域的豐科中心，預計有息負債將減少14.95億元。
金融街降負債取得一定成效。2020年底至2021年上半年末，公司有息負債下降近44億元；剔除預收款後的資產負債率由74.38%降至73.31%；淨負債率由172.41%降至163.74%，淨負債率下降明顯。此次公司出售子公司“德勝公司”回籠資金後，資本結構或有新的優化。
圖3：2018H1至2021H1金融街有息負債
營收、毛利率雙降 出售子公司添利潤
在公司降負債之時，經營端出現較大問題。2021年上半年，金融街實現營業收入54.73億元，同比下降6.71%，同期已經連續兩年負增長；實現歸母淨利潤6.04億元，同比增長140.39%。
圖4：2018H1至2021H1金融街營業收入及扣非歸母淨利潤
公司營業收入下降的同時，毛利率也下滑到近四年來同期新低。截至2021年上半年末，公司毛利率為32.44%，同比下滑逾10個百分點。其中在公司營收中佔比最大的房產開發業務的毛利率下降最多，較上年同期下降12.4個百分點。
圖5：2018H1至2021H1金融街毛利率
公司扣非歸母淨利潤連續兩年大幅下滑。受營收、毛利率下滑影響，2021年上半年，公司實現扣非歸母淨利潤僅0.68億元，同比下降46.67%，較2019年同期下降逾93%，連續兩年大幅下滑。上半年，公司依靠上海靜安融悦中心、重慶磁器口、黃村頤璟萬和項目竣工後持有經營而產生公允價值變動收益6.95億元，維持歸母淨利潤正增長。
在營收、毛利率均下滑之際，公司出售子公司金豐萬晟（2020年淨利潤虧損約5.95億元）剝離虧損資產。此外，在子公司德勝公司股權和債權轉讓完成後，預計2021年度公司合併層面將實現淨利潤約4.87億元。
值得一提的是，2021年上半年公司新開工面積僅48萬平方米，同比下降79.5%。營收、毛利率雙降，新開工面積鋭減，在降負債的道路上，金融街還要繼續賣資產嗎？（YZF）