淨負債率超200% 光明地產債務沉重業績難言樂觀
現金短債比不足0.5倍，淨負債率超200%！光明地產債務沉重業績難言樂觀丨房企缺錢報告
至今年三季度末，光明地產現金短債比只有0.48倍，淨負債率為211.86%；前三季度，其營業收入縮水超四成，歸母淨利潤及扣非淨利潤均呈虧損狀態
曾在2018年提出“2020年達到500億發展規模”的光明房地產集團股份有限公司（下稱光明地產，600708.SH），或許將面臨目標落空的尷尬。從前三季度的數據來看，不管是營收規模還是銷售規模，都與500億元相差甚遠——今年1-9月，該公司實現營業收入49.64億元，房地產業務簽約金額為236.19億元。
而當前更為頭疼的是，其陷入了負債與業績的雙重困境。
近日，根據Wind提供的數據，標點財經研究院聯合《投資時報》對120家A股上市房地產公司（按證監會行業分類）的短期償債能力進行了研究。通過今年三季度末貨幣資金與短期債務（包括短期借款及一年內到期的非流動負債）計算房企的現金短債比，以此來考量房企的短期償債能力及缺錢情況，並獨家推出《A股上市房企缺錢報告·2020》。
研究結果顯示，至今年三季度末，A股中有46家房企的現金短債比低於1倍，其中光明地產不足0.5倍，即貨幣資金不及短期債務的一半。與此同時，光明地產的淨負債率高於200%，債務壓力沉重。
在業績方面，今年前三季度，光明地產營業收入縮水超四成，歸母淨利潤及歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤（下稱扣非淨利潤）亦延續過去兩年的下降趨勢，並且出現虧損。
公開資料顯示，光明地產的主營業務為房地產綜合開發經營、冷鏈物流產業鏈，是集房產開發、商業運營、冷鏈物流、物業服務、建築施工及供應鏈產業鏈等為一體的大型國有綜合集團型公司。截至11月20日收盤，該公司每股股價為2.69元，較52周高點下跌22.92%。
短期償債能力惡化
近年來，光明地產的短期償債能力在持續惡化：現金短債比不斷下降，貨幣資金與短期債務之間的缺口在擴大。
今年三季報數據顯示，截至9月末，該公司貨幣資金為70.34億元；短期借款、一年內到期的非流動負債分別為113.08億元、32.77億元，二者合計組成短期債務145.85億元。以此計算，其現金短債比只有0.48倍，也就是説貨幣資金只夠覆蓋48%左右的短期負債。貨幣資金與短期債務之間存在75.51億元的缺口，而前三季度該公司經營活動產生的現金流量淨額僅17.50億元——這已是2017年以來同期最好水平。
實際上，光明地產的現金短債比在過去幾年持續小於1倍，2017年末至2019年末依次為0.77倍、0.73倍、0.54倍，呈逐年下降趨勢。而其貨幣資金與短期負債之間的缺口依次為22.65億元、38.35億元、76.74億元，逐年攀升。可見，其短期償債壓力在逐漸加重。
沉重的償債壓力來自於高負債。Wind數據顯示，自2015年末以來，光明地產各年末的淨負債率始終在130%以上，2019年末達到218.18%。至今年三季度末，其有息負債超過380億元，淨負債率為211.86%，在A股上市房企中排名第九高。從三季度末的數據來看，在房企融資管理“三道紅線”中，光明地產已觸及兩道紅線。
光明地產近年來現金短債比持續下滑（單位：倍）
業績連續下滑
業績下滑則是光明地產的另一重壓力。
今年前三季度，光明地產實現營業收入49.64億元，同比下降41.76%；實現歸母淨利潤-0.78億元，同比下降113.66%；扣非淨利潤為-1.78億元，同比下降132.52%。可見，歸母淨利潤及扣非淨利潤均呈虧損狀態。
光明地產曾在2020年半年報中將營業收入及歸母淨利潤的減少歸因於新冠肺炎疫情的影響。但其實其營收及淨利潤的下降並非偶然。標點財經研究員向前追溯發現，自2018年起，該公司業績便已進入下行通道。具體來看，2018年，其營業收入、歸母淨利潤、扣非淨利潤分別下降1.53%、27.17%、32.92%；2019年，上述三項指標分別下降33.59%、59.77%、63.08%。
其業績下降的時點相當令人尋味。這一切要從2015年的重組説起。
2015年，海博股份置入農工商房地產（集團）有限公司（下稱農房集團）及上海農工商房地產置業有限公司（下稱農房置業），同時置出除物流業務相關資產外的其他資產及負債，重組後更名為光明地產。置入標的原股東承諾，農房集團和農房置業2015年至2017年合計實際淨利潤分別不低於35.13億元和9842.99萬元。
相關資料顯示，農房集團三年實際實現利潤36.87億元，完成率為104.95%；農房置業三年實際實現利潤3.06億元，完成率為311.17%。相應地，光明地產的歸母淨利潤及扣非淨利潤也在2016年、2017年實現高速增長。
2016年—2019年，光明地產加權平均淨資產收益率依次為12.06%、20.11%、12.85%、3.82%。可以看到，業績承諾期滿後，該公司業績便急轉直下。今年前三季度，其加權平均淨資產收益率為-0.55%，較去年同期減少5個百分點。
2016年以來光明地產營收及淨利同比增幅
責任編輯：陳志傑