保守的萬科,2020年賺錢更難,操盤泰禾要火中取栗?
文 | 韋航
4月6日,有消息稱,萬科正在為操盤泰禾做準備,在公佈完2020業績之後,萬科的動作似乎在加快。
畢竟在外界看來,營收利潤差強人意,創新高的同時,2020年的萬科也不太容易。
3月31日,萬科(000002.SH)公佈了2020年一年的成績單,銷售面積4667.5萬平方米,同比增長11.6%;營業收入4191.1億元,同比增長13.9%;歸屬於上市公司股東的淨利潤415.2億元,同比增長6.8%。
賺錢更難了。
萬科董事長鬱亮曾説過,要儲糧過冬,今年他又重申,房企再也不能像過去那樣囤積生產資源、賺金融槓桿的錢了,顯然對於成立於1984年的萬科,冬天還未過去。
本分或保守?細細研究這份財報,人們會發現有很多值得注意之處。
2020年,萬科的房地產業務增長了11.6%,但毛利率下降4.6%,變為22.6%,淨資產收益率也在下降2.2%為18.5%。
當詢問為何下降之時,萬科總裁祝九勝解釋為行業原因,沒有直面回答問題。他坦言,為股東創造價值難度更大。
毛利率下降很大原因在於成本的增加,萬科主營業務的營業成本增長26.16%,其中房地產開發及相關資產經營業務的營業成本,增長26.36%。
從營收利潤來看,萬科活下去不是太大問題,本本分分地守住家業,但毛利率下降成為行業難題。
觀察今年各家房企,行業毛利率確實在下滑,這與地價和銷售價息息相關。
早在2016年大量棚户化改造開始,三四線城市房價開始起飛,那兩年間房企開始高價拿地,進入2018調控之後,地價仍居高不下,2020年疫情之後,樓市的需求重新恢復,今年2月份住宅用地集中供應新規之後,地價土拍價越來越高。
3月份以來東莞、成都、鄭州、南通、南京都是地王頻出,其中浙江11天拍出了9個地王,東莞3月份土拍也基本都是地王。
此外萬科還處於三道紅線之中的黃檔企業,截至2020年底,萬科淨負債率為18.1%,現金短債比為2.35,剔除預收款項後的資產負債率上升至81.3%,前兩項指標已經達標,資產負債率離70%的標準還有一段距離。
地產行業建設週期長,從資金投入到資金回收短則兩三年,長則八九年,為了保證工程的順利實施,中國房地產企業需要不斷融資,吸收外部存款。
綠線僅差臨門一腳,一季度的萬科還有待觀察。
本分的萬科,在拿地上也很保守,鬱亮在業績會上表示,萬科在2007年就提出了“不囤地、不捂盤、不拿地王”的策略,從不追求過高的土地儲備。
在2020年房企土地儲備和金融穩定評級中,萬科之前有碧桂園,恆大,融創等行業競爭者。
土地是一種不可再生資源,又是房地產開發建設的必需因素,所以土地自然就成了房地產開發企業的追逐對象,在地產政策收緊的情況下,優質的土地顯然是眾多房企追逐的目標。
從2018年末開始,萬科共佈局67個城市,雖進駐城市均為深耕城市,但佈局數量較比同為龍頭房企的碧桂園269個城市、恆大228個城市相比,規模存在一定差距。
分能級來看,萬科拿地比重最大的始終是二線城市,隨着一線城市供地面積逐漸減少,地價高企,近兩年萬科一線比重明顯下降,加大了對核心城市羣內三四線城市的投資。
萬科作為首批房地產商、首批股改國企、迴歸主業,執意專注主業的決心顯而易見,活下去表現了行業的激烈競爭表象,而對投資者來説卻是低於預期。
多元化轉型緩慢除了拿地的保守,萬科的多元化業務也成了焦點,那就是物業服務。
2020年,萬物雲實現對萬科集團內和對外營業收入182.04億元,同比增長27.36%。但佔集團總營收的比例只有3.68%,房地產收入佔比高達到了95.55%,其他收入合計佔比僅為0.77%。
自2010 年萬科開啓商業佈局後,2013年1月,萬科商用地產管理部正式成立,在商業地產業務着力推進三個產品線:社區商業—緊貼社區最基礎的生活配套服務;生活廣場—覆蓋數個社區的商鋪羣;城市綜合體—大體量商業綜合項目。
2015年起,國家出台相關政策大力支持發展租賃住宅市場以保障民生。
早在2011年起,長租公寓成為萬科的新業務重點之一,從萬科驛、萬科派,到“被窩公寓”、“vv公寓”,萬科不斷探索,最終於2016年成立品牌“泊寓”。
2014年,萬科將“三好住宅供應商”戰略進行了升級,提出了“城市配套服務商”緊接着又提出了“城鄉建設與生活服務商”的戰略目標,接連的戰略調整,是萬科對其業務發展方向的規劃,另外細化出四個不同的社會角色,分別為“美好生活場景師、實體經濟生力軍、創新探索試驗田、和諧生態建設者”。
2018年,萬科公司業務更加多元化,新拓展業務除了地產的分支領域商業地產、長租公寓,還包括物流倉儲,與此同時在全國各地投資建設冰雪度假、文化教育等項目,助力其地產業務。
但在去年2月25日,有消息稱,萬科撤銷冰雪事業部,新設酒店及度假事業部(BU),冰雪事業部業務和團隊併入新的BU,這意味着從2012年開始做的滑雪業務,無疾而終。
這似乎有點尷尬,多元化早已開啓,結果卻是住宅營收還是超過95%。
同時,對於萬科來説,那場股權之爭也是刻骨銘心。
2015年8月,寶能系多次購買大量萬科公司股權,並使用配資、貸款等方式對萬科原股東發起挑戰,一舉問鼎第一大股東地位。
在後邊的爭奪中,萬科公司經歷了恆大進場、華潤退場等爭奪,最終完成公司架構重整,直到2017年6月,股權架構之爭逐漸柳暗花明,深圳地鐵集團最終脱穎而出,直接持有股權比例達到29.38%。
先天不足的股權治理問題,對企業治理的形成困擾,管理層利益與股東利益是否一致,需要打上問號。
行業金融屬性對房地產企業強烈的要求,失去創始人人文和社會責任精神的萬科,似乎變得平庸,迴歸純粹的商業追求。
值得注意的是,在發佈會上,鬱亮在回答完管理紅利相關問題後,還打了個萬科的招聘廣告。
如果有非常優秀的10分人才,萬科非常歡迎,有專門有一個行動小組,每2天開一個人事會,保證2天之內必須給回覆。
自從物業上市潮以來,萬科的物業上市也是被傳很久,2018年鬱亮曾説,萬科物業值得千億估值。
過去兩年碧桂園、恆大、融創等也都先後分拆物業上市,在龍頭房企中,只有萬科的物業還在襁褓之中。
房地產是很重資產的行業,中國快速數量型城市化階段結束了,高質量城市化還有很長的路要走,而物業是各大房企追逐的利潤第二增長曲線。
截至2020年12月31日,中國物企在管規模前三位分別為5.78億㎡的萬物雲、5.05億㎡的雅居樂服務(雅生活服務)及4.0899億㎡的碧桂園服務,碧桂園服務的市值一度超越碧桂園母公司。
2019年中期,萬科其他系統員工本科以下佔28.1%,本科及以上學歷佔71.9%。到了2020年中期,本科以下佔比高達45.7%,本科及以上學歷僅佔54.3%。
萬科集團合夥人、萬科物業首席執行官朱保全也曾説,物業行業90%從業人員學歷低於本科,地產行業80%高於本科,這也是萬科不斷要求提升學歷精英化的原因。
在多元化緩慢的同時,萬科也遭遇了人才危機。
操盤泰禾,火中取栗?熟悉市場的人知道,被操盤的泰禾集團,也是鼎鼎有名。
1992年,福建三農集團股份有限公司成立,該公司是泰禾集團的前身,到了2010年時該公司的大股東變更為泰禾投資。
與此同時主營業務也從農藥化工變為房地產開發,這也標誌着泰禾集團至此順利完成了借殼上市。
泰禾集團的核心主營業務包括住宅地產開發以及商業地產開發,還有物業管理和酒店管理等業務。公司的地產開發業務範圍主要包括京津翼地區、長三角地區、福建區域等;在住宅地產開發運營上,泰禾集團主要以泰禾“院子”、“大院”系列為核心地產品牌。
進入2020年以來,泰禾集團已有6筆債券違約,截止到2020年10月份,公司總違約金額高達95.28億元。
2020年以來的違約債券還只是泰禾集團負債的“冰山一隅”。根據泰禾集團回覆深交所問詢函內容可知,截止到2020年8月15日,公司已到期未償付的債務為349.65億元,尚未支付的利息為43.32億元,更嚴峻的是2020年內公司還將面臨着高達555.11億元到期債務。
3月31日,在2020年度業績會上,萬科總裁、首席執行官祝九勝透露,萬科與泰禾正在醖釀成立操盤公司,主要負責操盤泰禾部分項目,但不會接盤,也不會承債。
這意味萬科入股泰禾並不順利,操盤泰禾項目有點代為運營的意思,並沒有實質上股權變化。
2002年,泰禾揮師北上,黃其森以對三坊七巷式院子文化的崇拜,開發了北京通州一幅地塊,打造成“運河岸上的院子”,一戰成名。
2013年泰禾開始瘋狂拿地,僅當年就花逾195億元在北京、福建拿地。直到2017年,泰禾依舊在狂熱地收併購。也正是在2017年,泰禾集團實現1007億元銷售額,晉級千億房企行列。
銷售業績的突飛猛進需要源源不斷的土地和項目支撐,因此在各大城市土地市場,泰禾成為業界眼中的“地王收割機”。在做住宅開發的同時,泰禾還在商業、康養、文旅、影視、教育等多個領域不斷出手,多元化的攤子越鋪越大。
但此時的黃其森非常樂觀,揚言要在2018年邁上2000億元,引得泰禾股價連續漲停兩天,最終僅錄得1300億的銷售額。
毫無節制的規模擴張,將公司負債從2014年的557億元,推升到2019年末的1906億元,極高的槓桿最終將公司推入財務危機的深淵之中。
此刻,萬科再度介入泰禾,能從泰禾項目中獲得多少收益,都是一個未知數,但更讓投資者擔心的是,一團亂的泰禾,還有價值麼,萬科會是火中取栗麼?