文/顧天傑
六千億紅包 及時雨
臨近年底，樓市各種消息和新政，讓人聽麻了。
其中能起到關鍵作用的，依舊是極少數。
中國房地產報報道，9月底多家銀行接到監管部門通知，要求分行加大對房地產融資的支持力度。
具體來説，就是每家大行年底前對樓市融資至少增加1000億。
通常有三種融資形式：
1.房地產開發貸款
2.居民按揭貸款
3.房地產開發商債券
目前建行、工行、農行、中行、郵政和交行合計六家銀行，已經收到通知。
一句話總結：
6000億樓市硬核融資大禮包要來了。
為什麼是年底？
首先是因為房地產貸款餘額迅速下降。
官方數據顯示，2022年6月末房地產貸款餘額增速只有4.2％，比2021年同期增速低一半。
同時新增房地產貸款佔比創新低。
2022年6月末，房地產新增貸款累計新增0.67萬億，佔各項新增貸款金額的比例僅只有4.9％。
6000億資金將以抵押借款、按揭貸款、開發貸、流貸、購買債券等形式注入樓市。
房地產急需補充流動性。
如果6000億真的能落地，對於開發商來説有三個作用。
首先是新增商品房購買需求。
按照目前市場的估算，六大行6000億資金中，有70%將被用於房地產按揭貸款，也就是4200億。
按照40%的首付計算，可以為市場新增7000億銷售額。
其次是保交樓，房企將獲得數千億新增資金，用於樓盤建設和竣工交付。
6000億新增支持，按開發貸佔比30%左右計算，將直接新增1800億左右的開發貸資金。
同一時間，截至9月份，北上廣深、杭州、天津和重慶等城市的TOP10樓盤銷售數據，已經陸續出爐了。
全國13個二線城市，已經誕生9個百億銷售額級別的樓盤。
帶頭大哥依舊是上海。
上海前9個月TOP10樓盤合計銷售額超過1000億，成為全國累計銷售額最高的城市。
在接近三個月銷售幾乎為零的情況下，依然完成了同比2021年前9個月增長62%的戰績。
第二名是深圳，1-9月累計銷售902.51億。北京以649億位列第三。第四名杭州前9個月合計銷售650.5億。
通過研究四大一線的客户需求，再對比二線熱門城市銷冠樓盤，開發商對於明年應該賣哪一類產品，基本心中有數了。
全國9個百億大盤中，上海4個、北京3個、深圳1個、廣州1個，其中深圳華潤城累計銷售超245.9億元，成為全國單盤銷售額最高的項目。
銷冠樓盤的特點是：
北上廣深的豪宅持續熱銷，二線熱點中高端改善後來居上。
先説曾經屢創奇蹟的深圳網紅盤，華潤城。
華潤城不僅是深圳樓市標杆，更是深圳樓市起起伏伏的一個縮影。
2014年10月12日華潤城首期開盤，推出400多套房源，均價4.75萬一平米，開盤3小時全部售罄。
2018年6月21日，華潤城三期首批推出741套住宅，均價約8.5萬元一平米，誠意登記6776批客户，僅10.9%的選房幾率，開盤4小時售罄。
2018年9月22日，華潤城三期推出第二批共計555套房源，均價同樣約為8.5萬元一平米，登記4006批客户，僅13.8%的中籤率，開盤後幾小時售罄。
2022年6月9日，華潤城潤璽二期最後一批住宅已獲批預售證，共340套，總價區間約1406萬到1747萬元/套。
這個項目先後開啓了2輪全民營銷，經紀人享受賣1套房1萬元的獎勵。
從網紅盤到全民營銷，儘管華潤城保住了深圳銷冠的位置，但日光盤神話也慢慢落幕了。
再看北京，排名第一的是學府壹號院。
學府壹號院位於海淀北五環區域，二手房價格已經接近12萬一平米。
然而學府一號院指導價在8.96萬一平米，和周邊二手房形成明顯倒掛。
最小户型為128平米，相當於總價1100萬起步，有實力的改善家庭才能買得起。
高端豪宅顯示出了當下北京最強購買力的心態：
1.高淨值人羣還在買房
2.海淀北五環大平層吸引力很強
3.無論市場漲跌，優質項目總是稀缺
學府壹號院的客羣主要是區內改善升級業主，集中在區域內的IT互聯網、金融以及高校教師等。
接着是上海樓市，這幾個月的回暖有目共睹。
魔都網紅盤眾多，仁恆海上源一面世就成了關注度最高的樓盤之一，前後歷經267天，1162套房源全部售罄。
（上海樓市成交恢復常態 來源：上海鏈家）
上海鏈家報告顯示，9月二手房成交1.8萬套，預計從現在到年底基本維持在這個水平左右，相較去年同期增加54%，是一個健康的狀態。
尤其是從成交類型來看，2022下半年以來改善型需求逐步增加，年前三季度70到110平以及140平以上的成交佔比也增加了。
北上廣深的豪宅集體表現出不俗行情，並且將這種熱度傳遞到了二線的核心板塊。
團購買房 停不下來
幾乎在同一時間，四個一線城市陸續完成2022年第三批集中供地。
有的城市選擇改變供應策略與節奏，摸索前進。
也有的城市選擇一次性拿出更多土地，追回疫情期間失去的土地銷量。
業內人士對於廣州第三次集中拍地的評論是：
清一色國企央企開發商拿地，整體溢價率不足1%。
這句話適用於全國大部分一二線城市。
克而瑞研究中心統計，前9個月拿地金額TOP100中，城投、平台類公司數量佔比49％，民企、國企各佔24％和27％。
從金額佔比來看，民企只佔到21％，而國企、央企則超過60％。
政府從各個方面，想方設法提高開發商的積極性。
深圳主動將2022年度的供地節奏，由三批次調整為了四批次，每次供地宗數減少，降低房企參與競拍的資金門檻。
廣州第三批集中供地，基本取消競自持環節，降低拿地成本，促進成交。
上海第三批集中供地數量明顯加大。土拍規則實行簡化和放鬆，國企央企和地方平台參與拿地佔大多數土地。
少數等不及的二三線，知道自己賣不出去多少土地了，於是選擇了另一條路：
開啓團購買房模式。
青島近期開啓了金秋購房節“手拉手愛心購房團購”活動。
面對的羣體也很有意思：
醫護工作者、教師、現役退役軍人、模範先進、公安幹警等特定羣體。
已經有媒體證實了活動的真實性。
青島房協公眾號消息顯示，加此次特價房團購活動的企業包含天泰、保利、魯澤、中海等幾十家主力房企。
青島很着急，因為樓市壓力太大了。
那就讓領導和公務員、教師、警察同志們帶頭買房吧。
數據顯示，國慶假期青島新房成交516套，較去年國慶假期下降32%。
青島新建商品住宅成交面積5.94萬平方米，較2021年國慶假期日均成交面積下降30%。
團購買房能在短期內消化更多房子，避免了出於保衞資金鍊的考慮開發商之間出現惡性競爭。
青島不會是最後一個開啓團購的城市。未來城市的分化，也不止體現在房價上。
北山廣深、成都、重慶、武漢這樣的城市會繼續擴容，帶領自己和周邊形成城市羣。
剩下的中小城市在找到優質產業的情況下，承接部分回鄉的年輕人。
最尷尬的是處於中間位置的那部分，數量大，產業聚集少，改變阻力大。
還有一組數據是：
2022年百強房企1到9月銷售操盤金額4.67萬億，同比下降45.4%，絕對值減少3.89萬億。
銷售額破1000億的房企只有15家，同比2021年減少12家。
城市和房企相比，好處是不會憑空消失。
壞處是城市失去的黃金髮展年代，再也回不來了。