“對排名沒有目標……我們更加看重營收和利潤的增長，上半年大家看到了向好的趨勢，未來還會保持……”在中期業績會上，綠城中國（HK3900）董事局主席張亞東給了投資者一個明確的答案，憑藉着多年積累的品牌和產品優勢，綠城在行業中的作用會持續鞏固和突出。
綠城中國正用優秀的表現，為中國房地產行業的未來找準新的航向。
01
好於行業大多數的業績
對於整個房地產行業來説，如果哪家企業今年上半年仍然能夠實現營收和盈利的兩位數增長，那絕對是需要學習和研究的。
而綠城中國就是少數讓全行業都在學習和研究的企業，半年業績顯示，綠城今年上半年的營業收入達到了647.3億元，增幅達到了79.1億元；核心淨利潤達到了37.26億元，增幅36.7%；如果不是人民幣兑換美元貶值，導致賬面虧損，歸母淨利潤也會增長。
這對行業來説，是極為難得的事。
和大多數的房企相比，綠城能夠實現營收和淨利的大幅增長，很重要的原因是交付及時。根據中期業績會披露的信息，綠城自投板塊在今年上半年交付了2.8萬套，接近566萬平米住房。不僅交付率達到了100%，交付時間也比規定時間提前了36天。
上述工程交付率和交付週期，是大多數房地產同行難以企及的。同樣難能可貴的還有綠城上半年的融資成本。在行業同期融資成本飆升的背景下，綠城的境內直接融資成本進一步下降，僅3.33%。平均融資成本只有4.5%，也處於內地房企融資成本的低位。
在取得上述佳績的過程中，綠城展現了極高的運營效率。人均在建面積比2021年末增長了5%，達到12100平米。6個月首開，15個月就現金流回正，31個月實現交付。杭州的月映海棠園甚至實現了拿地到首開81天的杭州最快首開紀錄。
綠城的新拓項目當年轉化率達到60%，新拓權益達到76%，均遠遠好於2021年的上半年。
在效率提升，盈利能力大漲的背景下，綠城的銷售回款率也得到了很好的保障，達到了110%，同樣遠遠好於同期同業表現。
這使得綠城的股價在今年上半年上漲了30%，表現好於大多數的內房股。
02
最懂產品、最懂客户
和多數同行相比，綠城更受銀行青睞，是境內外金融機構的“寵兒”。中期報告顯示，2022年上半年，綠城境內發債金額達到175.78億元，較2021年同期124.62億元，增長41.1%。而在境外市場，儘管三大評級機構集體下調中國房地產企業的評級，但針對綠城的評級，卻穩如磐石。標普、穆迪均維持了評級，並展望穩定。
上半年發行的7.5億境外美元債中，有4億元是低利率的綠色債券。暢通的境外發債渠道，讓綠城有充分的餘地調整境外債的融資結構。6—8月，綠城提前償還了一筆4億美元的短期到期的美元債，又歸還了5億美元的永續債券，並計劃在2023年實現永續債的清零。
一方面，綠城大股東——中交集團的背景，讓金融機構對綠城信心滿滿。（後者將綠城納入到了集團的整體信用額度內）
另一方面，綠城的運營高效率，也讓金融機構感到放心。在回答投資者關於綠城是否會下調既定銷售目標時，綠城中國執行董事及副總裁李駿説，年初董事會給經營層下達的銷售的任務是保底3100億元，挑戰3300億元。要看接下來的市場情況，回暖得比較好，3300億還是有信心的。即便是維持現況，可能在3300億基礎上下探一些，但有信心完成3100億元指標。下半年預計推盤將達到1850億元，是上半年1.4倍。
在大本營——杭州，綠城的優勢異常明顯，首開的去化率通常能達到92%。李駿説，杭州目前是全國表現最好，最安全的市場，供求關係一直相對比較健康，存貨去化週期比較低，一手房二手房的價格在很多板塊存在倒掛現象，多數市區板塊比較好的新盤還要搖號。
而另一方面，今年上半年，綠城也聚焦協同，進一步提升產品力。通過組織科研、設計、產品、服務等部門緊密協同，成立了綠城中國客研委員會，分5個階段、9個節點、11個客研觸點調研客户需求，對業主的歸家路線、餐廚需求、園區景觀、全屋收納等深入研究，創新、研發，並在北京桂語聽瀾、杭州城北三子落地，實現了產品力的進一步升級。
作為最懂產品、最懂客户的房企，產品力的升級，不僅僅確保了銷售目標的落實，也讓綠城產品的客户滿意度進一步提高。上半年，綠城中國的顧客總體滿意度為90.2分，遠高於行業均值，在杭州、西安、蘇州等十五個城市排名第一，同時還是杭州、無錫、寧波、合肥等十個城市的客户忠誠度第一房企。
03
架構調整：實現更高的效率
儘管，上半年綠城表現出色，體現出了全優型企業的特點。但張亞東仍然認為，綠城中國有進步的空間。
綠城的管理層計劃，從原來擴張的三級架構變成聚焦的兩級架構來管理。以前有集團、區域、項目羣的管理架構，變成集團和城市公司的兩級架構，由原來的放權轉向現在部分收權，保證項目和經營品質提升。
自投項目的投資和開發，將強調更加聚焦，更加深耕，以後佈局是10+25的城市佈局，聚焦核心城市，核心地段和核心項目。
在項目選擇上，強化效益及安全導向，細化城市研究，聚焦核心城市核心板塊，持續深耕。綠城中國執行董事及行政總裁郭佳峯説，綠城上半年的對外投拓，主要選擇從公開市場獲取。究其原因，主要是公開市場上面的項目質地更好，更容易開發。
尤其是相對於收併購，公開市場拿地，開發的產品更容易達到綠城的品質，能充分表達綠城的特色。
而在銷售端，綠城則進一步實施差異化、精細化管控，優化貨源結構，穩步提升去化。在上半年大幅提高當年拿地當年銷售比率之後，綠城下半年還在進一步提高運營效率。綠城計劃應用前置產品模塊化創新，發揮產品力優勢，保障銷售去化。根據綠城公佈的數據，下半年綠城計劃首開銷售的項目達到29個，是上半年新拓展項目總量的1.45倍。
伴隨着運營效率、運營質量的進一步提升，綠城中國今年新拓展項目的淨利潤也在提高。業績會上，管理層介紹説，今年上半年實際獲取的地塊情況來看，質量確實更高，淨利潤接近10%，而且比過往拿地的兑現度會更高。
項目開發的淨利潤提升，運營效率和經營品質又不斷提高，再加上品牌和產品力的優勢，財務又是高度安全。資本市場對這樣發展全面的優等生自然是極度看重，平安證券、國金證券(600109)等券商機構在業績會後，迅速刊發新的研報，維持了“買入”及“推薦”評級。
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