強二線城市房地產趨勢與挑戰丨智庫
21世紀過去的20年是我國城市化高速發展的20年，人口向一二線城市聚集推動了城市經濟發展，也對城市配套基礎設施、公共資源的承載力以及房地產市場帶來不小的壓力。在北上廣深四大一線城市人口和城市承載能力趨於飽和的情況下，近年來以杭州、成都、武漢等為代表的強二線城市迎來快速發展週期，併成為房地產市場競爭的戰略要地。在以人為核心的新型城鎮化背景下，這些強二線城市一方面要吸引人才、佈局產業，保持強大的經濟發展活力，另一方面也要面對人口流入對房地產市場帶來的巨大壓力，城市住房問題日益突出，穩地價、穩房價、穩預期任務艱鉅。本文選取杭州、武漢、南京、成都、蘇州、長沙、天津、重慶、西安、鄭州等有代表性的10個強二線城市（有機構和媒體也將這些城市列為“新一線”城市），通過對其經濟發展、人口規模和房地產市場現狀等因素的分析，探索這些強二線城市的市場發展趨勢和麪臨的挑戰。從地理位置上來看，這10個二線城市均處於我國發展水平較高的地區，例如杭州、南京、蘇州、天津等位於長三角、京津翼等發達的城市圈，受益於長三角一體化和京津冀協同發展的國家戰略，居民購買力強，房地產業市場發展成熟，房地產業發展處於全國領先水平。而武漢、成都、長沙、重慶、鄭州則作為中西部核心城市，擁有豐富的要素資源和完善的基礎設施，房地產市場發展迅猛。“十四五”規劃綱要提出，推進以人為核心的新型城鎮化戰略，以城市羣、都市圈為依託促進大中小城市和小城鎮協同聯動、特色化發展，這些強二線城市或處於東部沿海經濟發達地區，或處於中西部內陸省會城市或都市發展核心圈，在推進新型城鎮化過程中處於區域核心地位，在政策上會迎來更多利好。例如在“十四五”規劃綱要中提出，“推進成渝地區雙城經濟圈建設，打造具有全國影響力的重要經濟中心、科技創新中心、改革開放新高地、高品質生活宜居地，提升關中平原城市羣建設水平，促進西北地區與西南地區合作互動”,這一區域協同發展戰略將進一步推動重慶、成都、武漢、西安等中西部城市的發展。這10個強二線城市不僅具有地理位置優勢和國家政策的大力支持，同時在經濟、人口、房地產發展方面在所處區域乃至全國具有領先優勢。城市經濟發展已納入我國“十四五”規劃中經濟社會發展的主要參考指標，城市的經濟發展關係到我國經濟社會建設目標的完成和實現。2020年受疫情影響，中國經濟增速出現明顯下滑。在強二線城市中武漢作為疫情中心受衝擊最大，GDP增速為-4.7%，其他9個強二線城市除天津外GDP增速在3%以上，遠超全國2.3%的總體增速水平，顯示出強勁的韌性。雖然西安在10個強二線城市中GDP總量排名墊底，但GDP增速卻位居全國50強城市第二位，達到5.2%,僅次於廈門（5.7%）。在GDP總量上，10個強二線城市GDP總量均超萬億元，10個城市GDP總和達到15.76萬億元，佔全國總量的15.5%。重慶2020年以25003億元排在強二線城市之首，僅次於北上廣深四大一線城市，位列第五；蘇州以20171億元居於強二線城市第二位，成都、杭州、武漢、南京、天津緊隨其後；長沙和鄭州GDP排名不及寧波、青島、無錫，西安則排在佛山、泉州、濟南、合肥和南通之後。一線城市人口和城市承載能力趨於飽和，為強二線城市人口聚集和產業發展帶來機會。特別是2014年國務院出台《關於進一步推進户籍制度改革的意見》，推動了人口要素在城市間的流動，強二線城市順勢開啓一輪又一輪的“搶人大戰”。據統計，2010~2019年這10個強二線城市人口淨流入達到1464.23萬人，其中鄭州、成都、長沙、武漢、杭州、西安、天津、重慶等八個城市10年間的城市常住人口增量均超百萬。從2017年到2019年3年的數據看，西安常住人口淨增128.87萬，杭州淨增117.2萬，重慶淨增75.89萬。這些強二線城市之所以夠吸引大量常住人口，主要有以下幾方面原因：一是一線城市在户籍制度上比較嚴苛，北京、上海等城市控制人口流入，相對而言二線城市户籍制度較為寬鬆。二是一線城市房價和生活成本高企，而三四線城市經濟發展水平相對較低，就業機會、生活配套等缺乏吸引力。三是近年來川渝城市羣、長江中游城市羣、長三角以及京津翼城市羣發展，帶動強二線城市產業結構調整和升級，吸引了大量人才就業、定居。四是近年來這些強二線城市為許多高校畢業生提供了優越的人才落户政策以及購房租房補貼等政策，吸引了大批常住人口。五是這些強二線城市均為經濟發達的省會城市，依靠自身的經濟、文化、政治優勢，吸引大量本省人口定居。隨着户籍制度的進一步放開，強二線城市對人才的吸引力將更加突顯。人口淨流入逐年增加，給這些城市的發展帶來了動力和活力,也為房地產市場帶來源源不斷的需求。同時人口加速流入也為這些城市的房價帶來壓力，特別是杭州、蘇州、南京、武漢、成都、西安等熱點城市近年來房價出現明顯上漲，與人口因素密切相關。2020年雖然遭受了疫情的“突襲”，但在流動性寬鬆和政策偏暖的背景下，房地產市場迎來了相對寬鬆的市場環境。全國房地產開發投資141443億元，同比增長7.0%；商品房銷售額173613億元，增長8.7%；房地產開發企業到位資金193115億元，比上年增長8.1%。分城市看，房地產市場在城市間出現嚴重分化局面。一二線城市成為房企戰略佈局的共識，大多數三四線城市由於市場飽和以及人口流出，房地產市場出現回落。在二線城市中，杭州、蘇州、南京等長三角區域城市受益長三角一體化戰略持續向好，中西部城市如成都、武漢、重慶、西安等也受益西部大開發等產業政策偏向，房地產也呈現繁榮景象，而天津、鄭州雖然房地產投資依然保持高位，但由於市場需求透支，房地產市場出現高位回落。從2020年二線城市房地產開發投資統計數據看，10個強二線城市除長沙外，房地產開發投資均超過2000億元，其中重慶、杭州、鄭州房地產開發投資分別達到4351.96億元、3585.76億元和3430.26億元，房地產開發投資額基本可與一線城市相抗衡。10個強二線城市房地產開發投資合計29489.57億元，佔全國房地產開發投資的20.85%。從2020年房地產銷售數據看，10大強二線城市商品房銷售金額在二線城市中遙遙領先，其中重慶以4899.1億元銷售居於強二線城市之首，杭州、成都分別以4525.97億元和4317.73億元列二三位。從2020年全國主要城市土地出讓情況看，強二線城市佔據大部分份額。以列入房地產監控重點的22個城市為例，10大強二線城市土地市場火爆程度甚至超過一線城市。按土地出讓金計算，杭州2020年土地出讓金額達到2574億元，僅比上海略低排在次席；南京以2094億元位列土地出讓第四位；武漢以1840億元位列第六，成都、重慶、蘇州、西安分列8~11位。10大強二線城市中，除鄭州和長沙外，2020年土地出讓金均超千億元。數據來源：中房智庫根據公開資料整理
本文所列的10個強二線城市，大體可分為三個板塊加以分析：首先是長三角板塊，包括杭州、蘇州、南京。杭州是長三角區域人口流入最為嚴重的城市，2017年到2019年三年間常住人口流入達117萬，預計2020年常住人口增量也將在三四十萬。大量人口流入導致大城市住房問題突出，房價上漲壓力加大。2020年以來出現的一二手房價格倒掛和“萬人搖號”的火爆場面反映了杭州樓市現狀。儘管政府一再增加土地供應，但供需矛盾短時間內難以解決。蘇州和南京人口吸附能力不及杭州，相比之下樓市熱度也稍遜一籌，區域內出現比較明顯的分化格局，既有熱點區域的一房難求，也有郊區盤量價下跌的情況。總之，受益於長三角一體化發展戰略和人口聚集，這些城市房地產市場需求將穩定增長。其次是中西部核心城市，如重慶、成都、武漢、長沙、西安。這些城市中重慶和長沙的房地產市場最為健康，住房保障體系較為完善，房價持續穩定，成為全國的榜樣。成都、武漢和西安等城市出現較為明顯的房價波動，顯現出局部過熱跡象，主要源於在吸引人才方面持續發力導致城市人口激增。特別是西安，2017年到2019年的三年間常住人口增量達128萬，成為西安連續60個月房價上漲的重要推動因素。成都、武漢房地產市場則明顯呈現分化的格局，城區熱郊區冷，供需錯配明顯。與長三角、粵港澳區域相比，中西部城市在城市經濟、產業結構等方面遜色一些，但隨着西部大開發概念的重提，中西部城市或將迎來更多政策利好，房地產市場前景可期。最後是天津和鄭州。作為強二線城市中的北方城市，這兩個城市在經歷了前幾年房地產市場的火熱之後，出現了高位回落的跡象。天津除核心區域學區房相對抗跌外，周邊郊區出現明顯過剩導致房價下跌，隨着時間的推移，區域分化問題還將進一步加劇。綜合來看，強二線城市得益於經濟、產業、人口等因素的強大支撐，近年來房地產市場持續火熱，這些城市不僅成為房企佈局的戰略要地，也成為投資炒房的熱點，同時也將成為今年房地產調控的重點。今年以來，從房貸集中度管理到重點城市“兩集中”供地，從整頓市場秩序到嚴查經營貸流入房地產市場，一系列政策措施和整頓行動直指炒房行為。針對部分城市房地產過熱苗頭，住建部已連續約談包括深圳、上海、杭州、南京、成都、西安等城市在內的多個一二線城市，本着“一城一策”的原則，這些熱點城市相繼出台了房地產調控加碼政策。嚴厲調控之下，強二線城市房地產市場或將有所降温。（此文刊於中國房地產報4月19日11版 責任編輯 蘇志勇）