中金公司：華僑城資產週轉提速，預計全年銷售近千億

  樂居財經訊 李禮 7月16日，中金公司發佈華僑城 A研報。

  公司近況

  我們近期對公司基本面情況進行了調研。

  評論

  多維度助力資產週轉提速。公司近年來通過多種方式着力提升週轉水平：1）加大“短平快”項目比重，將拿地到開盤時間縮短至6 個月左右，同時採取靈活有效的營銷策略加快資金回籠；2）調整組織架構並向下授權，給予一線人員更高的投資決策權；3）全面落實跟投機制，激勵員工提高工作效率；4）與龍頭房企合作提高純地產項目開發速度，例如在東莞與保利、卓越合作開發快週轉商住項目，在成都和西安與融創合作加快資產週轉。

  全年銷售料平穩增長，關注公司下半年補庫節奏。我們估算公司儲備貨值超 7000 億元（截至 2019 年末），可支撐未來 3-4 年銷售增長，2020 年有望實現銷售額 900-1000 億元（含股權出售部分），對應同比增速約 10%。一季度公司新增 3 個文旅項目（分別位於襄陽、肇慶和中山）和 1 個住宅項目；拿地金額同比下降 43%至59 億元，拿地面積同比下降 11%至 325 萬平方米，對應樓面地價1808 元/平方米（2019 年 6163 元/平方米）；新增項目權益比例（金額口徑）64%，與 2019 年基本持平（66%）。

  融資端優勢凸顯。一季度末公司淨負債率較 2019 年末（84%）上行至 97%；在手現金較年初增長 16%至 436 億元，為一年內到期有息負債的 0.9 倍（年初 1.1 倍）。公司 2020-2021 年度擬向華僑城集團申請連同以前年度不超過 400 億元的委託貸款額度，借款利率不高於公司同期向金融機構借款的利率，融資端優勢進一步凸顯（2019年公司平均融資成本4.56%，覆蓋A股房企平均5.98%）。股份回購有序進行。公司計劃自 3 月 20 日起 12 個月內回購1.23-2.46 億股公眾股份用於股權激勵，回購價格不超過 8 元/股。截至 6 月末公司累計回購 1.44 億股（佔總股本的 1.75%和計劃回購上限的 58%），總對價 9 億元（不含交易費用），對應成交均價6.26 元/股。

  估值建議

  考慮到公司受疫情影響程度小於預期，我們上調公司 2020/20201年盈利 5.0%/5.5%至 1.66/1.92 元/股。當前股價交易於 4.7/4.1 倍2020/2021e 市盈率。考慮到公司銷售端有韌性和市場偏好提升，我們上調目標價 25%至 8.96 元，維持跑贏行業評級。新目標價對應 40%的 NAV 折讓和 5.4/4.7 倍 2020/2021 年目標市盈率，隱含15%的上行空間。

  風險

  新冠疫情影響範圍及幅度超預期；銷售增速、結算進度不及預期。