匯景控股：85%市值在倫瑞祥手中丨地產造富⑤
樂居財經 嚴明會 發自東莞
15年來，倫瑞祥和他創立的匯景控股（09968.HK）一樣低調，外界公開信息寥寥無幾。
隨着去年這家東莞本土mini型房企，向港交所遞交IPO申請書，外界才第一次對這家東莞本土mini有一定了解。
1995年1月，27歲的倫瑞祥便在東莞從事汽車行業。2004年，憑藉着早期在汽車行業積累的財富，36歲的倫瑞祥成立了東莞市匯景豪庭房地產（匯景控股前身），開始涉足房地產行業，專注於東莞開發項目。2005年，匯景控股首次開發了匯景銀座和匯景華府。
此後公司形成“匯景”品牌，在東莞市場進行長達十餘年的業務佈局。2016年之後才走出東莞，目前只在東莞、河源、合肥、衡陽以及長沙五個城市有所佈局。2019年年報數據顯示，公司合約銷售額為幣43.91億元，同比增71.4%，合約銷售建築面積約338,370平方米，同比增57.9%，淨資本負債比率為82.6%。
上市9個月，倫瑞祥和他的老臣們，持股幾何？在波動起伏的資本海洋中，是否實現了資產的增值與飛躍？
百億市值“泡沫”
1月16日上午，二次遞交UPO申請書的匯景控股終於闖關成功，開始於聯交所主板買賣，開盤價為1.94港元/股，較招股價微漲0.01港元，並以1.95港元/股收盤。
而據匯景控股上市前一天的公告，根據公開發售初步提呈發售的發售股份未獲足額認購，合共接獲3180份有效申請，認購合共2535.4萬股公開發售股份，相當於根據公開發售初步可供認購的公開發售股份總數7881萬股約0.32倍。
當時，關於匯景控股是否定價過高就曾引發市場討論。
截止2020年10月19日，匯景控股的最新股價約為2.10港元/股，總市值約110億港元，市盈率14倍。
相對匯景控股僅43.9億元的2019年合約銷售額而言，這一估值在內房股中處於偏高水平。
據wind數據，目前港股房地產股的市盈率普遍在5-8倍之間，較高的市盈率在10-12倍。
以2019年剛上市的德信中國（02019.HK）為例，2019年合約銷售額450.8億元，但其市盈率僅為6.18倍，總市值為84.82億港元；同樣新近上市的新力控股（02103.HK），年銷售近1000億市盈率5.81倍，市值卻也僅149.59億港元。
兩者合約銷售分別超過匯景控股的10倍、20倍，從規模看，不是一個量級，市盈率不及匯景控股一半，市值水平卻相當。
倫瑞祥持股85%
1995年1月，27歲的倫瑞祥便在東莞從事汽車行業。2004年，憑藉着早期在汽車行業裏積累的財富，時年36歲的倫瑞祥成立了東莞市匯景豪庭房地產（匯景控股前身），開始涉足房地產行業。發展至今，匯景控股將自身定位為一家成熟的中國綜合住宅及商用物業開發商。
招股書顯示，上市前，創始人倫瑞祥及他的妻子陳巧雲分別持有公司99%、1%的股份。2019年1月，倫瑞祥獲委任為匯景控股董事，並於2019年3月25日獲任為董事會主席及調任為非執行董事，負責制定集團整體戰略、發展及方向，並監督集團的營運及管理，工資報酬為810.50萬元。
而隨着今年1月16日，匯景控股正式登陸港交所主板，這家曾偏居一隅小型房企的股權結構也因為接觸資本市場而開始發生變化。
據公開資料，截止2020年6月30日，倫瑞祥持有85%股份。如以截至發稿前，匯景控股約110億港元市值來簡單匡算，倫瑞祥的持股市值約93.5億港元，摺合人民幣約80.65億元，這個數字是他薪酬近1000倍。
此外，倫照明、盧沛軍及劉金國三位高管也分別以0.11%、0.11%、0.04%在主要股東之列，對應的市值分別約為人民幣1027.4萬元、1027.4萬元及373.6萬元。
其中，倫照明、盧沛軍都是2005年公司創立初期加入的“老臣”，前者任集團執行董事兼首席執行官；後者為集團執行董事、副總裁及首席財務官。執行董事、公司秘書劉金國加入的時間相對晚一點，但至今也有10年時間了，現主管集團之財務及庫務。