短期借款暴增145倍，金融街為回籠資金擬“割肉”豐科中心

臨近年末，房企甩賣資產降負債隊伍又新增一員。

12月22日盤後，金融街披露消息稱，計劃將旗下金融街·萬科豐科中心項目（下稱“豐科中心項目”）轉讓給平安人壽，交易價格暫定為37.1億元。

受疫情影響，金融街今年各項業績指標明顯下降，負債水平直線上升。在“三道紅線”的壓力下，背靠國資的金融街也不得不開始想辦法回籠資金。

回籠資金

據瞭解，豐科中心項目為金豐萬晟開發建設並持有運營。金豐萬晟由金豐融晟100%持股，金融街全資子公司長安置業和北京萬科各持有金豐融晟50%股權。

經協商，長安置業、金豐融晟和北京萬科擬與平安人壽簽署協議，將金豐萬晟100%股權及相應債權轉讓予平安人壽，交易價格暫定為37.1億元。

金融街稱，“公司就本次交易與保險、信託、資產管理公司、基金等20餘家機構進行洽商，累計接洽70餘次，按照價格優先的原則比對各家報價及交易結構情況，最終以價高者平安人壽為首選合作方。”以此來看，金融街應是早有意向出售豐科中心項目。

信息顯示，豐科中心位於北京市豐台區豐台科技園區三期，項目用地性質為綜合性商業金融服務業用地，項目總建築面積約13.8萬平方米。項目出租率達到90%，租金水平居於區域前列，但資產收益率相對較低。

金豐萬晟目前存在14.95億元銀行貸款，豐科中心項目產權和金豐萬晟100%股權抵/質押給銀行。首期款32.89億元支付完畢後，出讓方負責辦理完畢金豐萬晟銀行借款償還並解除相關抵/質押關係。

金融街在公告中直言，出售豐科中心是考慮到行業趨勢和市場競爭情況，為加快資金回籠，降低負債水平所做出的決定。本次交易按37.1億元價格完成後，預計對公司2020年淨利潤產生影響約-2.1億元。因此在業內人士看來，金融街此舉算得上是“割肉”。

據全球房地產服務上市公司高力國際數據，受疫情影響，今年北京寫字樓空置率繼續走高至19.4%，創近10年新高。空置率上升的同時，寫字樓租金明顯下調。今年北京寫字樓整體租金為每月每平方米351元，同比下降8.4%，降幅也創近十年新記錄。

該機構預計明年將有接近160萬平方米的新項目集中入市（2019年超過90萬平方米），讓2021年成為北京甲級寫字樓市場上極具考驗性的一年。

據悉，今年以來已有多家房企通過出售資產回籠資金，如富力、雲南城投、華僑城等。金融街此次“割肉”出售豐科中心項目，足以看出金融街對公司負債情況的擔憂。該公司預計，通過此次出售事項可使經營活動現金流增加約22.32億元，有息負債減少14.95億元，公司資產負債率下降0.24個百分點。

負債高企

受疫情影響，金融街今年的各項業績指標並不好看。今年前三季度，該公司實現營收105.18億元，同比下跌21.22%；實現歸母淨利潤9.10億元，同比下跌33.87%；經營活動現金流量淨額同比下跌97.88%至1.48億元，去年同期該數值為70.02億元。

對於經營活動現金流量淨額的變化，公司解釋稱，是由於受新冠肺炎疫情影響，公司銷售項目開盤時間相對集中於二、三季度，導致銷售回款較上年同期減少。

記者注意到，或是由於資金問題，金融街前三季度拿地較為審慎。華泰證券數據顯示，前三季度該公司新增土儲項目3個，分別位於遵化、佛山、惠州。新增權益面積77.9萬平方米，同比下跌16.6%；新增權益投資額23.3億元，同比下跌76.9%。

與拿地態度相反的是公司的融資情況。數據顯示，前三季度金融街發行了73億元的超短期融資、80億元CMBS、18.4億元供應鏈ABS、29.6億元中期票據。與大部分房企一樣，金融街的融資款項大概率也是用來償還舊債。

據瞭解，金融街有多筆債券將要到期。截至2020年6月30日，該公司於一年內到期的應付債券為3.01億元。一年內到期的長期借款為121.44億元，其中質押借款數額為23.9億元，抵押借款為19.7億元。

記者梳理發現，截至上半年，金融街共有41處項目或股權處於抵/質押狀態。按項目賬面價值來算（部分項目由於無期末賬面價值，故按期初賬面價值算入），上述被質押項目合計價值約為528.08億元。

據光大證券數據，金融街上半年有息負債約884億元，淨負債率約為202%，現金短債比約0.55，剔除合同負債後的資產負債率約74%，負債指標相對偏弱。

進入下半年，該公司的負債情況依然沒有好轉。截至9月末，金融街一年內到期的非流動負債數額上升至170.89億元；短期借款近73.06億元，較2019年的0.5億元暴增145倍。值得注意的是，公司同期賬面貨幣資金僅為133.74億元，無法覆蓋目前的負債情況。

克而瑞數據顯示，截至11月底，金融街全口徑銷售額為328.2億元，位列行業第79名。

見習記者 吳典

編輯 沈玉潔

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