用了三年時間（2020年-2022年），48家上市物企的在管面積總值由35.04億㎡增長至62.63億㎡，實現了近翻倍式的增長，複合增長率為33.69%。
但物企規模進一步增加的另一面，卻是淨增量收窄，增速顯著下降。
近日，中物智庫、中物研究院在其發佈的《2023中國物業管理行業上市物企測評研究報告》（以下簡稱‘報告’）中指出，2022年，44家上市物企合約面積為83.88億㎡，增速放緩至13.94%，淨增10.26億㎡，合約在管比下降至1.49倍。同時，48家上市物企在管面積淨增量9.94億㎡，較上年減少43.73%。
在2022年年報季，受到來自包括房地產下行在內的多重壓力下，幾乎每家物業公司都在其年報中陳述了企業經營的艱辛和行業分化的加劇。碧桂園服務執行董事兼總裁李長江也曾表示，“2022年是碧桂園服務歷史上最困難的一年”。
截至年報季結束，恆大物業、奧園健康、康橋悦生活、佳源服務、鑫苑服務、彩生活、力高健康生活等7家物企年報難產，而這些企業的股票也已經停牌。
近六成物企在虧損
上述《報告》指出，2022年年內，披露業績的55家上市物企，營業收入達2472.23億元，較上年同期增長19.38%，增速放緩。
港股上市物企年報顯示，碧桂園服務以466.66億元的營收坐上頭把交椅，萬物雲和雅生活服務則分別以339.62億元和173.49億元營收，位列第二、第三。
A股上市物企中，招商積餘的龍頭地位較為穩固，以130.24億元營收遙遙領先。
但從盈利能力上看，2022年，受市場環境及商譽減值、信用資產虧損計提影響，近六成物企淨利潤同比負增長，淨利潤高增速時代不再。《報告》指出，2022年，上市物企淨利潤均值為2.76億元，同比下滑42.79%；毛利均值為9.78億元，同比下滑0.25%。
其中，華潤萬象生活、碧桂園服務和雅生活服務淨利潤超過20億元，位列行業前列。萬物雲、中海物業和保利物業淨利潤也均超過10億元。
《報告》指出，2022年物業行業盈利能力全面下滑，55家上市物企毛利率較上年同期減少4.20個百分點至21.36%，淨利率折半降至6.03%。
另外，金科服務、燁星集團、正榮服務、世茂服務、時代鄰里和融創服務等6家企業因營收賬款減值等導致公司由盈轉虧。
兩大巨頭誕生
從中物智庫、中物研究院的《報告》中，我們發現，2022年的物業行業格局進一步分化。
整體來看，2022年，上市物企在管面積均值1.30億m2，中位數5153.95億m2。在管面積大於均值的企業有14家，超過2億m2陣營增至8家,最大最小在管面積最大差值達455.50倍。
此外，在管面積前十的企業規模總值達40.57億㎡，在上市物企中總規模佔比超六成（64.77%），與上年基本持平，前十企業市場份額持續提升至10.96%。
在披露在管面積的48家物企中，在管面積位於第一梯隊的企業有碧桂園服務、保利物業、雅生活服務、綠城服務、中海物業、招商積餘、華潤萬象生活、世茂服務、金科服務、融創服務、合景悠活以及旭輝永升服務。
其中，碧桂園服務在管面積達8.69億m2，以絕對優勢遙遙領先於其他企業，在行業中脱穎而出。
萬物雲雖未披露最新數據，但據其此前披露的截至2022年3月30日數據顯示，在管面積為8.06億m，以及2022基礎物業服務收入及拓展表現等，推測其體量與碧桂園服務相差不大。
由此，碧桂園服務和萬物雲以絕對優勢力壓其他物企，行業也正式形成了兩大巨頭引領行業發展的態勢和格局。
此外，《報告》特同步揭曉了“2023中國物業管理行業上市物企20強”。榜單顯示，碧桂園服務、保利物業、綠城服務位居前三。
