中小房企“病急”忌亂投醫　宜精細化深耕

來源： 中國證券報

2020年不少中小房企預虧，紛紛通過出售資產、加大營銷來應對，但“以價換量”壓縮了利潤空間，導致計提增加，陷入惡性循環的怪圈。

有專家認為，該類房企或可選擇區域深耕，優化佈局結構，走精細化發展道路。

三大共因致虧

中迪投資預計2020年歸屬於上市公司股東的淨利潤為虧損2.2億元-4.2億元。對預虧原因，公司稱，因國家調控政策日益趨嚴和疫情的不利因素，公司房地產投資業務整體處於持續失血狀態，公司資金壓力較沉重；各個房地產開發項目進展不及預期且均發生了不同程度虧損，部分項目的存貨等資產發生減值並計提了較大額資產減值準備。

雲南城投預計2020年歸屬於上市公司股東的淨利潤為虧損23億元-27.5億元。業績預告披露當晚，交易所即下發問詢函。公司在2月7日晚的回覆函中稱，受竣工結轉面積減少及疫情持續的影響，公司2020年收入下降；隨着房地產監管政策的出台，融資額下降，成本有所上升，竣工及停工項目增加導致利息費用化金額大幅增加；公司對部分存貨採取了降價促銷策略，全年共計提了10.5億元的存貨減值準備。

國創高新也表示，2020年下半年，深圳等地相繼出台了嚴厲的房地產調控政策，導致公司在深圳等地的房地產交易量出現大幅下滑。

就目前來看，上述三大因素中，疫情影響仍存在不確定性。行業調控則從開年即釋放趨嚴信號，結合早前住建部“2021年要穩妥實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展”的表態，諸葛找房數據研究中心分析師陳霄預計，因城施策將更加深化，熱點城市不排除升級限購限貸的可能性。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為：“今年涉房貸款分級管理，從房地產行業供求兩端以降低涉房貸款風險的方式對房企融資加強了管控，加之頻繁調控，中小房企虧損情況今年或加劇，生存和競爭壓力將更大。”

同時，在“三道紅線”等政策的全面管控下，中小房企的融資成本等不容樂觀。

陷“惡性循環”

面對不利因素，各中小房企也積極採取了“補救”措施。

中迪投資稱，公司2020年調整了未來經營發展戰略規劃，決定對現有各房地產投資項目分階段、分步驟進行全面處置，並不再獲取新的房地產開發類項目，退出現有的房地產二級開發領域。

記者在翻閲不少中小房企業績預告時發現，有些“補救”措施卻讓房企陷入了“惡性循環”的圈子。

國創高新提及，在行業調控和疫情兩大因素影響下，為應對激烈的市場競爭，公司適當提高了經紀人分傭比例，增加了公司經營成本，導致公司房地產中介服務業務經營業績同比出現大幅下滑。

雲南城投稱，2020年8月以後，隨着對房地產資金監測加強和房地產融資“三道紅線”規定的出台，大部分房企都面臨融資環境整體緊縮、債務違約風險上升的壓力，緩拿地、去化土儲、快促銷、以價換量成為房企降槓桿的主要手段。在此背景下，公司為了加快回款，參考市場售價並結合項目自身銷售計劃，對部分存貨採取了降價促銷策略，全年共計提了10.5億元存貨減值準備。

銷售回款作為房企最為直接的資金來源，且在去化壓力下，房企多采取營銷去化方式，但這一措施並不全面樂觀。比如，對於2020年歸屬於上市公司股東的淨利潤同比下降的原因，沙河股份提及，受2020年疫情影響，項目銷售不及預期，為提高銷售量，公司加大銷售推廣力度，銷售費用同比增加等。

轉型或精耕區域

當前行業分化愈加明顯，中小房企如何求得生存？

“除可以和頭部房企合作外，自身更要加快轉型，以專業化、精深化來謀求生存與發展。”柏文喜認為。

陳霄則認為，對於這類房企，更要做好區域深耕，優化佈局結構，走精細化發展道路。

“重點城市羣及核心一二線城市長期需求更具韌性，抓住結構性機遇或將成推動其業績增長的重要手段。行業正逐漸從土地紅利、金融紅利向管理紅利轉變，產品、服務、運營、管理等方面的自我提升，將成房企有效競爭的根本所在。”中指研究院企業事業部研究副總監劉水告訴記者。