樂居財經徐酒眠 發自南京
“江蘇省外的項目可能毛利水平更高，但公司市場戰略上，明確要求區域集中化，外拓項目以江蘇省內為主。”銀城生活服務（01922.HK）執行董事兼總裁李春玲在2021年中期業績發佈會上如此説道。專題丨2021中報風雲：物業》》
毛利率處於低位，但銀城生活服務並不打算將“寶”押在江蘇省外，仍決定在江蘇省內尋找項目。
區域集中化是有點效果的。截至2021年6月30日，銀城生活服務實現營收5.88億元，同比增長40.97%；毛利為9784萬元，同比增長20.12%；母公司擁有人應占溢利為4019.1萬元，同比增長36.07%，每股盈利為0.15元。
無論是營收還是利潤，銀城生活服務的增幅都挺“亮眼”，但低毛利率這個“頑疾”依舊未改，不升反降。除此之外，高負債率又給銀城生活服務增加了新的困擾。
毛利率降至16.6%
與港股上市的眾多物企比較，銀城生活服務的毛利率一直處於較低水平。
2021年上半年，銀城生活服務的毛利率為16.6%，同比去年減少了2.9個百分點。而同期佳兆業美好、雅生活服務、弘陽服務、遠洋服務幾家已公佈中期業績的物企毛利率分別為32.6%、30.0%、28.9%、31.9%，大多超過其一半。
銀城生活服務的業務主要有兩大類，物業管理服務和生活社區增值服務。2021上半年，其物業管理服務營收分別為4.6億元，佔總收入78.6%；生活社區增值服務實現營收1.3億元，佔總收入21.4%。
同期，這兩大主營業務的毛利率均出現下滑。作為主要收入來源的物業管理服務，毛利率由去年同期的14.7%跌至11.3%；而作為拉高整體毛利率的社區增值服務，其業務佔比不高，而且自身毛利率也在下降，毛利率由去年同期的39.6%跌至36.2%。
銀城生活服務解釋稱，毛利率下降主要有兩個方面原因，第一，最低工資水平上漲，造成公司人工成本增加；第二，由於去年同期在疫情的影響下，國家出台了一些税費的支持政策，因此去年同期毛利率水平較高。
半年報顯示，由於業務擴展令員工數量及分包成本增加，截至2021年6月30日，銀城生活服務的銷售成本達4.9億元，同比增加了46%；同期政府補助收益405萬元，同比去年的636.4萬元減少了36.4%。
“去年上半年，政府給予社保政策是減半，導致上半年整體的毛利的水平確實有增長，今年上半年毛利率的下降，不否認有其他的原因，但主要因為政府政策。”執行董事兼總裁李春玲在業績發佈會上如是表示。
與其他物企對關聯方的依賴不同，銀城生活服務自詡為“二手盤專家”，規模增拓主要依賴第三方市場。2021上半年，其新增在管面積達到了986萬平方米，其中來自第三方的面積905萬平方米，佔比92%。
業內人士分析，第三方物管項目的增多，前期的投入也相應增加，一定程度上也拉低了毛利率；同時，相對於新盤，二手盤服務對象主要是社區業主，業務線主要為基礎物業管理，因此也就少了毛利率更高的、開發商早期的非業主增值服務部分。
儲備面積減少近一倍
銀城生活服務的儲備面積一直以來都比較低。
2016-2020年，銀城生活服務的儲備面積分別為340萬平方米、320萬平方米、680萬平方米、470萬平方米、360萬平方米。
而截至2021年6月30日，銀城生活服務的合約建築面積為5091萬平方米，在管建築面積4900萬平方米，儲備面積僅為191萬平方米，同比去年同期的359.2萬平方米，儲備面積減少了近一倍。
同期，合約建築面積與在管建築面積的增長率分別為36.5%、45.4%，二者增長率相差8.9個百分點。
2021年上半年，銀城生活服務來自關聯方的物管收入佔比為17.7%，在管面積佔比為15.8%，關聯方的收入與在管面積剪刀差僅有1.9%。
與關聯方房企的依賴性低，銀城生活服務的獨立性在增強。不過另一方面，缺乏關聯房企的穩定有力“輸血”，規模增拓依靠收併購與第三方市場，也存在有一定的不確定性。
2021年上半年，銀城國際實現合約銷售165.36億元，合約銷售建築面積約為81.16萬平方米，即使全部結轉為銀城生活服務的在管面積，增量也較為有限。
此外，“區域型”物企的標籤，對銀城生活服務的長期增長也增添了不確定性。
“爭取在三年內成為江蘇省頭部企業”是銀城生活服務的定下的目標，但其目前的佈局，還是過分倚重南京地區。
截至2021年6月30日，銀城生活服務的物業管理服務涵蓋中國19個城市，包括江蘇省的12個城市及長江三角洲地區大都市中其他省份的7個城市。其中，在南京的在管面積為3066.3萬平方米，佔比超六成；來自南京地區的營收達3.66億元，佔總營收的近八成。
“到2023年，在管面積突破1億平方米。”年初業績發佈會上，銀城生活服務管理層喊出了這樣一個目標。
今年上半年，銀城生活服務沒有太多收併購動作，通過市場招投標獲取了61個項目。對於市場拓展，李春玲在半年業績會上也有給出解釋，銀城生活服務對併購持謹慎、穩健原則，上半年沒有太多收併購動作，不代表沒有相關業務洽談。
資產負債率達75%
資產負債率長期居於行業高位，是銀城生活服務的一個“困局”。
2019年資產負債率達到了82.4%，高居當時29家物業股首位。較高的負債率存在一定風險，上市後，銀城生活服務有意在控制。截至2020年底，其資產負債率雖然有所下降，但80.07%的數值仍然居於44家上市物企的榜首。
物業股大多現金充沛，不僅手握大筆現金且大多都是零借款。而截至2021年6月30日，銀城生活服務的負債總金額為6.6億元，總資產為8.8億元，資產負債率為75.01%，也是一個不低的數值。同期，其現金及現金等價物為2.87億元，計息銀行借款為0.82億元。
“相對於2020年底（現金5.72億元）有所下降，主要原因是償還了2億元的銀行貸款以及支付了一些車位代銷的保證金所致。”銀城生活服務管理層在業績發佈會上表示。
銀城生活服務“家底”並不算厚實，自身尚且頂着高債度日，卻另一面還在“反哺”地產。
今年6月30日，銀城生活服務以1161.7萬元的代價收購了銀城國際位於南京的四處物業，共計約281平方米。
現在越來越多的物企在尋道併購做“輕”，而銀城生活服務卻在“增重”，向關聯房企收購實打實的重資產物業，業內人多認為此筆收購是在“為銀城國際輸送資金”。
不過，拿到這4間鋪面，銀城生活服務也沒打算自己消化，已經謀定了要轉售出去。
“這四間鋪面並沒有完成過户，銀城生活服務是一家輕資產的公司，對於類似的收租和重資產的運營，要保持謹慎和警惕。其中兩間已經有合適的買授方，預計在後續公司會把其中兩間轉售，不再購置這類的資產。剩下的兩間，有一間也會採取出售方式。”李春玲在業績發佈會上表示。
文章來源:樂居財經