來源： 觀點地產網
四天前剛剛宣佈晉升“千億俱樂部”的禹洲集團，因一紙招股書再度站到了鎂光燈之下。
12月11日晚間，禹洲集團旗下的禹佳生活服務在港交所遞交了招股書。今年8月中期業績會上，禹洲管理層表露出了分拆物業上市的意願。僅僅過去了四個月的時間，這一分拆想法已經有望正式落地。
根據招股書顯示，這是一家規模並不大的“微型物企”。截至2020年6月30日，禹佳生活服務共為74個項目提供物業管理服務，在管總建築面積約為1320萬平方米。截至同日，其已訂約為123個項目提供物業管理服務，已訂約總建築面積約為2260萬平方米。
一般來説，物業企業的市值往往和其規模大小有着密切的聯繫。而對於剛剛在規模上跨越一個新量級的禹洲集團而言，似乎對自家物業平台未來的規模發展頗具信心。
和大多數“微型物企”一樣，禹佳生活服務的大部分業務同樣主要來源於母公司。
據招股書顯示，截至今年前三季度，禹佳生活服務2620萬平方米的已訂約總建築面積中，來自禹洲的有2040萬平方米，來自禹洲合營、聯營或其他關聯方的有290萬平方米，二者在已訂約總建築面積中佔比達到了88.93%。
當然，從今年的動作來看，禹佳生活服務也在嘗試拓展第三方市場。據招股書披露，2020年7月，禹佳生活服務收購了一家位於浙江舟山的物業管理服務提供商，這是其獲得的第42個由第三方物業開發商開發的項目。
於11月至12月，禹佳生活服務還中標了兩個新項目，總建築面積約為10萬平方米。預計將自2021年1月起開始為該等新項目提供物業服務。
不過，從總體業務構成上看，禹佳生活服務來自第三方的業務仍是少數，佔比11.07%。
從收入的角度來看，於2017年至2020年上半年，禹佳生活服務向由禹洲集團開發的項目提供物業管理服務所得的收入分別約為2.12億元、2.68億元、3.7億元、1.62億元元及1.9億元，約佔同期物業管理服務總收入的96.9%、94.6%、91.6%、92.6%及88.9%。
值得一提的是，禹佳生活服務的業務構成並不僅限於住宅，還包括了商業運營服務，儘管這一部分業務相比起住宅而言顯得有些“不起眼”。
截至2020年6月30日，其商業運營服務的已訂約總建築面積約為110百萬平方米，截至第三季度末，這一數字上升至140萬平方米。
同樣地，這部分業務也主要是來自於禹洲集團本身，這部分高達130萬平方米。收入方面，於2017年至2020年上半年，禹佳生活服務為禹洲提供商業運營服務的收入為8670萬元、1.11億元、1.38億元、6200萬元及6060萬元，佔比為100%、100%、98%、98%及98%。
另外，據招股書披露，禹佳生活服務大部分物業管理服務及商業運營服務集中在海峽西岸地區及長江三角洲地區。於2017年至2020年上半年，其在海峽西岸及長三角地區管理物業管理服務總建面分別約為920萬平方米、1020萬平方米、1200萬平方米及1240萬平方米。
同期，來自海峽西岸地區及長江三角洲地區的物業管理服務收入分別佔禹佳生活服務總收入的約96.4%、94.7%、89.4%及86.3%。
而其商業運營服務也同樣集中在這兩個地區，於2017年至2020年上半年，禹佳生活服務在這兩個區域的總建面分別約為60萬平方米、60萬平方米、60萬平方米及70萬平方米，佔商業運營服務在管物業的100%、100%、100%及93.7%。
顯然，不管是從業務構成、收入來源以及在管項目分佈去看，禹佳生活服務對於母公司禹洲集團存在着極大的依賴性。不難猜測，在未來很長一段時間內，禹佳生活服務的發展軌跡必然是緊跟在禹洲集團之後。
回頭看母公司，於12月7日，禹洲集團發佈公告，其累計實現合約銷售已經突破1000億元。於前11個月裏，禹洲錄得合約銷售986億元，同比增速為47%。需要承認的是，在眾多房企紛紛放緩腳步的今年錄得如此增幅確實不是一件易事。
而這一份可預見性，加上母公司破線千億的到來，或許也是林龍安願意將這個規模仍不算大的物業平台推向IPO的底氣所在。
當然，也有業內人士指出，從之前第一服務、世茂服務、合景悠活等開盤即破發的情況來看，如今物業股市已經逐漸趨向冷靜。對於禹洲而言，現在或許已經處在趕趟物業上市潮的“末班車”之上。
但不管怎麼説，物業平台的上市，對於禹洲集團本身估值而言總歸算得上是一個利好消息。
另外，除了市場原因外，儘快拓展新的融資渠道，或許也是其分拆的另一層內涵所在。
公告顯示，截至2019年12月31日止年度及截至2019年6月30日止六個月，禹佳生活服務的經營現金淨流量曾一度出現負數。於上述時間裏，該公司錄得經營活動產生的負現金淨流量分別約3730萬元及2440萬元。
值得慶幸的是，這一數字在今年上半年裏已經“轉正”。於今年上半年裏，禹佳生活服務錄得經營活動產生的現金流量淨額為7286萬元。
不過，從負債情況來看，於2017年至2020年上半年期間，禹佳生活服務的資產負債比率分別為87%、88.2%、96.8%和96.4%。
不難看出，其負債總額的增速已經超過總資產的增速。而如果這一次上市進程順利，該公司的融資渠道隨即進一步打開，其財務情況或許也能有望獲得改善。