港股物管板塊指數接近前高，支撐行業向上的邏輯是什麼？
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碧桂園服務、金科服務、永升生活服務的盈利能力突出
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來源丨富途港股
近日，內地物業管理股在港股表現突出。
物管行業的發展，長期由城鎮化推動，短期有竣工回暖週期疊加老舊小區改造兩大β背景作為支撐；行業向規模化、規範化發展，具備管理紅利的龍頭物管企業α效應初顯。
發展至今，住宅物業存量市場總規模已經突破萬億，而存量市場滲透率尚不足50%，未來10年存量市場進一步滲透疊加增量市場，住宅物業總市場規模或達5萬億；各類非住宅業態總市場規模已經突破萬億，但目前市場化率較低，更多需求要隨着後勤保障社會化的推進逐步釋放。
競爭格局上，資本紅利催化，物業行業百強集中度不斷提升，管理能力分化，α效應初顯，部分國企龍頭公司雖然在短期內為合法合規性付出額外成本，但會倒逼其管理能力提升；分業態來看，住宅物業競爭格局受上游地產開發商影響較大，較為確定，非住宅物業格局分散，僅個別細分賽道存在區域性龍頭，有較大整合空間，城市服務領域則僅有少數頭部企業展開佈局。
未來的發展趨勢上，住宅物業或以社區增值服務為第二增長極，向搭建對接業主需求與專業化服務公司的渠道平台發展，非住宅領域頭部企業搶先佈局城市服務黃金賽道。
碧桂園服務戰略聚焦住宅物業，是成長性與盈利性兼具的住宅物業龍頭，管理規模在高基數下仍有高增長潛力，構建社區增值服務“新生態”，定位為服務平台接入更多專業服務，為長期增長提供持續動能。
碧桂園服務前期依賴於兄弟公司的支持，打造服務品牌，後期藉助收併購和外拓其他開發商新盤，市場化拓展能力已得到驗證，在管理規模位居前列的情況下仍然具備較高成長性。
經營方面，低線佈局帶來人工成本優勢，智能化投入提升人均管理能效，保障優於同行的盈利水平，社區增值服務發力帶來明顯的營收改善，定位服務平台，接入更多提供專業服務的合作伙伴，充分發揮流量價值和“最後一公里”的物流價值。
從成長潛力和經營層面來看，公司是兼具成長性和盈利性的優質龍頭。
保利物業持續推進“大物業”戰略，放大央企背景優勢，深度佈局多種公建業態，重點發力城市服務新藍海，其模塊化管理體系和豐富的項目經驗助力拓寬公建服務護城河。
“住宅+公建”雙輪驅動，住宅業態，社區增值服務表現亮眼，單客收入高，未來或將受益於保利集團在教育、養老方面的產業協同。
公建領域，公司已經形成一定的競爭優勢，一是央企背景，二是標準化、模塊化的公共服務管理體系，三是豐富的項目經驗。
城市服務目前還處在試點合作階段，未來或有較大的市場空間，公司的搶先佈局和重點發展已經形成一定的競爭優勢，增長兼具穩定性和持續性。
重點關注碧桂園服務、永升生活服務、華潤萬象生活等。
從規模擴張潛力、盈利能力、對關聯交易的依賴程度和或存風險4個維度對上市物業公司綜合對比：
碧桂園服務(06098.HK)、金科服務(09666.HK)、融創服務(01516.HK)、永升生活服務(01995.HK)短期內具有更高成長性，華潤萬象生活(01209.HK)成長潛力或將在更長期維度持續體現；
碧桂園服務、金科服務、永升生活服務的盈利能力突出；
對於價值投資者而言，“過度依賴母公司的關聯交易、應收賬款佔比過高、商譽減值風險”，是選股時需要重點關注的幾個問題。
總的來説，碧桂園服務、永升生活服務、華潤萬象生活綜合表現相對較好。