萬物雲遲來一躍，萬科開啓魔盒

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

隨着6名萬物雲員工敲響上市鍾，萬物雲正式於2022年9月29日在港交所掛牌上市。延宕多年，萬物雲邁向資本市場終於塵埃落定。

萬物雲上市首日並沒有迎來開門紅。

截至當日收盤，萬物雲報46港元/股，下跌6.79%，總市值為536.88億港元，首日即破發。儘管當前港股市況平淡，資本市場與投資者對萬物雲股價表現有充分預期，但股價表現仍讓行業唏噓。

萬科董事會鬱亮在萬物雲上市儀式上説，我們並不在意上市時點的估值高低，更在意它未來的長期表現。我相信萬物雲團隊將會全力以赴，時間會證明萬物雲的價值。

回溯萬科38年的發展歷程，萬物雲的上市是值得銘記的里程碑。這是萬科旗下多元化、經營性業務成熟的起點，是萬科探索未來的原點。

在不動產開發業務轉向之後，萬科迭代，是必然；萬科能否再造萬科，仍是未知。

冀望發展

萬物雲的確沒有趕上上市的好時機。

過去幾年，在物業服務上市潮湧之際，萬科卻刻意讓萬物雲與資本市場保持距離。鬱亮始終相信，萬物雲的發展空間巨大；萬科也不允許萬物雲僅以止於物業服務企業的定位上市。

2019年，鬱亮在媒體交流會上表示，“物業板塊未來有潛力達到千億市值，希望具備相應的紮實技術基礎和實力後再談上市問題。”

千億市值這一念想，在鬱亮豪言之後的兩年時間裏並不罕見，萬物雲如果在彼時上市，以其規模和品牌優勢，千億市值絕非泡影，但萬物雲並沒有抓住物業服務板塊的高光時刻。

21世紀經濟報道記者多方瞭解，萬物雲過去兩年有專門的團隊準備上市事宜，也致力於將萬物雲早日推上資本市場，但萬科對此有另外的見解。這或許是萬物雲在過去兩年市場屢次被傳上市，但每次都沒有下文的客觀因素。

鬱亮説過，他刻意讓萬科物業與資本市場保持距離，不想讓它有業績壓力以免打亂髮展節奏；也説過，一定要區別於傳統物業公司時才有上市價值。

此番言論，萬科野心顯露。

鬱亮期待萬物雲能夠顛覆行業，因而加深它的科技底色；鬱亮追求更高市值，更無可厚非。但征戰商場多年的萬科管理層，或許對資本市場的殘酷與冷漠缺乏深刻感知。

萬科的想法或許是對的，但物業服務人力密集型的現狀，現在以及可見的未來很難完全轉變；以科技重塑行業的初心更值得肯定，然這更非一蹴而就。

也許萬科管理層也意識到了這一點，萬物雲最終選擇在行業冬天來臨之時被推上資本市場——仍然以物業公司的身份，依然具有濃濃的服務氣息，與最初的設想，落差明顯。

2022年上半年，萬物雲錄得營收143.5億元，同比增長38.2%。其中，社區空間居住消費服務收入80.8億元，同比增長34.8%，商企和城市空間綜合服務收入51.1億元，同比增長39.7%。空間服務，是萬物雲的主要營收來源，與其他物業公司，並無不同。

即便有種種遺憾，鬱亮對之仍寄以厚望。鬱亮説，站在新起點上的萬物雲，將會獲得更大的發展空間。

跨越科技

隨着萬物雲上市路程落下帷幕，關於它上市時機的討論逐漸消聲。在此之後，市場與行業將更加聚焦萬物雲未來的旅途，譬如未竟的科技夢。

就算是有競合關係的同行，也期待萬物雲的革新。畢竟物業服務這門古老的行當，渴望新鮮血液。

一位上市物企的高管對21世紀經濟報道記者分析指出，萬物雲過去對物業管理的服務標準化等有貢獻有啓發，一般也認為萬物雲是值得學習和對標的對象。這幾年數字化被提得很多，更受到重視了，但坦白講現在是付出大於收穫的階段，知道不能不做，但現在大多沒想好怎麼做。

過去幾年，為了更加接近科技企業，萬物雲付諸努力。

2020年，萬物雲的前身萬科物業宣佈更名，彼時萬物雲董事長在接受採訪時説，更名的一個重要原因是吸引科技人才；再之後，萬物雲吸納了許多來自互聯網的人才，包括來自阿里的首席科學家丁險峯等。

萬物雲在科技領域的投入在物業行業中也難有出其右者，過去三年，萬物雲的研發投入是8.28億元，上市之後，募資額的70%也即是39.2億港元的資金也將繼續投向科技及相關領域。

萬物雲科技賦能的邏輯，並不複雜。它所做的嘗試是，啓動“蝶城”的街道戰略，以街道為單位投資打造高濃度、高效率的服務網絡，在一個半徑3公里的城市區域內，構建20-30分鐘服務可觸達的服務圈。

而根據丁險峯的構想，隨着服務範圍的倍數擴張，要保障服務的高效率，就需要藉助科技手段，通過科技來提效，實現人、事、地、物的全面數字化，才能快速響應客户的各種需求。

這有點類似於美團的調度模式，但前提是，萬物雲所服務的區域濃度足夠大，智能化的調度系統算法合理才能夠達到提質增效進而在保證服務水平的基礎上提質增效。

一位萬物雲的機構投資者在接受21世紀經濟報道記者採訪時就表示，萬物雲的蝶城戰略、科技賦能，從邏輯上是能夠圓過去。但現在市場的疑慮還是很多，至少三到五年，這個故事的想象力還有待發揮。 

回到原點

跳出萬物雲的商業邏輯以及發展模式看萬物雲上市這件事，它對38歲的萬科而言是一個新的起點。

作為以不動產開發為主業的企業，萬科過去受益於城市化進程的提速所帶來的房地產行業高歌猛進，38年之中，萬科雖曾短暫受挫，但整體上企業的發展蒸蒸日上。

隨着房地產行業高速發展時代落幕，假若萬科堅守不動產開發的賽道，見頂的信號愈發明顯。因而，萬科另覓第二增長曲線，是主動作為，也是不得已。

萬科選擇相關多元化，它所佈局的是與房地產相關的產業。2012年開始，萬科開始在商業、物流和長租公寓等領域落子。

10年以後的現在回看萬科的多元化投入，不論成敗，至少萬科搭建了相對穩固的護城河。

商業方面，萬科雖然離領先領跑仍有距離，但卻也是能夠年貢獻80億元的業務；物流方面，萬科旗下萬緯物流已經進軍頭部陣營；長租公寓之上，萬科在高出租率的前提下也逐漸實現現金流回正。

這些經營性業務短期難以與不動產開發分庭抗禮，資本市場更淡看萬科經營性業務的前景，但隨着萬物雲的上市，萬科經營性業務的想象空間，由此具有了現實基礎。其他經營性業務陸續接受資本市場的洗禮，或許並不遠了。

鬱亮也曾説過，衡量經營性業務是否成功的標誌之一就是每個業務能不能獨立上市，“我們內部説，能不能長大成人，成家立業，到外面去闖蕩。”

萬物雲之後，萬科系旗下的上市幸運兒又會是誰，這個問題暫時沒有答案，資本市場與投資者對之卻充滿期待。

一位不願具名的港股分析師在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，近兩年萬科再推一家上市公司的可能性並不高，但上市其實也不是最重要的，有很多的手段可以體現它的價值。比如，長租公寓REITs、物流REITs，長期來看也是為萬科的經營性業務提供了另外的出口，而且我相信，這些方式不會等太久。

前方並非坦途，但仍然有光。年將不惑的萬科，摸爬滾打，駛向下一程。

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