樂居財經範慧茹 發自深圳
星盛商業(6668.HK)的業績發佈會一如既往的低調，在淡黃色的桌布和背景板的襯托下，温和而平靜。專題｜2021中報風雲：物業》》
執行董事兼董事會主席黃德林坐在中間，執行董事兼總裁陶慕明、執行董事兼副總裁牛林等高管分坐在他的兩側。
上市僅半年時間，星盛商業再次交出了一份不錯的答卷。上半年，實現營業收入約2.57億元，同比增長約27.8%；毛利約1.46億元，同比約增長29.2%；實現歸母淨利潤約0.83億元，同比增長約43%。
“上半年公司業績穩健增長、經營指標持續提升，不斷踐行拓展戰略進入核心城市。”對星盛商業上半年的發展情況，黃德林給予了肯定。
對星盛商業的看好，不止在言語上。8月26日，黃德林在公開市場上增持星盛商業50萬股份，總代價約204.4萬港元。緊隨增持事項後，黃德林共持有星盛商業164萬股股份，佔已發行股本總額約0.16%。
宣佈增持後的第二個交易日，星盛商業股價迎來上漲，收報4.17港元，漲幅達6.11%。
170萬方撬動2.6個億
上市物企中，管理面積超1000萬平方米的企業比比皆是，上億規模的也不在少數，與之相比，星盛商業350萬平米的合約面積有些“不起眼”。
2020年上半年，星盛商業350萬平米的合約面積中，已開業的商業建築面積僅約170萬平米。然而小規模卻積蓄着大能量，星盛商業上半年取得2.57億元的收入，以170萬平米來算，單位面積營收達到了151元/平方米，碾壓碧桂園服務、雅生活服務等一眾頭部物企。
在規模競爭日益激烈的物管市場環境下，面積不佔優勢的星盛商業，在資本市場上能佔據一席之地，與其純粹的商業運營基因密不可分。
星盛商業依託關聯公司星河控股搶佔了商業運營的先機，專注於遠高於住宅收費的商業市場。截至2021年6月30日，星盛商業服務69個項目，其中在大灣區的項目44個，長三角地區的項目10個，華中地區的項目4個，其他地區項目11個。
星盛商業的商業版圖覆蓋中國24個城市，包括深圳、廣州、上海、天津、南京、成都、長沙、廈門等多個主要城市。
除了依託關聯公司星河控股外，星盛商業的市場外拓能力也頗為強勁。據公告顯示，上半年其合約面積中約62%來自於獨立第三方；新簽約的32萬平方米麪積中，獨立第三方項目貢獻約75%。
此外，星盛商業常年的高出租率水平也是保障其運營商業物業租金等收入的基礎。上半年，星盛商業出租率高達94.7%，達到全國TOP5的平均值水平，較2020年底提升了0.4個百分點。
毛利率、淨利率雙高
濃厚的商業基因，同樣也是星盛商業毛利率較高的重要原因。中報顯示，星盛商業上半年毛利率約56.7%，同比上升約0.7個百分點；歸母淨利率約32.3%，同比上升約3.5個百分點。
毛利率和淨利率在目前已公佈中報的上市物企中排名首位。而對於高毛利率的原因，星盛商業高管曾解釋稱，主要出於三點原因：第一、品牌及管理輸出服務的酬金制使得該部分酬金較高；第二、信息化、人均效能、成本管控帶來成本的節約；第三、委託管理項目相比其他公司管理能力強，因為多金收入100%歸屬公司，帶來毛利率的提升。
從第一點來看，星盛商業的品牌及管理輸出服務毛利率基本在73%以上。在這一模式下，星盛商業實際上只需要為項目提供核心的管理人員，做好定位、建築諮詢及租户招攬服務、以及運營管理服務即可，不需要注入大量資金和人力資源，因此具備較高的毛利率。
在信息化和人均效能提升方面，星盛商業建立了數字化運營系統。如與商湯科技聯合，通過AI技術構建智慧商業新運營，實現運營效能的提升；通過微信社羣、公眾號、直播、雲購物平台等多觸角抵達顧客；建立生態小程序，鞏固會員消費和服務的數據渠道閉環等。
第三點提到的委託管理服務，也是收入佔比最高的一項業務，該項業務上半年取得了1.7億元收入，佔總收入的66.4%。因為是業主委託全權管理的業務，因此星盛商業可以發揮更大的能動性挖掘增值服務，在增值服務的助推下，毛利率也相對較高，為50.2%。
現金及銀行存款增7倍
良好的經營能力，不斷為資金池擴容。今年上半年，星盛商業銀行結餘及現金約為11.88億元，較去年同期的1.42億元增加736.62%。
現金的補充，促使星盛商業資產負債率進一步降低。2021年6月30日，其資產負債率為22.2%，較2020年12月31日的63%大幅降低。
如中報所言，主要歸因於全球發售的所得款項收款及上半年經營所得的增加。年初星盛商業全球發售籌集所得款項淨額約7.77億元，再加上2月18日獲得部分行使超額配股權的所得款項淨額約6480萬元，共計約8.42億元。
其中，用於收購商業運營公司的規劃資金佔比超過一半，達到55%，約4.63億元。管理層認為，星盛商業的財務資源及未來收入將足以支持集團當前的營運資金需求及未來擴張。
行業數據顯示，中國購物中心市場容量仍有很大空間，2025年，預計項目新增體量約2億方，總存量超6億方；至2030年，預計項目新增體量4億方，總存量超8億方。
商管類物企未來的規模增長潛力巨大，在業績發佈會上，黃德林表示，未來三年，將實現總合約面積550萬平方米以上、開業面積450萬平方米以上、出租率不低於95%，“將繼續貫徹通過拓規模、強運營、壯組織等三個方向，提升收入規模及盈利能力。”
文章來源:樂居財經