與去年相比，今年物業公司赴港IPO之路並不平坦。截至目前為止，年內共10家物業公司於港股上市，月均1家，低於去年的月均1.5家。Wind數據顯示，按上市日為基準，截至11月1日，年內共10家物業企業目前市值均低於百億港元。相比之下，去年全年共18家物業公司成功港股上市，目前市值超百億港元的公司有6家。
根據智通財經APP獲悉，11月4日，明宇實業集團旗下明宇商服控股有限公司（以下簡稱：明宇商服）第二次向港交所主板提交上市申請，西證國際為其獨家保薦人。該公司曾於今年4月28日向港交所主板遞交招股書，目前該招股書已失效。
在管建築面積300萬平米，規模較小
招股書顯示，明宇商服成立於2004年，和專注於住宅的物業公司不同，因秉承明宇集團以發展酒店為主的業務能力，明宇商服以提供國際酒店式物業管理及相關服務為主。期內，公司共向34項商業物業和6項住宅物業提供物管服務。
根據中指院的數據，明宇商服在2021年物業服務百強企業中，綜合實力排名第75名，在四川省百強物業企業中，根據收益、純利和在管建築面積計排名第六。
儘管明宇商服排名尚可，但是規模堪稱微型。截至2020年末，公司擁有17個物業管理項目，在管建築面積300萬平方米，訂約建築面積310萬平方米。該等規模在已遞交招股書的物管公司當中墊底，刷新了物管行業港交所IPO最低在管面積記錄。
根據智通財經APP瞭解，按照去年公佈的新規，即要求上市企業須盈利須達到最近一年高於6000萬港幣，最近兩個財政年度累計不低於9000萬港元。市場上有人計算，在物業行業相當於年收入高於6億港元，假設基礎物業服務佔比80%，物管公司在管面積需在2000萬平方米以上。這樣看來，明宇商服300萬平方米的在管面積這樣“蟻”型規模，上市難度愈發困難。
規模袖珍，公司的營收水平也平平：2018年至2021年前六個月止（以下簡稱報告期內），公司收入分別為8390萬元(單位：人民幣，下同)、8860萬元、1.05億元、6020萬元；純利分別為1720萬元、1730萬元、3150萬元、1430萬元。營收增長態勢較為平穩，但淨利潤處於波動狀態。
分業務來看，報告期內，物業管理服務取得營收分別為5331.5萬元、6229.9萬元、7405.3萬元及4301.2萬元，佔總收益的比例分別為63.5%、70.3%、70.4%及71.4%；專項委聘的營收分別為2348.5萬元、1830.5萬元、2266.5萬元、1262.8萬元，佔總營收比例分別為28.0%、20.7%、21.6%、21%；增值服務的收入分別為711.8萬元、799.9萬元、842.0萬元、456.5萬元，佔總營收比例分別為8.5%、9.0%、8.0%、7.6%。管業管理服務仍是明宇商服的支柱業務，而增值服務佔比較小。
值得一提的是，由於明宇商服延續了商管物業的優勢，普遍價值較高，盈利能力較強。報告期內，公司毛利率分別為35.4%、33.2%、44.1%、42.2%。
業務集中四川，增長空間可見
商管物業與住宅物業管理的發展路徑並不相同，雖具有市場空間大、物業費較高、盈利能力強等相關優勢，但比起住宅物業管理可以短時間做大體量的特點，商管物業還是略有不足。因此，業務大本營物管行業的發展，對於商管物業公司來説更為重要。
根據智通財經APP觀察，從地區來看，四川無疑是明宇商服的業務重地。報告期內，公司於四川省的總在管建築面積分別約為130萬平方米、150萬平方米、250萬平方米、260萬平方米，約佔相應期間總在管建築面積的86.0%、87.8%、87.7%及86.6%；及於吉林省的總在管建築面積分別約為20.6萬平方米、20.6萬平方米及、35萬平方米、39.4萬平方米，約佔相應期間總在管建築面積的14.0%、12.2%、12.3%及13.3%。
業務集中在四川，未來增長空間受到四川省物管總面積的影響。然而，四川省商辦物業總在管面積增速低於全國平均。數據顯示，2020年全國商辦物業總在管面積21.78億平方米，預計2022年達到24.91億平方米，複合年增長率6.9%。2020年四川省商辦物業總在管面積1.49億平方米，預計2022年達到1.68億平方米，複合年增長率約6.2%。此外，從平均物業費看，除住宅物業外，成都市的商業物業、辦公樓物業費均低於全國平均水平。
總而言之，居於四川一隅，必然會限制明宇商服的擴張速度。從行業發展來看，物管企業收併購是大勢所趨。中國指數研究院發佈的《2021年物業管理行業收併購深度研究報告》顯示，據不完全統計，截至2021年11月1日，今年物業管理行業內發生併購交易63宗，涉及併購方33家物業企業；交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長約198%。其中，僅第一季度公告披露的併購事件達15宗，披露交易總金額約115億元，超過2020年全年總交易額。
根據招股書披露，明宇商服亦有計劃通過策略投資、併購和合作機會加速其業務增長。公司未來實行戰略收併購的目標區域仍集中於川渝，尤其是成都，但態度較為謹慎。
公司董事認為，基於當前及預期市場情況，市場上存在大量目標。擬收購標的的業務概況、服務組合、財務穩定性及經營表現和增長潛力可能會與公司的業務產生協同效應，不過，明宇商服表示，公司可能在即將打入的新市場中的過往業務經驗很少或沒有，亦或面臨適應該等新市場行政、監管及税務環境的困難等，與四川省及吉林省現有市場有很大不同。截至目前，公司尚未物色到任何目標。
資產結構相對穩健，短債壓力小
明宇商服能否順利擴張，亦與其財務健康息息相關。根據智通財經APP觀察，在資產結構和現金流方面，明宇商服表現穩健。截至2021年上半年，其流動資產和流動負債分別為7138.5萬元和3552.0萬元，資產淨值從2018年的2298.2萬元增至2021年上半年的6328.2萬元。
而從流動資產的明細來看，其中主要是5738萬元的貿易和應收款，銀行結餘1373.3萬元;流動負債的明細則為2326.1萬元的貿易和應付款，合約負債868.8萬元，無銀行借貸，總體上短債壓力很小。
從現金流來看，截至2021年6月30日，明宇商服現金及現金等價物為1373.3萬元，較2020年末有所減少，不過仍維持在相對平衡狀態。
因此，公司上市募資主要用於投資擴大業務。根據招股書，其未來計劃一是用於戰略收併購，不過其目標區域仍集中在川渝地區，尤其是成都，較容易實現吸納和協同管理;二是投資毛利率較高的商用物業管理委聘，進一步提升毛利率;三是完善技術系統，開發智慧服務平台，提升經營效率;此外還有開發星級酒店業務、擴大營銷力度等。
綜上所述，明宇商服規模較小，對於擴張較為謹慎，成長性較為一般。但公司經營穩健，專注於提升盈利能力，進一步夯實其“小而美”的經營模式。